太古地产：有“野心”，不慌张

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：张雅楠，题图来自：受访者供图

摩肩接踵的成都太古里，恢复了往日的熙攘，就像它背后这座热衷生活的城市一样，很少能看到戴口罩的人了。

太古里是成都的商业地标，也是太古地产体系内的标杆，即使在疫情影响最严重的2022年，这个项目的升级也没有停下来，约有85个新品牌开业，相当于1/3的店铺大换一遍。

在消费者的感知层面外，这个项目还经历了更深层次的一场变革。去年12月，太古地产宣布收购远洋集团持有的50%权益，并于今年2月完成了对项目的全资持有。

图片来源：受访者供图

我问太古地产行政总裁彭国邦，成都远洋太古里什么时候改名字？他说，不着急，现在的首要考虑是，希望团队和员工保持稳定，品牌伙伴理解我们的战略并继续信任我们，当地政府理解并支持我们增持股份。可能会在今年下半年决定是否对名字做调整。

成都远洋太古里是远洋和太古压箱底的好资产，开业8年，业绩和零售额增长超过5倍，远洋集团挣扎再三还是选择了出售，50%股权对价54.7亿元，双方皆大欢喜。谈及这场收购，彭国邦给出了四重考量：

第一，是不是契合将500亿港元投资到中国内地的战略。

第二，对这么重要的项目，持有100%权益去管理它，是不是最好的选择。

第三，它现有的业绩，能否为利润提供即时的增长。

最后，收购条款和价格，对太古地产和远洋集团的股东来说，是否都公平合理。

“综合考量，我们觉得价格、条款，包括时机都非常成熟。”彭国邦说。

从营运数据看，一季度，成都远洋太古里的零售销售额在出租率保持95%的情况下，同比增长了21%，明显优于北京三里屯太古里、广州太古汇、上海兴业太古汇和北京颐堤港等兄弟项目，也侧面印证了这次收购的决定。

其实，是不是全资持有成都太古里，客观上不会对运营造成太大变化，因为即使在太古地产只有50%权益时，也是100%去管理运营的，这是太古和远洋的合作方式和默契。

相比而言，双方正在合作建设中的北京颐堤港二期，彭国邦不得不回应外界更猛烈的关切。

2020年12月，太古地产与远洋集团宣布共同扩建北京颐堤港二期，项目总投资达230亿元。与颐堤港一期以零售为主导不同，颐堤港二期是以写字楼为主导的综合体，将建设7栋写字楼、1个购物中心、1家酒店，总建筑面积超过56万平方米，预计2025年起分阶段开业。

当前，任何一家房地产开发企业都难言绝对安全，远洋集团也不例外，这也是当前市场对颐堤港二期最大的疑问。

彭国邦分享了二期的进度，工程建设在如期进行中，希望今年第四季度，写字楼部分能够封顶。

颐堤港二期工程 图片来源：受访者供图

和成都远洋太古里的分工类似，不论是现在的一期还是未来的二期，都是由太古地产来做运营、管理。

我把问题向前推，“假如远洋的投资不再继续，太古地产会有相应的预案吗？”

彭国邦的回答是：“我们有决心继续发展颐堤港二期，找不到任何理由停止它。”

对投资的信心，一方面来自太古地产的资产负债结构——彭国邦用“强劲”一词来形容它。和任何一家企业相比，这个形容词都不为过，截至2022年底，太古地产的净负债率仅为6.5%。

另一方面来自太古地产的定位，是做长期投资者而非短期投机者。其在内地发展的都是大体量投资型物业，需要经历数年谈判、规划及开发建设的过程。

上述两点也导致市场的长期诟病，“以前总有人质疑我们为何这么慢”，彭国邦说，“我们认为其实当时我们是在稳步发展，很清楚自己想要什么，只是需要耐心。当找到合适机会时，我们就会知道。”

某种程度上，这也是港资房企的一种共性，更早时候，我采访过香港置地的一位高管，他的答案很诗意：我们在为子孙做投资。

长期主义思维贯穿了太古地产经营的各个环节，这可以理解为企业战略定力的表现，好像做任何事都不慌张。

比如可持续发展这件事，它距离经营核心半径稍远，很多公司仅把它当成花边般的点缀，最近两三年才开始重视起来，但在太古地产的组织架构里，技术统筹及可持续发展部，权力级别非常高，直接隶属总部，负责制定太古地产的可持续发展策略，监管策略的推进，同时通过技术等手段帮助目标达成。

在内地，早在2008年，太古地产便与清华大学建筑学院开展了建筑节能减碳合作，并于2011年共同成立了“建筑节能与可持续发展联合研究中心”，中国工程院院士江亿带领的清华团队通过技术研究和太古地产的工程实践结合，发掘了每年可节省用电超过3000万千瓦时的节能方案。

今年4月，太古地产再一次与清华大学续约三年，彭国邦会为了续约仪式专程来到北京。

过去15年，太古地产向该合作投入了6000多万港元。在可持续发展方面，太古地产很有野心，希望能在2030年前成为领先全球同业的发展商，并于2050年实现净零碳排放。

