碧桂园如何将净负债率压至十年最低？

题图 | 视觉中国

3月30日，碧桂园控股（02007.HK）交出2022年经营成绩单。

这一年格外特殊，受多重因素影响，全国楼市跌入历史性低谷，第三方机构统计数据显示，去年百强房企实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅为41.6%；全口径销售额约72878.7亿元，同样大幅下挫超4成。

这一年碧桂园以4643亿元的全口径销售额依然位居行业之首，且同比下滑幅度约为35%，优于行业整体表现。与此同时，碧桂园千方百计保交楼，集团连同其合营公司和联营公司累计交付近70万套房屋，在行业内遥遥领先。

据碧桂园披露的业绩快报数据，集团去年录得营业收入4303.7亿、归属股东的核心净利润26.1亿。截至2022年末，集团账面可动用现金余额1475.5亿，可充分覆盖年内到期的债务，公司流动性充足，融资渠道丰富，净经营现金流继续为正，净借贷比率进一步下降至40%的绝对低位。

在去年众多房企债务爆雷的情形之下，碧桂园得以维持稳健的财务盘面，以及良好的信用记录实属不易，这也在一定层面上展现出公司在极端环境下的生存韧性。

经历了2022年严峻市场洗礼之后，碧桂园在面对未来时似乎变得更有底气。

今年3月1日早间，该集团发布公告称，公司董事会主席及执行董事杨国强因年龄原因提出辞任公司主席及执行董事职务，联席主席杨惠妍已接任为主席，自2023年3月1日起生效。

杨惠妍接过接力棒并未让外界感到十分意外，这家连续多年位居行业榜首的房企巨头也顺利完成了新老交接。在30日的业绩发布会上，杨惠妍作为碧桂园的新任主席首度露面，并对公司未来提出新的发展蓝图。

杨惠妍表示，房地产市场在变化，但仍是国内的支柱行业，仍然具备较好发展空间，未来三到五年时间内，碧桂园将继续围绕三张报表的优化去进行管理。一是布局上，将由过去偏重三四线城市变为一二线和三四线五五分布；二是加强产品力的打造，用几年时间打造更具竞争力的产品和服务，在一二线城市，预计新的产品线将在近期出台。

目前，国内房地产已步入新的发展模式，对此，碧桂园总裁莫斌亦表示，

对于房地产发展的新模式有三层理解，第一是房住不炒，市场将继续面对改善和刚需客户；第二是商品房将由市场主导，而保障房政府主导；第三则是客户需求从住有所居，到住有宜居的变化。

对于这一变化，碧桂园也相应做了调整，未来将更注重发展的质量，致力于满足刚需和改善型需求，提高客户在产品和服务方面的体验。

穿越周期

去年，房地产行业经历了自2008年全球金融危机以来最严重的一次集体性困境。不完全统计显示，A股67家发布了2022年度业绩预告或快报的房企中，38家预计亏损，占比超过了56%；盈利房企为29家，但其中20家归母净利润同比减少。港股约57家房企发布了盈利预告，其中有52家业绩下滑或陷入亏损，占比超9成。

房企大面积亏损或业绩滑坡的背景，是各地楼市自2021年中以来的长时间低迷，房企销售日渐困难，现金回笼受阻，债务压力紧逼，迫使绝大多数房企将“活下去”作为2022年的工作重心，而碧桂园便是少数得以“活下来”的未爆雷民营房企之一。

如不考虑短期盈利波动，碧桂园在2022年经营数据仍有不少亮点，尤其是经营现金以及财务杠杆方面，继续呈现出稳定健康的基本面。

去年，碧桂园累计权益销售3574.7亿，权益现金回款3324.8亿，权益回款率93%，已连续7年回款率超过90%；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1475.5亿，可动用现金为短期债务的1.6倍。

公司通过经营性现金偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构，截至去年末，集团总借贷余额为2713.1亿，同比下降14.7%，剔除预收账款的资产负债率拾级而下，从2020年中期的81%下降至69.4%，净借贷比率下降至40%的公司历史低位。

