从“货币棚改”到“房票安置”，大杀器如何影响楼市？

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风，头图来自：视觉中国（图为2021年11月，哈尔滨，道外区二十道街地段棚改项目正在进行中）

一

5月5日，一个带有“21个特大及以上城市允许棚改，还有平急两用基础设施建设”字样的图，在朋友圈刷屏，很多人信以为真，大呼房地产行业又将迎来“第二春”，直接带动上市房地产企业股票大涨。

根据七普最新数据，我国超级城市已经增至7个，特大城市达到14个，21个特大及以上城市覆盖人口约2.9亿左右，要么是一线大城，要么是城市群龙头，如果在这21个城市重启棚改，对楼市的刺激来说不言而喻。

但很快这个消息被住建部门辟谣了，根据经济观察报的消息，一位住建系统官员说，根本没有听到过这个消息。

他分析，首先，棚改在2014年前后大规模启动，经历数年，已经基本谢幕，而且棚改要配合PSL专项贷款，如果银行端不放，用处不大；其次，“平急两用”虽是新提法，但和楼市买卖没有直接关系。

回顾历史，从2008年中央启动保障性安居工程算起，全国棚改到2016年，已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于整整一个欧洲大国的人口；2017年再完成棚户区住房改造600万套，近2000万人将“出棚进楼”；2018～2020年国务院实行三年棚改“攻坚计划”，再改造各类棚户区1500万套，惠及近5000万群众。

棚改的作用，首先是民生工程和发展工程，其次才是对房地产市场的刺激。

2014年，时任国务院总理在考察天津市西于庄棚户区改造安置房工程现场时说，“棚户区是历史欠账，也是城市伤疤。全国还有不少棚户区，我们一茬接着一茬干，就一定能把城市伤疤抚平。”

世界银行低收入住区研究顾问在看到中国棚改成绩后也感叹，中国推进的棚户区改造体现了“对贫困人群住房、收入和利益的保障”。

到2020年，中国基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，棚改的大部分任务确已完成，最后剩下的那点都是最难啃的骨头。

从现实情况来看，大规模的棚改已经结束，但“旧改”的需求仍大有市场，这也为之后的房票安置政策提供了市场。

二

棚改的需求一直存在，但是在“货币棚改”之后，才成为楼市大杀器。

所谓货币棚改，是指在老旧小区改造中，政府收回原住民的房子、土地，不就地安置。而是给现金，或者相当于现金的房票，让“搬迁户”“拆迁户”们去买新房。

这里面就涉及到现金的来源，一般来说是来自政策性银行对地方政府发放低息贷款，而这些贷款来自央行对政策性银行发放的PSL贷款（抵押补充贷款）。

数据显示，截至“十三五”时期末，国开行累计发放棚户区改造贷款4.54万亿元，支持超过2300万户居民、约1亿人“出棚进楼”。

也正是因为有了政策性银行的巨额资金支持，才让地方政府顺利地收回了老旧小区的房屋与土地，减少了城市里可居住的房屋数量；拆迁户则拿到了现金，去市场上买新房；开发商则卖出房子，收回房票，找地方政府兑换成现金；政府付出了现金，收回了土地，将来卖出去，也可以回笼货币。

就这样，钱、房子、土地转了一圈之后，整个房地产行业活过来了，既去了库存，又提高了周转率。

与现金棚改不同，如果是房票安置，一般来说，拆迁户拿到房票后只能涌进楼市，所以，今天很多地方出台房票安置政策，也同样能刺激楼市的复苏。

对货币棚改模式依赖最大的是广大的二三四线城市的地产，不同于一线城市的强劲刚需，许多二三线城市的购房需求都是因棚改带动的，2015年国家提出去库存后，货币棚改化从2016年到2018年仅用了两年多的时间，让深陷泥潭的三四线城市重回牛市，涨价放量。

而一旦棚改不再，购房需求下降，进而商品房市场停滞，不仅影响地区房价，甚至还会影响地方财政。

恒大和碧桂园为什么囤了那么多低线城市的地？当时也就是看上了棚改的资金支持力度，而此后棚改模式的消失，低线城市楼市直接哑火，碧桂园等押宝低线城市的房企销售、利润也直接下降。

低线城市的土储，当年无比正确的决策到今天成了烫手山芋。

三

2020年结束之后，大规模的货币棚改基本宣告结束，与此同时，当时楼市过热，“三道红线”出台，中央对房地产的主基调是强调控，要求“房住不炒”，因此2021年货币棚改基本关闭了闸门。

