房企掀起定增潮：纾困良机还是折价陷阱？

本文来自微信公众号：巴伦周刊 （ID：barronschina），作者：朱琳，编辑：彭韧，头图来自：视觉中国

11月28日证监会发布的“第三支箭”——恢复股权融资进一步打开了房企的融资渠道，这一政策也让上市房地产行业再融资通道时隔四年后再次开启。

政策发布之后，多家房企加入定增队伍。其中不乏万科这类融资条件优渥的优等生，也有曾为优质民企代表的出险房企世茂股份，还有仍在努力化解债务危机的华夏幸福……

定增是一把双刃剑。对某些企业来说，定增能够以时间换空间，保障房企的资金安全性，将企业拉出困境。长期角度来看，定增无疑是有好处的。但定增在一程度上会折损股价，损害中小投资者的利益。

另一方面，对融资条件较好的房企来说，定增带来的好处较为有限。此时定增固然有增厚在手资金，做好业务储备的考量，但对投资者来说，折价太多的定增毫无疑问会损害股价和投资人的利益，对企业声誉和未来的增发也有不良影响。

此次政策规定定增募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。因此对某些不缺钱的房企而言，定增带来的好处较为有限，并不如现金流紧张的出险房企意义重大。

各自不同的形势下，定增带给房企的意义是好坏参半的，如何平衡长期利益和股价之间的关系也需要企业自身把握好平衡点。同样的政策下，房企们或许面临“同增不同命”的结局。

一、未出险房企：要股价还是要资金？

12月1日晚间，万科发布公告称，公司第一大股东深铁集团提请公司股东大会授权董事会在A股或H股发行不超过各自20%的新增股份。

消息出来后，万科股价次日下跌3.21%，随后股价震荡维持在19元以上。

万科A股发行总股本为116.31亿，按20%的定增比例计算，最高发行23.26亿股，以近期股价18元来计算，定增最高能融418亿元。 

万科定增公告发布后，引来市场不少质疑。在定增申请队伍中，万科似乎是最不需要定增的类型。

由于万科并不像一些出险房企那般资金紧张，定增势必会稀释当前股票价值，如果定增价格过低，无疑伤害了中小股东的利益。另外，定增资金对使用有限制，在手现金和融资渠道充裕的万科，似乎也不需要“保交楼”。

随着信贷与债券融资两支箭发出，万科在融资上动作频频，已经获得了8家银行超过3000亿人民币的授信。同时，万科也已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向。

另一方面，万科自身的财务水平也较为稳健。万科2022年第三季度报告显示，截至三季度末，万科拥有现金及现金等价物1158亿元，现金短债比达1.97倍。在手现金相对充裕。

万科的短期负债压力并不太大。截至2022年三季度末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。其货币资金1188.3亿元，同比下降19.22%。

财务情况良好的万科看起来没有定增的必要，但实际上，万科也面临着不小的压力。

财报显示，截至三季度末，万科录得经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元，同比上年大幅下降达442.36%，一年内到期的非流动负债则增长30.8%至626.93亿元。

从三季度报看，万科营收有所回升，但利润压力不小。数据显示，今年1~9月，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。毛利率下滑拖累了万科的盈利表现，万科前三季度开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。第三季度，万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。 

万科在财报中指出，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，毛利率在前三季度继续保持下滑态势。

万科的销售表现也受到行业下行的影响。今年第三季度，万科实现合同销售面积 646.2万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比下降 14.4%和20.3%。好消息是降幅相较第二季度有所收窄。

总体来说，虽然行业开始筑底，在手现金充裕的万科仍旧面临不小的压力。这次定增对补充万科资金，增厚企业安全垫有较大的利好。

这一阶段的定增也能助力公司拓展业务。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《巴伦周刊》中文版表示，万科刚好能趁资本市场窗口打开的好时机，将其他业务做大做强。同时在转型的窗口，能够收购一些其他企业的项目或者业务，获得领先于其企业的机会。

巴伦周刊认为，股权融资是把双刃剑，对二级市场上长期持股的小股东也可能有不利的影响。定向增发摊薄每股权益，如果定价较低，无疑会伤害中小股东利益。而这次定增能否做到让各方满意，还需看后续公告出的定增价格是否合理。