鉴于较高的回款率，碧桂园去年经营现金流净额为356.2亿，已连续多年保持正值，这对于确保公司现金流安全，避免发生财务及经营性风险，起到至关重要的作用。

2022年，大量房企债务违约，但碧桂园保证了所有到期债券的刚性兑付，并积极拓展各类融资渠道。在政府监管部门支持下，公司合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品折合人民币近百亿，完成3次股权融资共获得约115亿港币。此外，获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持，体现了监管层及金融机构对公司的认可与支持。

步入2023年，碧桂园在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。另外，公司186亿公司债的发行计划已获上交所受理，在政策及监管的大力支持下，行业的再融资环境正在逐步修复，公司所处的外部环境已得到根本性转变。

值得关注的是，碧桂园控股股东、管理层在去年行业信心最低迷之际，通过二级市场购买公司债券及优先票据、提供免息及无抵押贷款等方式支持公司，其中大股东为公司提供免息无抵押借款50.55亿港币，充分显示了大股东及管理层对于公司发展前景的信心。

重新出发

国家统计局数据显示，今年2月份，全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.3%，而从2021年9月～2023年1月，70城房价指数环比变动均位于负区间，即房价持续下跌了17个月。2月份该指标转正，标志着主要城市的楼市出现回暖信号。

多家第三方研究机构表示，房地产依然是国家支柱性产业，一手房年销售额仍将保持10万亿，在市场淘汰部分高杠杆爆雷房企的产能之后，存活下来的房企将在新的发展模式下找到各自的发展路径。

为了保证公司经营现金流的绝对安全，碧桂园在去年大幅压缩投资规模，全年仅新增土地9宗，权益地价约61亿。不过，鉴于公司过去相对庞大的存量储备，截至2022年底，公司已获取权益可售资源9555亿，另有潜在权益可售资源2528亿，两项合计约1.2万亿，其中75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

该公司管理层亦在30日的业绩发布会上表示，2023年公司已重启拿地。

不过，随着市场形势的改变，碧桂园的短期投资行为亦有所微调。公司称，整体投资方向将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市及三四线核心区位，实现增量资产的效益兑现，做一成一，逐步提升一二线城市投资额和土地储备的占比。

该公司管理层还透露，碧桂园已在内部启动更精细的市场研究，以适应分化特征更为显著的市场。

“2022年刚改型产品占住宅产品的比例大幅提升，建筑面积110-140平米的产品成交套数由2015年的35%上升至2022年的46%，说明购房需求受到生育政策开放以及购房者对居住品质的提升等因素影响显性。”

据此，碧桂园将在产品适配上做出更多调整：

“在一二线，做高确定性的项目，打造新的独立的产品体系，匹配刚需和刚改的需求；在三四线，做改善型需求的好房子，突出公司标准化和成本力的竞争优势。”

除了传统开发业务，碧桂园在科技建造方面的布局已展现出强大的市场拓展能力。

2022年6月，碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团，科技建筑体系聚焦科技建造方式革新，积极推动建筑机器人施工技术的应用落地，通过整合全产业链资源，为客户提供“研发-生产-应用”全过程、系统化的智能建造解决方案。

碧桂园表示，科技智慧建造体系能有效助力公司开发业务提质增效，同时为新业务的拓展打开空间。

截至目前，碧桂园已进入第一批24个智能建造试点城市，抢先占领智慧建造细分市场。另外，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超过150个，累计在建面积超过1300万方。

2022年，尽管土地交易整体规模在下降，但是国企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了约80%，其中城投类公司拿地后开工率非常低，2022年开工率只有8%，这也为代建提供了很多的业务机会，这些未开工地块未来大概率会到代建市场采购专业开发服务。

在碧桂园看来，以科技智慧建造体系为依托的代管代建业务，有望成为公司开拓轻资产业务的新增长点，与传统开发业务形成互补之势。