地产人先别疯，万科还没打算玩“租售并举”，未来倒是有可能

这两天，有条关于万科转型的消息很是刷了一番存在感，怎讲？

消息是这样说的: 万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。先租后买类似于万科自己当银行，做房贷、做金融租赁。

一时间，简直燃了整个地产金融圈。这是“变相零首付”了？被房价折腾太久的消费者们开始了疯狂的转发。

大家激动也是有理由的，专家也表示了对这一模式的认可。据21世纪经济报道称，同策研究院总监张宏伟表示，该模式有三大价值：一方面万科可以出租运营提升项目市场价值；其次，锁定目标客户，保证未来销售率；第三在自有资金之外，资产证券化或将大量运营，解决周转率降低后的运营资本支持。

但是还没等好生庆贺一番，就有人出来辟谣了，辟谣帖表示：

1、首先万科最近根本没有开什么转型战略发布会

2、根据万科三季报：资产负债率78.78%

3、根据万科三季报经营现金流-46.83亿元

4、内地前50强住宅开发商现金流加起来都没有5000亿！

简直分分钟灭嗨了，所以到底是怎么回事？

今天下午，万科给出了“先租后售”刷屏事件的真实版本：

近期重庆万科在开展西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：对于成功申请“西九•万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠； 对于因房源紧张、未能成功获得“西九•万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团对各地公司推广新业务时的采用的具体举措，鼓励其结合本地具体情况进行创新。集团鼓励各地公司之间交流经验、相互借鉴，但也容许差异性的存在。

上述做法，体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品；因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。

在冷水一泼后，万科又给出了一剂安慰剂——虽然现在并不打算玩真正的“租售并举”、“先租后售”，但未来还是有可能的。不过想来，传统的地产模式正逐步暴露出越来越多的问题，未来注定会有更多更贴合实际、符合市场的模式出现，现今提出的玩法倒也不失为一个方向。