在采访过程中，彭国邦两次提到了“野心”（ambition，野心或雄心），另一次是在项目发展目标上。目前在中国内地，太古地产共发展了6个已落成开业项目，“我们非常有野心，想要持续地在设计、体验方面做创新”。

保持先进的方式是打开视野，与千亿港元投资计划相匹配，太古地产还设有一个5000万美元的风险投资基金，用于在全世界寻找那些在地产科技方面具备革新能力的新技术，比如智能零售、未来办公、智能建筑工地、安全管理、能源节约等，这也是一项长期计划。

对话

图片来源：受访者供图

经济观察报：疫情持续了三年，可能让线下商业的很多的创新活动暂停了，太古地产有没有因为疫情而搁置的计划现在需要重启？

彭国邦：

过去的疫情对线下的影响确实很大，但我们一直很努力，不仅在继续投资发展新的项目，同时也在继续投资于数字化转型、可持续发展等已有计划。

除了千亿港元投资计划之外，我们还有一个5000万美元的风险投资基金，是专注于投资房地产相关的科技创新领域，比如智能零售、未来办公、智能建筑工地、安全管理、能源节约等等。通过对这些项目的投资，确保我们是领先于市场或者该领域科技的，同时也能为我们获取有价值的洞察，其加速我们的发展。

投资数字科技之外，我们也想确保在可持续发展领域的领先地位。我们的战略叫2023年可持续发展战略。在2016年，我们就宣布了这个愿景，希望能在2030年前成为领先于全球同业的发展商。

我这次来北京的主要原因，就是参加跟清华大学的可持续发展合作续约。我们与清华共同做研究15年了，我们的联合研究中心就是致力于加速建筑节能的发展。

不论是对现有项目，还是对未来要发展的新项目，跟清华的合作都是非常重要的。我们也希望合作和研究不仅局限在太古地产或清华，还能拓展到整个行业中。

经济观察报：5000万美元的风险投资基金，更偏向于获得投资收益？还是更看重这些企业的技术对太古地产的赋能？

彭国邦：

在这个项目中，我们专注于寻找那些跟房地产科技相关的初创公司，加速使他们的成果落实到我们的项目上来，比如降低能耗，探索未来零售，比如将一些机器人应用到我们的场景中或建筑环境当中，让工地更、成本更低等等。

经济观察报：太古的项目一直有着“首店收割机”的称号，很长时间里，国内消费者对国际品牌会加一些滤镜，最近几年这个滤镜有变化吗？特别是年轻人对本土品牌的认同感飞快加深，要保持首店特色，会不会对招商运营提出新的挑战？

彭国邦：

我们确实意识到现在年轻一代的消费者，对本土品牌的关联和认知更强了。因此我们也并不是简单地以本土还是国外为标准去看待一个品牌，而是希望挑选那些能为我们的顾客带来激动人心体验的品牌。我们希望在本土和国外品牌，比如在亚洲品牌和西方品牌之间去做平衡，希望顾客在我们的商场里有更好的体验。

过去几年，国际品牌跟国内设计师和艺术家的合作越来越多，我们很开心看到这些合作，也很希望能提供环境去激发这样的合作和创意。

经济观察报：“双碳”话题最近两年非常热，但你们和清华的研究合作始于15年前，跟你们的招商和投资类似，这种超前性的来源是什么？

彭国邦：

其实我们也是先尽可能地努力掌握更多信息，努力去理解和判断市场的趋势，然后做细致小心地分析和决策。但确实，我们也很难保证每次都会成功，所以在做创新的过程中也要乐意承担一定的风险。

我们总是在寻找新的品牌和新的理念，因为我们的项目有足够的规模，能承载创新的土壤，去尝试新的东西。我们相信重要的是保持开放的心态，对市场的趋势保持敏感。

经济观察报：每年两会的政府工作报告你们都会看吗？

彭国邦：

是的，因为例如去年中共“二十大”上提出了很多重要说法和发展方向，只有在次年3月看到两会报告后，我们才能更明确知道这些方面具体将如何发展和落实。

经济观察报：你今年最重要的几个工作安排是什么？

彭国邦：

内地来说，是继续把已承诺投资的新项目发展好，比如西安、三亚，我们也非常关注大湾区，我们已经在广州荔湾区有一个项目，未来也希望能在深圳福田区发展项目。所以这里是我的工作重点，要搭建和确保我们有这样的资源和团队，能够执行和把这些项目落实到位。

在东南亚地区，我们也有一些很高品质的项目在进行当中。我们关注的主要是四个城市，曼谷、雅加达、新加坡和胡志明，将继续在这些城市发展项目。

我还有一个重点是继续加速数字化转型，今年我们承诺不仅要继续提升线下体验，同时也要进一步增强线上体验。

经济观察报：去年很多上市公司的利润表里面都会出现一个明显的风险因素，就是汇兑亏损。太古地产是否也会考虑这方面的风险，并做相应的安排？

彭国邦：

刚才提到，我们对风险的管理是非常小心的，也意识到了有一个来自于货币及汇率波动方面的风险。但是对太古地产来说，我们没有明显的外汇损益风险，因为我们在中国内地的运营中项目，收入和成本都是以人民币结算的。

对于发展中的项目及未来的新项目，我们也尽量会用本土的借贷，这也有助于对冲货币波动的风险。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：张雅楠