监管发文：房产中介费真的要下降了？

租房、买房中介费太高？住建部、市场监管总局出手，明确要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。本文来自微信公众号：豹变 （ID：baobiannews），作者：詹方歌，编辑：邢昀，原文标题：《监管发文要求降低中介费，贝壳美股盘前一度超跌8%》，头图来自：视觉中国

5月8日，一纸针对房地产经纪行业的官方文件，在市场中投下了一枚石子。住建部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题作出规范。

2021年二季度业绩会上，贝壳CFO徐涛曾经否认收到了主管部门有关限制存量房住房交易佣金费率的消息。两年后，靴子终于落下。

政策发布在A股盘后，在纽交所、港交所双重上市的房产经纪头部企业贝壳股价应声而跌，贝壳美股盘前一度超跌8%。

一、中介费真的要下降了？

两部门在《意见》中明确指出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

部分房产中介认为，该《意见》主要针对的是二手房交易及租赁业务。在新房交易中，买家不承担中介费用。

《意见》鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。在目前的房产交易实际操作中，中介费用一直是由买家承担。

据悉，目前各地及各家中介机构在中介费率上都不相同，以贝壳在北京为例，二手房交易中介费用一般为成交价格的2.75%，房产中介有权限进行适当优惠，如果涉及换房，费率最低可降至2.35%，这也意味着，一套成交价为500万元的房子，中介费一般在11.75万元至13.75万元左右。

目前，房产经纪机构是否会下调费率暂时未可知。如果费率下降，贝壳及我爱我家两个行业头部企业将会受到何种影响？

从营收上看，Wind数据显示，贝壳2022年年末二手房交易占总营收的比例为39.76%，这一数据与2021年末基本持平。

若将时间线拉长至5年，则会发现，二手房交易占贝壳营收的比重呈下降趋势：2018年至2020年分别为70.36%、53.39%、43.37%。而房屋租赁业务则被归于新兴业务，五年间其占比由3.56%升至4.69%。而其在五年间发展最为迅速的则是新房交易业务，占比由2018年的26.08%升至47.22%。

我爱我家方面，二手房交易及部分租赁业务被归类为“经纪业务”，2022年其占总营收的比例由42.07%降至30.25%。其迅速发展的业务则是资产管理，2022年营收增幅达到75.27%。年报显示，这部分业务主要指租房平台“相寓”，同样属于二手房租赁业务中的一种。

二、告别乱收费？

此前在房产交易环节，各类收费繁杂，中介机构巧立名目，乱收服务费用现象屡禁不止。

此次《意见》还要求，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。

《意见》同时指出，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位，以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台也不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

2021年4月，贝壳就曾被58同城CEO、安居客董事会主席姚劲波举报涉嫌垄断，彼时，贝壳曾对媒体回应称，其正在配合监管部门自检自查。

“豹变”就中介费率下调及反垄断等问题向贝壳方面求证，截至发稿，贝壳方面暂未回应。

本文来自微信公众号：豹变 （ID：baobiannews），作者：詹方歌，编辑：邢昀