长租公寓火与劫

本文来自微信公众号：观点（ID：guandianweixin），作者：观点地产新媒体

是火是劫，没有人可以置身事外。

元宵已过，春节近尾声。节后返工被多数劳动者提上了日程。

据国新办1月9日工作会数据，40天春运预计全国旅客发送量将达到约30亿人次。而多地交通管制及取消部分航班、火车已导致2020年的春运返程被分散、推迟甚至取消。

疫情防控牵一发而动全身。经历了疯狂扩张、不规范租金贷、2018年爆雷潮、头部企业走向资本市场的长租公寓，容纳了大量流动人口，在如此背景下做了些什么、又将走向何方？

一面抗疫，一面争议

来势汹汹的新型冠状病毒肺炎对全国经济发展都是一个不可抗力的影响因素。据观点地产新媒体不完全统计，截至2月6日，已有至少10家长租公寓企业发表公告，陆续对此做出了反应。

观点地产新媒体查阅公告获悉，以自如、青客租房等头部长租公寓为例，主要针对武汉等湖北省地区，并在全国范围内推行了部分减轻租户承租、疫情防控压力的措施。

一是对武汉防疫医护人员提供免费床位；二是对武汉等湖北省员工及湖北籍员工推迟到岗时间，定时登记员工健康信息，对管家及保洁员要求在服务时戴好口罩等防护工具；三是对租客，尤其是武汉租户，提供2月租金减半、租期顺延、返还房租等优惠；同时，联手政府有关部门征集返程租户健康信息，并提供消毒服务。

其中，长租公寓提供的武汉医护人员免费床位、消毒服务、征集返程租户健康信息等行动直接支援了疫情防控，而延迟上班、对武汉租户减租等行动更多地体现了企业的人文关怀。

来源：各大长租公寓APP及公告，观点指数整理，时间截至2月6日

然而，部分长租公寓的活动设置了层层门槛，例如签约时间点限制、返还的优惠券只能在平台上使用；蛋壳公寓等部分长租公寓将免租成本推给房东的做法已经引起关注——房东不愿“被”让利、租客未能及时收到退回的租金，中间产生的利息差却被平台获利。此外，部分租客反映，自如等长租公寓还存在大幅上调房租、换租成功后无法按时入住的争议。

据市场消息，目前仅有窝趣轻社区、乐乎公寓将自主承担免租费用，由项目投资人买单。天眼查信息显示，窝趣系铂涛集团旗下首个青年长租公寓品牌，成立于2010年。乐乎公寓成立于2014年，主打青年白领公寓租赁。

内忧外患迎春“劫”

事实上，长租公寓在经营上减免押金、租金、服务费并非新鲜事。为获取更多客户订单，“30天免费住”、“首月0元住”、“老带新最高享XX优惠券”等春节活动历来作为长租公寓的重要营销节点。这些优惠活动属于常规营销行为，并非企业防疫才出现的特有应对措施。

据业内人士分析，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场的主要客源，春节当月历来是全年淡季。一方面，2.4亿流动人口将踏上归家之路，节后跳槽、换城市工作等因素或导致部分工作者推迟或取消租赁需求；另一方面，国内高等院校毕业时间集中于6、7月份，大批年轻毕业生对工作地的住房租赁需求尚未到来。

疫情来势汹汹，本次假期的延长、灵活在线办公导致流动人口返程分散、推迟，导致租赁需求也一并推迟，长租公寓新增房源、客源减少；企业收入降低，但经营成本不降反升，现金流承重，放缓收房。

据贝壳研究院数据，2020年1月，18个重点城市的住房租赁总成交量环比下跌40.99%，比2019年2月（春节当月）下降18.21%；新增房源和客源数量环比下降48.28%、42.64%。但是，2020年1月房源租赁成交周期环比增长率均低于2019年2月（春节当月），且多数城市的房源租赁成交周期比2019年2月缩短。

对此，分析人士表示，今年春节淡季租赁成交效率高于去年，主要因为现在租赁中介业务的线上化程度提高缩短了成交周期。

回顾国内长租公寓的发展，无论是先拿地、后运营，还是轻资产、重运营，回报周期长达5-10年、整体租金回报率不足3%等一直是长租公寓行业的痛点，而“高进低出”“长收短付”等不良经营模式加剧了行业洗牌。

