建外SOHO西区自管风波：涨不起来的房价和被质疑的业委会

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，头图来自：视觉中国

2月8日一大早，北京华彬中心五楼一间会议室内，一排桌子和13名身穿统一西服的工作人员，将会议室分为两个空间，桌子和人墙内为“北京建外SOHO西区2022年业主大会开票现场”，人墙外是业主观摩区。

“凭什么你们在里面坐着，让业主在外面站着”，建外SOHO西区的业主韩平进入会场后，看到观摩区没有座位后，质问开票现场的工作人员，但没有人回答他。观摩区的业主们情绪逐步激动起来。

9时，开票活动正式开始，建外SOHO西区业委会主任苏润芹的开场白，被淹没在业主的一片质疑声中。苏润芹和支持业委会的业主，将质疑的业主称为“反对派业主”，其中韩平和康兴华是较为活跃的“反对派业主”。

一位建外SOHO西区业主告诉经济观察网，“反对派业主”与业委会之间的矛盾由来已久，在历次业主大会上，“几乎每次都会报警，这一次也报警了”。

“反对派业主”与业委会之间长期矛盾的背后，一方面是对建外SOHO西区长久以来房价涨不起来的抱怨；另一方面也是对业委会及其控制下物业公司缺乏有效监督机制，以及对上亿元公维基金安全的担忧。

“现在我们的目的就是选出新的业委会”，韩平告诉经济观察网，第一是建立健全的监督机制，保证业主物业费和公维基金的安全；第二是选聘一流的物业公司入驻，提升小区的服务水平和价值。

一、开票现场

建外SOHO西区“反对派业主”的愤怒从进入观摩区就开始爆发，开票现场分开票区和观摩区，开票区又分三个区域。中间是计票区，四块白色的写字板一字排开，标着议案内容；右侧是唱票区，负责开票、计票和唱票；右侧是休息区。

由于观摩区没有供业主休息的椅子，又因被桌子和工作人员隔开，业主无法进入到休息区，这也成为业主情绪爆发的导火索。

开票现场除了业委会工作人员和负责维持秩序的保安人员，还有7名街道和社区的工作人员，以及3名辖区派出所民警。观摩区挤满了前来观看的业主和维持秩序的人员，会议室外也有不少人。

这次开票主要揭晓此前三项议案的投票表决结果：

• 第一，是否同意用公维基金更新电梯；

• 第二，差额补选业委会委员三人，候选人有王博、冯秋红、李鸿雁、张军和康兴华等五人；

• 第三，是否同意小区公维基金储存调整至建设银行。

根据业委会公示，投票工作从2022年9月23日开始，至2022年12月7日封箱，期间因票数及其他原因，对投票期限进行一次延期。

从2022年8月前后启动时，这次业主大会投票表决活动便充满争议，从电梯招标程序到部分物业人员和招标公司涉嫌操纵招标，从业委会候选人到收票、封箱和开箱等，均遭到“反对派业主”质疑。

康兴华是这次业委会候选委员之一，多年前，就自建公众号对业委会工作进行监督，期间曾多次和业委会对簿公堂。2022年12月7日选票箱封箱时，康兴华和几名业主作为见证人在封条上签字。

在开票现场，康兴华提出，开箱前，应该由包括他在内的签字人对票箱封口进行查验，确认没有被动过手脚后再进行开箱，“这个要求不过分吧”，不过，开票区没有人回应他的提议，一切按照流程进行。

紧接着，康兴华又对业委会多个方面程序提出质疑，包括没有经过业主大会表决就进行电梯招标工作、小区停车场招标没有经过业主大会通过等。这时候，苏润芹示意观摩区业主安静，不要影响开票工作。

开票区内，工作人员开始统计有效选票。9点40分左右，投票初步统计完成，开始唱票。业主们虽然激烈反对，但并没有对开票工作造成实质性干扰。开始唱票的时候，业主开始陆续离场。

根据规则，第一项和第三项需要三分之二户数和三分之二建筑面积业主的同意，第二项候选人必须获得半数以上户数和半数以上建筑面积的选票，无论是双三分之二，还是双50%，都缺一不可。

唱票持续了大约2小时40分钟，一直到12点左右才完成，此后工作人员开始统计相关议案的票数，到12点16分左右，初步结果统计出来，但还需要核算建筑面积票数占比，最终结果还需要两三个小时之后出来。

