从“一铺养三代”到“一铺坑三代”，为何说“商改住”也救不了商业地产

本文来自微信公众号：深圳经济观察，作者：悦涛，原文标题：《悦涛：“商改住”，从“一铺养三代”到“一铺坑三代”》，虎嗅获授权发表。

这两年各地私下勾兑的“商改住”，终于得到了国家政策的确认。

6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，土地使用年限和容积率不变。

这是对商业地产的救赎，也意味着商业地产泡沫的破裂。

2009年以来，中国城市进行了大量的商业地产建设，“一铺养三代”言犹在耳。地方政府喜欢，开发商高兴，银行支持。但是线下商业很快受到经济低迷和电商分流的双重打击。到国务院出台“商改住”政策的地步，但瘦死的骆驼，真的能变成马？

去年深圳商业租金价格下降14%

给大家一个直观的感受，看深圳的市况。

2015年的深圳房地产市场领牛全国，但这一年的商业地产租金价格，比上一年下降了14%。而上一年，又比上上年下降了5%。深圳的商业租金均价，从2013年的300元/平方米/月，下降到2015年的243元/平方米/月。

做生意的人都知道，降租意味着，至少熬死了好几波租客，房东才会降租。此时，已是百业难兴，承租方和房东都难受的状态。

走到这一步，也不是没来由。深圳的商业租金在2013年之前经历了猛烈的跳涨，从2011年的200元/平方米/月，直接跳升到2013年的300元/平方米/月。

贪婪的房东，用杀鸡取卵的方式成功杀死了自己。

“商改住”救不了商业地产

至少短期内没可能成为商业地产的救命稻草。

首先商业的价格高于住宅，要求更高的租金回报。问题在于商业地产的居住条件还不如小区房，租客花更多的钱去住一个条件更差的地方，就因为你姓商？

此刻商业地产的房东内心是崩溃的。他一定希望哪怕是跟住宅租金持平的价格租给商家。

问题就在于此。

除了部分优质地段，很多商用房的价值在未来还不如住宅！

随着电商和快递业的攻城略地，消费的入口在逐渐从商圈转移到社区。这一点悦涛在《拆墙的真相：一场新地主对老地主的战争》（2月26日）一文中已有分析。

线下的“老地主”已经被线上的“新地主”打败了。

在悦涛所住小区的楼下，有很多价格并不贵的商铺。但是商家象走马灯一样更换。这两年最好的生意是一家美甲店。随着其它生意门庭冷落，美甲店从一家增加到5家，然后各家美甲店的生意都不好做了，目前已关门一家。

近期收到的消息是，二楼的百佳超市也要撤退了。

此外，有持久战斗力的是地产中介和社区银行。我们这几年的经济也的确是靠地产和金融这样的服务业来拉动的。

最后要面对的问题是：地产和银行靠什么产业活？

陈启宗的预判：漫漫寒冬

接下来几年的商业地产市场，将经历残酷的洗牌。万达商业已预判2016财年将首次陷入“减收”，但很多房东还没醒：深圳去年商业租金急跌的情况下，二手商业的销售挂牌价还上涨了7%。可谓“不到黄河心不死”。

恒隆集团主席：陈启宗

商业地产大佬、香港恒隆集团主席陈启宗，在一年前的《致股东信》中就预判了这场“寒冬”：

鉴于内地和香港零售市道均放缓，我们正为漫漫寒冬作出防备。本人乐见形势被错判，但在现阶段保持警惕当属审慎之举。毕竟，无论经济或地产业均未见许多利好迹象。

在天津的恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家具规模的零售物业结业！我们从不认为彼等之困境乃吾等所致；儘管我们位居市场最佳之列，但并非强大至斯。未来的竞争固然会减少，但我们对此并不特别雀跃，皆因其在在说明：市道现正陷于低迷，并淼无结束迹象。

3个月前的《致股东信》中，陈启宗再发警告：

从业绩来看，在内地方面，除上海以外，我们正面临租金下调的压力，甚至港汇恒隆广场亦如是。此外，除沈阳的皇城恒隆广场外，我们其他内地零售物业于二零一五年度下半年的租金收入均较上半年为少。再者，除沈阳的市府恒隆广场外，我们的租户于下半年的生意额亦低于上半年。

大部分人鲜有察觉，实体店正悄悄改变。购物者在一家购物商场的整体体验，也许在五年内便会与今天截然不同。我们希望为这场革命作好准备。

对“商改住”或者“商改×”，不外乎老年中心、创业中心等选项，陈启宗并不看好：商场位居租金回报率最高的物业，绝大部分的其他用途，回报率将大为逊色。

注：陈启宗不止是个香港地产商，他是中国与全球化智库咨委会联席主席、亚洲协会（洛克菲勒家族创办）副理事长、小米的早期主要投资人。在中美政商两界举足轻重。

去工业化+去商业化=空心化

话说回来，“商改住”，难道住宅不过剩么？中国经济现在面临的是多线作战。房地产是主战场。然而，商业地产往往是整个房地产市场的先行指标，代表商业投资者、经营端和消费端的承受力都到了一个极限。

实体工业已在去化，实体商业再不兴，直接危及的将是整个地产和金融大盘。所谓“现代服务业”，终归要服务实体的人和资产。

城市因生产和商贸而兴。目前局面的源头，是长时期来鼓励低成本投机和囤积资产，导致对生产、流通和消费都造成挤出效应。但地产投资者的另一头对应着银行的负债，降价意味着破产和金融被动紧缩。

假如再放水，推动的仍是资产价格，而不是资产回报，对经济的意义何在？

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