另一方面，以新湖中宝这类流动性较为紧张的未出险民企为例，定增无疑有着雪中送炭的作用。

12月1日，新湖中宝发布公告，宣布公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，股票数量不超过本次发行前公司总股本的20%。 

官宣之后，新湖中宝股价连续4个交易日下跌，股价从2.9元最低跌至2.67元。

按照新湖中宝目前232亿市值计算，此次定增最高可以募集46亿元。这对资金链较为紧张的新湖中宝而言无疑是一个大利好。

官宣定增前的11月24日，标普已将新湖中宝发行人评级展望由“稳定”调整为“负面”，并确认新湖中宝的长期发行人信用评级为“B”，公司有担保高级无担保票据长期发行评级为“B-”。 

而标普下调展望的重要原因便是新湖中宝的现金流紧张问题。

目前，新湖中宝境内债50.62亿元，美元债6.87亿美元，其中84%境内债要在剩余1年内兑付。截至2022年9月30日，新湖中宝的无限制用途现金余额为92.5亿元人民币，仅能覆盖短期债务（包括可回售债券）的68%。标普认为用公司内部资源偿债将削弱新湖中宝的流动性。

对于新湖中宝来说，还债的渠道除了卖房之外就是变卖资产。早在今年三季度，新湖中宝通过出售对绿城中国和杭州宏华数码科技股份有限公司的资产回笼19亿元。

新湖中宝的数百亿的销售规模在房企中并不算大。2023年公司最大的预售项目是上海黄浦区的旧改项目亚龙古城国际花园。据悉，这一旧改项目能卖出单价超12万的价格，项目总货值在100亿左右，这也成为新湖中宝未来的重点营收项目。

但是这一旧改项目仍未动工，部分拆迁工作尚未完成。如果不能快速推进项目进度，新湖中宝将很难通过项目销售回笼资金。 

这次定向增发如果成功，新湖中宝将争取到宝贵的时间推进旗下价值较高的地产项目进度，这对公司未来的发展显然是个大利好。

二、出险房企：定增能改变命运吗？

与万科不同，对于已经出险的房企来说股权融资是目前为数不多能够募集大笔资金的机会。

第三支箭政策出台后，困囿于流动性危机的出险房企们都火速加入，想要抓住这一波利好。

11月29日， 世茂股份发布公告，宣布拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。  

世茂股份隔日涨停，随后连续5个交易日股价持续下跌，从3.01元跌至2.57元，抹去了“第三支箭”利好后的全部涨幅。

对于世茂而言，定增无疑是一针强心剂。作为陷入流动性危机房企的典型，世茂并不缺乏优质资产，但是自身的高周转高负债模式遭遇行业剧烈下行，最终导致企业“暴雷”。

高负债高周转是多数房企都会运用的扩张手段，世茂此前开启收购模式，大举并购泰禾以及福晟等公司的优质资产，让世茂短时间内冲上了销量前10房企的阵营。 

然而大举扩张背后，世茂的负债情况也愈发严重。

世茂集团2021年半年报显示，“世茂集团”总资产6265.68亿元，总负债4636.33亿元，资产负债率为74% 。其中，短期借款444.43亿元，占总负债9.59%，这当中非流动借款的即期部分342.75亿元。世茂集团的现金及银行存款823.8亿元。

随着2021年下半年预售资金监管趋严，世茂真正可动用的现金更少。数据显示，截至2021年11月末，世茂集团账面资金余额约为690亿元，其中约529亿元的预售资金受到预售监管限制，其未受限资金只有161亿元。

除以上有息债务外，世茂的两类隐性债务——少数股东权益和应付款并不低。2021年6月底，上述两类数据分别为723亿元与1083亿元，合计达到1806亿元。

瑞银报告也指出，世茂的表外负债规模在1200亿左右。综合算下来，世茂的负债压力并不小。

虽然世茂手中拥有较多优质资产，然而规模较大的表内负债，再加上更加复杂的表外债务，以及大量限制现金无法动用，最终拖垮了这个业内公认的优质房企。

好在作为曾经的优质房企代表，世茂集团其实拥有不少优质资产。定增带来的新资金无疑会缓解世茂的资金情况，为优质资产盘活变现争取更大的空间。

世茂集团旗下的优质资产众多。2021年世茂管理层在投资者沟通会上表示，世茂在上海、北京、香港等核心城市拥有写字楼、酒店等核心资产，基本上都是负债低、可变现的优质资产。如出现极端情况，这些优质资产可以保底，也会考虑合适的价格出售。