2月8日晚上22时，苏润芹在建外SOHO西区业主群通报了开票结果，第一项和第三项议案通过，第二项中的王博和李鸿雁当选为新的业委会委员，张军、冯秋红和康兴华因为票数不够没有选上。

二、开票争议

根据投票结果公示材料，建外SOHO西区共有1140户，建筑面积25.5万平方米。这一次共有806户居民参与投票，对应建筑面积为19.8万平方米，占比分别为70.7%和77.8%，超过三分之二的法定户数和建筑面积。

“反对派业主”与业委会争议焦点主要集中在几个方面：

第一是业委会成员选举方面。建外SOHO业主委员会法定人数是5人，据苏润芹介绍，为了维持业委会正常运行，5名委员中，2名任期6年，2名任期4年，1名任期两年。2019年有1名到期，2022年12月底有2名到期，“我和柯富进明年到期”。

从2020年开始，建外SOHO西区业委会一直由4名委员构成。由于部分小区事项需要半数以上委员表决同意才能进行，而业委会成员缺位使得众多事项上，业委会无法形成有效决议，其中这次开票便产生分歧。

据苏润芹和多名业主介绍，2022年12月22日也就是投票封箱约两周后，业委会在表决是否开票的决议中，苏润芹和业委会成员穆小迁认为，业委会应该执行业主大会决定，依法履行业主大会开箱工作；而另两位业委会成员刘文涛和柯富进则认为，2022年业主大会流程违法违规，应立即终止。

刘文涛在为业主大会录制的视频中表示，建外街道办和社区主要负责人曾召集业委会成员，并建议由业委会两位主任、一位“反对派业主”和相关客服人员组成一个收票筹备小组，并成立专门办公室来进行公正透明的收票过程。

“但第二天，业委会开会讨论这一问题时，苏（润芹）主任跟我们说，她和街道沟通好了，这个（开票筹备小组）就不弄了，还是她去收票”，刘文涛表示，作为业委会成员，他本人反对继续开票。

苏润芹则给出另一个答案，当时街道办和社区负责人让苏润芹、柯富进和刘文涛三人共同收票，每人负责几栋楼，“为我分担工作，我当然欢迎了，但柯富进和刘文涛都不愿意去收票，而是让康（兴华）参与收票，因为康不是业委会成员，涉及到业主隐私”。苏润芹表示，她不同意由业主去收票。

此外，“反对派业主”认为，应该先补选业委会成员，以符合业委会法定人数，然后再进行其他事项的投票表决工作。而不是在业委会无法形成有效决议的情况下，将补选委员与更换电梯等其他事项绑在一起投票。

对此，苏润芹解释，由于业主大会每年举办一次，而电梯又涉及到业主人身安全，如果这次补选出委员，电梯更换需要在下一年业主大会才能表决，如果中间出现事故，无论是业委会还是街道办，都负不起这个责任。

在这种情况下，业委会形成同意开箱和不同意开箱两份决议，但根据议事规则，两份决议均没有半数委员通过。由此，“反对派业主”和业委会对这次投票过程和结果的看法截然不同，也是业主大闹开票现场的根源。

苏润芹告诉经济观察网，在业委会没有形成有效决议的种情况下，街道办和社区出具了相关盖章文件，对开票工作给予支持。街道办和社区的支持，也成为这次开票工作的重要依据之一。

对于选票的真实性，“反对派业主”同样提出质疑。一位业主告诉经济观察网，根据现场唱票记录发现，唱票中出现数十个重复业主房间号，部分没有投票的业主也出现在唱票中。不过苏润芹表示，2月9日，建外街道办和朝阳区建委相关法律团队对选票进行二次核验，并没有发现任何问题，并建议业主查验自己的表决票。

三、公维基金安全担忧

据苏润芹透露，目前建外SOHO西区的公维基金本金有1.03亿元，加上两次利息计入，合计有1.2亿元。这笔巨量资金的保值增值及安全性，不仅是业委会关注的焦点，也是业主们的心病。

2022年业主大会表决的议案中更换电梯，需要花费超过2000万元公维基金，无意间进一步加剧了业主们的担忧。一位业主对此提出疑问，52部电梯全部更换是不是必要，这笔花费是不是合理。