据观点指数《长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜》报告，目前长租公寓行业仍处于前期“烧钱”的阶段，融资渠道有限。截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量已超25家。就融资渠道，除股权融资外，作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个，仅有青客公寓、蛋壳公寓2家长租公寓成功登陆美股。

内忧未除，外患已至。面对租金减免与防疫管控中的春“劫”，面对不减反增的经营压力，长租公寓在盈利追求上仍任重道远。

集体土地入市破局

中国租赁市场规模到底有多大？房企相关人士向观点地产新媒体透露，国内租赁市场规模目前已达1万多亿，预计2030年将达到5万亿。

长租公寓占比有多大？以北京市场为例，散户供应占比90%，长租公寓仅占到北京租赁市场的10%。

市场蛋糕暂时无需做大，长租公寓行业却亟需做强。

2019年12月，住建局联合六部委联合发文，将加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业的监管，长租公寓的金融属性会进一步削弱；2020年将重点发展公租房、人才公寓以及集体土地建设租赁住房。

以北京市场为例，从2017年到2021年五年内将供应1000公顷的集体土地，用来建设集体土地租赁住房。其中，北京万科泊寓·成寿寺项目已开始向周边企业和个人预租，预计在2020年二季度正式开业。目前全国最大的租赁住房项目，即北京朝阳十八里店集体用地租赁住房项目已经开工，预期总建筑面积41万平方米，可提供6100套租赁住房。

此外，当前全国18个集体土地租赁住房试点城市已推出了160个试点项目，集体用地租赁住房将分批跑步入市，有望推动租赁行业的规范发展。

疫情之后何去何从

“尽管现实并不完美，但至少我们要直面它，因此我在现实中遇到任何问题或挫折时，都不会抱怨，而是通过更具建设性的方式找到有效的应对方法。”瑞·达利欧在《原则》中对投资与工作的这一段话同样适用于长租公寓行业的此情此景。

本次疫情防控呼吁减少人群聚集、灵活办公，而线上办公、VR看房技术日趋成熟，租赁效率提高，带来了长租公寓的新发展方向。

就防疫中的部分乱象，直面现实是最好的解决方法。公益归公益，生意归生意，企业发展需要求生存、谋盈利，本次不可抗力因素或是长租公寓自我调整的一个时机。

就服务方面，长租公寓有待做好业主与租客之间的沟通服务，合规制定价格，尊重业主、租客合作条款；整改恶意租金贷等，按住建部租赁政策要求削弱金融属性。

就财务方面，一是精细测算、控制拿房成本，拒绝“高进低出”“长收短付”，提高租户入住率及满意度，保持持续稳定的现金流收入，实现自我“造血”盈利目标。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾分析，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是长租公寓盈利的临零界点。然而，长租公寓行业且可供公开查阅的经营数据不多。

以美股上市的青客公寓、蛋壳公寓两家为例，其近三年的财务数据皆未能实现盈利，经营性收入以租金收入和服务费收入为主，现金流收入严重依赖融资行为，但在入住率方面表现尚可。

据官方公告，2018年-2019年9月30日，青客公寓的入住率为91.6%、92.4%，净利润分别亏损1.76亿元、1.25亿元；2017年-2019年前9个月，蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%、86.9%，净利润分别亏损2.72亿元、13.66亿元、25.15亿元。

而集体土地入市已成定局，以中介类长租公寓为代表的部分长租公寓宜保持精耕细作，不过分追求规模扩张，深耕于细分市场，同时调整经营模式、探求多方合作；以自持为主的开发商类、酒店类长租公寓资金链雄厚，可以通过几近为0的低土地成本获取较高弹性的租金收入，加码集体土地租赁住房，与政府、国企的合作开发或是一个方向。

长租公寓作为房地产市场的衍生品之一，也将受到房地产市场变动的影响。据世邦魏理仕分析，鉴于当前的宏观经济和市场的不确定，多城暂停土拍，投资者将会更青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产及房地产债。

苦难不值得称颂，但是人应有义务记录和警惕。是火是劫，没有人可以置身事外。

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