12套千万房源扎堆，上海这个小区被密集法拍

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇，头图来自：视觉中国

2022年2月，阿里法拍平台上架了10套位于上海市普陀区古浪路288弄（下称“中环名品公馆”）的千万级法拍房，彼时上述房源全部拍出，其中竞争最小的一套也经历了6轮竞拍，引上万人围观。

一年后，这个在法拍市场颇为吃香的楼盘开启下一轮“甩货”。

2月27日，《国际金融报》记者注意到，该项目近期有12套同楼栋、同面积、同价格（起拍价以及评估价）的房源出现在法拍平台，总起拍价约1.7亿元。这其中的10套将在下个月开拍，另外2套则已经在数日前落槌拍出，成交价均略高于市场评估价。

它们的顺利拍出也为整场法拍奠定了基调，市场好奇其还能否延续去年的热度。

制表：吴典

一、两道“前菜”

根据拍卖信息，2月23日落槌成交的两套房源分别为中环名品公馆的“10号3102室”以及“10号3101室”，二者最终的成交价皆为1775.52万元，较起拍价1415.52万元溢价25%，高于市场评估价6万元左右。

虽然两个标的起拍价与成交价皆一致，但竞拍次数却差距不小，其中“10号3102室”共有7人报名，出价31轮；“10号3101室”则有5人报名，出价14轮。

竞买人跳价是导致竞拍次数产生差异的主要原因。

在为期3天的竞价周期里，意向买家的火力都集中在后半程，大家的竞拍意愿也直观地反映在加价幅度上，并非皆按10万元的基础增幅出手。

以“10号3101室”为例，该标的第一轮报价是在2月20日10时36分，当时竞买人“V2363”出价1415.52万元；22日9时44分，第二位竞买人“E4015”直接加价19倍至1605.52万元。此后，该人士又与“G7604”、“O6871”等竞买人轮番交锋，将价格一路推高至1775.52万元。

“10号3102室”的竞争则显得温和许多，赢家“L2583”虽全程参与，但真正发力也是在2月23日。当日早间，其与另一位主力竞买人“W6128”交锋十余个回合，两人你来我往、互不相让，直至竞拍价超过评估价，后者方才罢手。

竞买人之间的激烈互搏一定程度上反映了标的的抢手情况。

公开信息显示，“10号3102室”、“10号3101室”的面积均为176.94平方米，以成交价计算相当于10.03万元/平方米，而根据中介平台的二手成交数据，中环名品公馆于今年1月成交了一套面积112平方米的住宅，折合单价约10.27万元。

以此对比，二者之间的表面单价相差不大，但与该小区入市的其它房源相比，上述标的具有诸多隐形优势。

据悉，中环名品公馆面积最大的户型即为176.94平方米，且由于得房率高，其实际空间体验为230平方米，倘若以1775.52万元的成交价计算，相当于7.72万元/平方米。另一方面，标的所处的10号楼为项目的“楼王”，位于小区正中央，前后无遮挡，直面中央花园景观，采光视野极好。

现房交付也是打动竞买人的重要因素。信息显示，上述房源早在2015年就已竣工，但一直未能正常入市预售。曾有媒体在报道中指出，由于开发商资金链断裂，中环名品公馆周边的商业无法如期建设，故而导致10号楼未能取得预售证，无法售卖。

二、项目“身世”坎坷

2022年项目正式流入法拍市场。

去年1月初，10套分别位于中环名品公馆10号楼23、25、26、27、28层的房源首次拍卖。它们的面积均为176.94平方米，起拍价1769.4万元，折合单价约10万元，保证金177万元，不过最终因无人报名而全部流拍。

此后这些房源继续上架二拍，起拍价均降至1415.52万元，单价也降至约8万元，相当于一拍价格的八折。降价后的价格优势较为明显，这批房源也得以悉数拍出，率先开拍的2套分别引来8人、12人报名，最终成交价较起拍价溢价20%左右。

不过，对于这一结果，业内也有质疑声。彼时，市场流出不少关于中环名品公馆法拍房的宣传，似乎欲通过法拍渠道将困在手中的房源低价卖出化债。

资料显示，中环名品公馆的这些房源皆属于开发商上海智富茂城置业有限公司（下称“上海智富”）所有，其于2008年购得项目地块，并在2011年取得第一批预售证，最近一次取得预售证则是在2017年。

这期间，关于中环名品公馆业主维权的消息也此起彼伏。

例如2014年，有业主维权称当初开发商承诺的附赠面积未列入合同，等到办理产证时被要求多缴纳总房款的3%费用；2015年，该小区被指逾期交房，4次变更交房日期，甚至有业主将张贴了投诉标语的私家车停在高架上，导致南北高架拥堵；2016年，又有业主指该小区为“卖”高价停车位，花式阻拦车辆进入小区底下车库……

而此番被拍卖的“楼王”房源也是因债务纠纷流入法拍平台。

2020年，债权人杨某向法院提出仲裁申请，指上海智富拖欠其工程款6亿元以及违约金6000万元；次年5月，上海智富因未如期偿还款项成为被执行人，涉及10号楼的房源被法院查封拍卖。

天眼查数据显示，截至目前，上海智富存在法律诉讼568起，涉及案件总金额约35.97亿元，其中将近29亿元的身份皆为被上诉人，被执行总金额约为40.38亿元。

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