韩平介绍，在业主大会没有投票表决和表决没有结果的情况下，物业公司就开始进行电梯招标，严重违背程序；参与电梯招标工作的刘文涛也指出，他们发现有物业公司人员和招标公司的人存在操纵招标的嫌疑，业委会也做出处理决议，但没有对业主公布决议结果。

“反对派业主”担心，业委会和物业公司一系列操作背后，意味着这次更换电梯的动机不纯，照此下去，上亿元的公维基金有可能很快被掏空。这种担忧又进一步激化了“反对派业主”对业委会的质疑。

苏润芹表示，从找专业电梯机构做鉴定（鉴定电梯是否需要更换），到筛选合适的电梯公司，再到接洽相应的监理公司，前期工作至少需要半年时间，“现在就等业主大会表决结果出来，就可以进行开标工作”。

建外SOHO西区业主李刚也认为，业委会和物业公司只是做了招标前期工作，所以从程序上并不违规。李刚是一位专业律师，他认为，“反对派业主”出发点也是好的，可以让业委会工作决策过程更加规范化和透明化，小区治理需要有反对的声音。

苏润芹表示，自建外SOHO西区2020年实现完全自管后，公维基金非但没有减少，而且还实现了大幅增值，“2020年之前一共就产生了491万元利息，最近三年利息加起来有1100万元，业主怎么能质疑我掏空这个钱了”。

据她介绍，小区公维基金历年产生的利息，基本可以覆盖这次更换电梯的花费，不会太多消耗本金，“这次花掉的只是个零头，再有几年，通过利息这个钱又回来了，但业主的安全保证了”。

苏润芹说，建外SOHO西区为自管小区，物业公司名义上由两名业主持股，但实际代表全体业主持股，并签订了相应的代持协议，所以实行酬薪制的物业公司零利润，而且物业自管享受税收优惠政策。与原来相比，每年可以省下200万元费用。

另一个被“反对派业主”广泛质疑的是停车场外包没有经过业主大会表决，而且外包费用较低。对此，苏润芹解释，业主大会已经授权给物业公司，所以不需要经过业主大会再次表决；外包在地下二层的人防车位，由于疫情影响，停车收入并不高。

她进一步表示，车位外包合同将于2023年4月到期，如果业主有疑问，届时再次外包时，在符合相关程序的情况下，可以通过业主大会表决后再进行招标或续签合同。

据苏润芹介绍，建外SOHO西区每年物业费和公共收入合计有2400万元左右，除了必要开支之外，还有一定结余，“这些年小区维修、更换设施，本来可以动用公维基金，但我们用的都是这部分收入”。

四、涨不起来的房价

如果说对公维基金安全的担忧是“反对派业主”不信任业委会的主要原因之一，那么建外SOHO西区多年涨不起来的房价则是业主对业委会诟病的另一个主要原因。

建外SOHO位于长安街南侧，地处二环和三环之间的建外街道永安里东社区，紧邻国贸CBD，距离地铁国贸站和永安里站步行10分钟内，对口学校是清华附小分校，地理位置及交通、教育、商业等配套得天独厚。

但一个尴尬的现实是，目前建外SOHO房价成为建外和CBD区域的一个洼地，根据贝壳找房数据，建外SOHO西区参考价为4.9万元/平方米，而相邻的东区参考价5.4万元/平方米，运通时代公寓8.4万元/平方米，万豪国际公寓为7.3万元/平方米。

业主们把房价涨不起来的原因归咎于业委会及物业公司管理方面，同类型小区SOHO现代城，目前价格突破7万元/平方米，而建外SOHO在1月成交的一套房源单价只有5.4万元/平方米。

韩平表示，小区房价关系到每一个业主的切身利益，按照目前状态，房价很难涨起来。业主们之所以想要改选业委会和更换物业公司，最主要的是想引进一流的物业公司提升管理和服务，进而提升小区的价值。

房价涨不起来也有历史原因，建外SOHO西区为70年公寓，是一个集居住、办公、商业和娱乐等多种功能为一体的小区，也是一个开放式街区，各种业态和各类人员出入频繁，无论从居住舒适性上，还是居民安全性，都被业主诟病。

天眼查显示，建外SOHO西区物业公司——北京澄明德众物业管理有限公司，2021年和2022年两次因“消防设施未保持完好有效”等原因，被朝阳区消防救援支队处罚；2021年两次因超标排放污水被朝阳区水务局处罚。