但楼市需要继续，特别是疫情之后，用药过猛的房地产市场主基调成了“复苏”。

2022年6月，河南郑州发布了大棚户区改造项目房票安置实施办法，成为首个采取该安置方式的省会城市。当时郑州面临的问题是，在宏观经济及政策调控的影响下，同时又叠加2021年雨灾的影响，郑州房地产市场下行明显，库存压力加大，整体市场不振，置业信心不足，烂尾楼项目时有发生，房企经营陷入困境。房票产生的购房需求释放，起到的正是托底市场的作用。

2022年8月，南京2022年就先在溧水、浦口、六合等城市外围区域推行房票安置，今年则将政策范围扩展至主城六区，江北新区和新五区可参照执行，于4月18日起施行，有效期2年。这意味着房票安置办法将在南京全市推行。

此后，四川宜宾、河南信阳、江苏常熟、宁波海曙等城市、区先后发布了相关政策。

2023年以来，又有更多高能级城市加入到房票安置的行列，如昆明、贵阳、南昌、厦门、无锡、昆明、温州等众多城市。根据中指监测数据，2022年以来全国已有近30省市（县）推行房票安置政策。

以南昌为例，4月中旬，江西南昌印发《关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，自5月11日起实施，在四个中心城区范围内全面推行房票安置。

南昌还设置了使用房票买房的额外奖励，如果房票在3个月内使用，将给10%的额外补贴；如果房票在4～6个月内使用，将给8%的补贴；如果房票在7-12个月内使用，将给5%的补贴。

也就是说，如果总价100万的房子，在3个月内买房还能额外拿到10万的奖励，相当于政府给你房价打了个9折，倒逼着拆迁户赶紧入市。

此外，南昌还规定，没有用来买房的房票可以兑换成现金，同时还要支付房票持有期间的利息。

在各地不断探索房票实施办法后，基本上也形成了普遍的做法，即将被征收房屋按货币补偿金额量化，以房票形式核发给被征收人用以抵充购房款，并给予一定的政策性奖励、契税减免、购房补贴等。

一些城市甚至还放松了房票流通转让的限制，比如厦门允许房票进行流通转让，即在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下，房票可以转让给第三人使用，同时一张初始房票可以分割金额转让给多人。这进一步让房票安置向货币棚改靠拢，大大提升了房票的流动性。

四

那么，货币棚改与房票安置，能让楼市回春吗？

我的观点是：有一定效果，但现行政策下很难再现2020年前的荣光。

事实上，2022年不仅房票重新出现，货币棚改也重出江湖。

为进一步完善、优化大棚户区改造安置政策，满足群众多元化安置需求，2022年3月8日，郑州市政府办公厅发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。《意见》提出，结合安置房建设攻坚行动，郑州将集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

效果呢？2022年郑州楼市一直低迷，量价齐跌。

2022年11月，江西赣州市政府办印发《赣州市城市棚户区改造攻坚行动方案》，将城市棚户区改造纳入赣州市“大交通”、水利领域基础设施建设、重大能源基础设施建设“四大攻坚行动”之列。并从2022年底开始至2024年实施新一轮城市棚户区改造攻坚行动，期间将新开工城市棚户区改造4.53万套，其中2023年新开工2.99万套。

熟悉赣州楼市的朋友都知道，今年赣州楼市同样万马齐喑，根本没什么起色。

这里面有两个原因，一个是量太少了。无论是赣州还是郑州，与2020年之前的棚改相比，规模已经很小了，关键是真正能落下来的比计划更少。

第二个问题更重要，那就是没有钱。我们前面提到过，此前的货币棚改是国开行、农发行等政策性银行大量的低息贷款支持，相当于央行直接给房地产行业放水，而如今地方的棚改如果不能得到央行大量资金的支持，效果就不会立竿见影。

同样的道理，房票安置也一样，要评估效果，关键不是工具本身，而是用什么来支撑这个工具的实行。

当然，未来会不会有变化呢？

当然有，因为现实情况是，目前全国楼市总体上回暖的速度比较缓慢，国家统计局公布的《2023年1-3月份全国房地产市场基本情况》显示，一季度全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%。特别是大多三四线城市回暖缓慢，情况不容乐观。

以江西为例，本来增速优等生今年1季度名义增速直接从去年同期的11%降至今年的0.0027%，由不得地方政府不着急。

因此，在稳经济、稳增长的压力下，下半年楼市松绑可能会继续推进，对进入楼市的资金也将继续放松，在这种情况下，货币棚改与房票安置有可能会继续刺激楼市的复苏。

参考资料：

【1】《4.53万套！赣州新一轮棚户区改造要来了》，赣州广播电视台；

【2】《楼市大杀器重出江湖》，中国新闻周刊；

【3】《近30省市推行拆迁户房票安置，能否再度激活楼市？》第一财经。

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风