从2021年下半年开始，世茂陆续出售香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店、上海21街坊、北京IN三里等近20处资产来筹集资金维持运营。

另一方面，世茂自身的土地储备充裕且优质。

根据过往披露信息，世茂集团2020年末土储货值为13800亿元。其中一线城市占比19%，对应货值2622亿元；二线城市占比53%，货值7314亿元。

截至2021年11月底，世茂已取证可售库存货值约1320亿元、已开工未获预售证货值约1120亿元，合计达到了2440亿元。如果存量货值能开工并且快速去化，可以极大缓解世茂的问题。

今年已经出险的世茂仍有多个项目热销。如成都世茂云璟单月销售过亿，广州CFC汇金中心商办项目销售额第一，世茂今年的销售额也整体在震荡上升。

另一方面，世茂也一直在与债权人积极沟通，截止今年11月，世茂集团旗下4笔境内债获得展期，分别为19世茂G3、20世茂G2、20世茂G3、20世茂G4。

今年10月3日，世茂发布公告称公司与大华银行在9月初就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，融资金额103亿港元，以取替原有项目贷款融资。此次再融资安排旨在促进项目的持续施工，同时也能作为债务重组补充增信资产包的一部分。

这说明世茂的优质资产得到了债权人的认可，愿意为优质项目提供再融资增信。

此次世茂股份增发，对缓解世茂集团的资金压力，盘活整体资产无疑帮助很大。李宇嘉认为，“如果定增对象仍为实控人或者大股东，有利于提振市场信心。出险的大企业有可能趁着此次政策支持的机会东山再起，对于投资者来说或许是一个低位建仓的好时机。“

世茂的处境也是本轮出险房企中的典型，部分资产优质的民营房企能通过定增获得宝贵的融资机会，能极大地缓解自身的经营困境。

相比之下，华夏幸福这类早已出险的民企，定增带来的利好或许较为有限。

12月1日晚间，华夏幸福公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。

与一般出险房企不同，华夏幸福“暴雷”更多是看因为自身经营问题导致。2017年，环京地区因“限购令”出台，市场急转直下，而华夏幸福刚好重仓环京地区，旗下项目销售额大跌，公司基本面和自身资产情况发生了极大的变化。现在看来，华夏幸福手头能够动用的优质资产较为有限能否成功定增，还有待观察。

2021年2月2日，华夏幸福发布公告称，公司发生52.55亿元债务逾期，公司可动用资金仅为8亿，正式宣告“暴雷”。

从去年9月初步拟定《债务重组计划》要清偿2192亿元金融债务，华夏幸福便开始加速偿债步伐。但华夏幸福目前的债务情况还是不容乐观。

今年11月9日，华夏幸福公布关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告。公告显示，截至2022年10月31日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计596.22亿元。已签约实现债务重组的金额累计为1262.22亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计113.50亿元。

2022年三季报显示，从年初至三季度末，华夏幸福营收219.8亿，归母净利润亏损15.5亿，扣非净利润亏损93.6亿，拥有土储424万平，一级土地整理面积828万方平。

对于华夏幸福而言，最大的问题仍是现有的资产还有多少化解危机的空间？定增之后，如何借现有的资产盘活业务。

对于今年三季度零开工项目的华夏幸福来说，未来化解危机的难度不小。

华夏幸福创始人王文学仍在努力自救。若环京楼市逐渐恢复发展，在廊坊市政府的大力支持下，或许华夏幸福还能够重获生机。

综合来看，对房企来说，定增无疑是一项意义重大的融资政策。在自身资产水平较好的情况下，房企能通过定增以时间换空间，为自身业务争取到更好的发展机会。只要定增折价合理，房企便能在融资和保护投资者利益中取得一个比较好的平衡。

即使新房交易量无法重现几年前的辉煌，但房地产市场仍然是一个十万亿级别的大市场，对现在还活着的各家房企来说，仍旧有很大的生存空间。定增是一个短期缓解流动性困难的手段，但从长期来说，为保交楼投入的资金，最终也会积累转化为市场对房地产行业的信心。

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