“反对派业主”认为，运通时代同为公寓，在清理了办公后，房价获得大幅增长，而建外SOHO清理办公的动议进行了多年，一直没有实质性行动，这也是造成房价涨不起来的重要因素之一。

一位业主告诉经济观察网，建外SOHO西区房价低迷有一定历史成因，但只要管理到位，及时更新小区配套设施和设备，清理掉办公，实际上可以改善当前的混乱局面，提供居住舒适度，进而提升整个社区的价值。

苏润芹也承认，与周边小区相比，建外SOHO西区房价偏低，但这一问题并不能凭借业委会一己之力可以在短时间内解决，而是需要所有业主共同努力，群策群力，一起提升小区的价值。

她表示，近年来，通过与开发商打官司，基本实现了让开发商出资维修塌陷的路面，利用积余的物业费加强防水，包括这一次更换电梯，实际上就是在提升小区的价值，但这需要一个过程。

据李刚介绍，目前包括业委会及部分业主在内也在与朝阳区及建外街道办协商，对建外SOHO西区产业定位进行规划，并引入轻资产运营公司对小区进行统一招商运营管理服务，初步选定的是万达商管。

由于建外SOHO西区多为散售，如果统一规划和招商，需要征得相关业主同意。李刚认为，就像收票一样，需要业委会一家一家去做工作，价值提升起来了，不仅房价上涨了，租金收入也会提高，做业主工作并不难。

五、自治自管

早年，因山西煤老板大量投资，建外SOHO曾名动一时。据苏润芹等业主透露，小区自住率不到两成，80%业主不在小区居住，有相当部分业主在外地甚至国外生活。“反对派业主”认为，正因为此，他们无法联系到更多业主一起行动。

从2004年交房以来，建外SOHO西区至今已有近二十年历史。小区治理也经历了三个阶段。作为较早入住的业主，早在2007年左右，苏润芹就开始联络业主筹备业主大会，但第一次没有成功。

业主入住以来，建外SOHO的物业管理服务一直由开发商旗下的港铁物业负责。2008年，第一届业委会成立，但业委会成员均为与物业公司关系紧密的业主，所以物业服务等并没有太大变化。

真正变化是2014年第二届业委会，彼时，苏润芹等业主成功当选委员，做的第一件事就是换掉物业公司。据苏润芹回忆，港铁物业服务了小区7年，酬金总额是2760万元，等到退出时，小区还有1000多万元的资金缺口。

当时的业委会聘请了北京城建物业，物业费率从原来的12%降低至8%，同时实施业委会和物业公司双章制度，即双方共同为物业费和公共收入设立共管账户，每一笔支出都需要双方共同盖章后才能动用。

经过这一改革，建外SOHO西区物业管理扭亏为盈，并实现了盈余。

苏润芹介绍，城建物业服务了建外SOHO西区9年，酬薪总额是1930万元，最后三年费率进一步降低至5%，“我们业委会不仅管人家每一笔开支，还降低人家的费率，后来他们觉得这个费率给物业行业丢人，就不干了”。

如果说城建物业时代，建外SOHO西区还属于半自治状态，那么2020年4月以后则完全实现了自治和自管，物业费率进一步降至零。建外SOHO西区的也进入了第三阶段。但自治自管阶段也成为“反对派业主”和业委会矛盾的开始。

“反对派业主”认为，业委会是业主大会的执行机构，具体权利主要由几位委员实施，但谁来监督业委会？由于是自治机构，多数情况下，包括街道办和社区也无法进行有效监督，业主们自然也无法做到实质性监督。

如果对业委会进行有效监督，不仅“反对派业主”关心，其他支持业委会工作的业主同样也在担心，如果缺乏切实可行的监督机制，仅靠业委会自律和所谓的公开透明的工作态度，显然无法彻底打消的担忧。

据苏润芹透露，由于《物权法》出台，建外SOHO西区议事规则部分条款与物权法有冲突，目前小区已经成立由专业业主组成的议事规则修订小组，将进一步健全相关监督机制。刘文涛、韩平、康兴华和李刚均是这一小组的成员。

据李刚介绍，目前修订小组初步有三个备选方案，其中一种较为可行的方案是，对当前的监事会职能和构成进行改组和调整，变成由业主代表组成的监督机构，对业委会日常工作进行监督。

但也有业主提出担忧，认为成立监事会作为监督机构没问题，监事会成员如何产生？这关系到监事会是否能有效率履行监督职责。

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