为了留住人，深圳有多难？

本文来自微信公众号：城市进化论 （ID：urban_evolution），作者：杨弃非，头图来自：视觉中国

最近，关于深圳城中村“统租改造”的话题再度引发关注。

据媒体报道，当地南山区一原本租住的城中村即将被统租改造，即由政府或相关部门统一收储城中村房源，改造后再进行出租。租客纷纷提出疑问，限期办理的强硬令其难以接受，搬迁后子女就学也存在不确定性。

随后，当地有街道发出“致居民的一封信”，明确“对于不具备办理条件的居民，不强制搬离并维持房屋原租金标准”，并将协助居民寻找房源、给予搬迁补助、保障子女就学。纷争暂告段落，但关于“城中村纳入保障性租赁住房”的讨论并没有停止。

保障性住房和城中村，仿佛是深圳住房问题的天平两端。一方面，深圳有志于“以新加坡为榜样”，提高保障性住房占比，但有限的土地资源难免令其捉襟见肘；另一方面，城中村消化了全市70%的居住需求，又存在诸多隐患。深圳对城中村统租改造由来已久，在5月发布的城中村保障房改造提升指引中，已有改造案例出现。

当地媒体的数据显示，深圳存量巨大的城中村住房资源，吸纳了超1000万人口，占全市住房租赁市场的半壁江山。那些初步改造完成的城中村保障房，装修符合时下审美、各类公共设施齐全，然而，“让老百姓住上更好的房子”背后，谁来承担可能上扬的成本？

一、租金涨不涨？

一种共识是，城中村是深圳难能可贵的“宝藏”。

对于制造业，城中村为各类劳动密集型制造企业降低了用工成本，防止了深圳的产业空心化；对于服务业，城中村为大量中低端劳动力提供了便宜住所，帮助降低了城市的生活成本。城中村还降低了各类人才进入深圳、留在深圳的门槛，使得深圳的人才资源能够不断得到“活水”补充而充满生机。而实现这一切，均离不开城中村的低廉租金。

参考去年10月深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布的房屋租赁参考价格，以南山区为例，其商品房租金最高的蛇口街道为135元/平方米·月，最低的南山街道为94元/平方米·月，而该区城中村私宅平均租金则为65元/平方米·月，仅为商品房的48%～69%。

那些因低价聚集在城中村的住户难免担心，一经改造，本来就远低于周遭的租金，是否会一夕上涨？一个例子是邻近的广州，城中村旧改后黄浦区全区出现租金上涨，业内人士认为二者之间存在一定关系。

但毕竟深圳此次统租改造既非大拆大建，目前主要参与方又有深圳人才安居集团等国企，情况是否会有所不同？

据国家高端智库CDI研究员宋丁分析，从理论上讲，现在企业从城中村业主手里收购房源的价格高于其现有租金，在转租前还要花钱改造，如果纯粹依靠企业本身，不涨价很难不出现资金缺口。

面对企业的资金压力，深圳目前对外的说法是，不会涨价、或者至少不会大幅度涨价。

不少人提到今年1月深圳发布的一系列保障性住房政策。当时深圳就提出，对于经规模化租赁改造的历史遗留违法建筑，符合条件的可以筹集作为保障性租赁住房或者公共租赁住房。而对于二者的租赁价格，也有明确规定：政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定；公共租赁住房租金则按照30%左右确定。

据此标准，统租改造后的城中村保障房租金将不会明显高于现有城中村租金。

更明确的说法来自统租改造的主要参与方、深圳人才安居集团副总经理兼安居微棠董事长周柏新：改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。

此外，深圳住建局相关负责人也对媒体回应，城中村保障性住房，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。

二、运营有多难？

一面是投入的增加，一面是限价的压力，夹在当中的运营方，就成了那个关键角色。

它面对的几乎是一个不可能三角：既要照顾租客、房东的利益，又要有效推动资金周转，还要满足深圳眼下产业、城市发展紧迫需求，环环相扣又似乎彼此相斥，仅凭运营方一己之力很难照顾每一方的诉求。

对于眼下新一轮改造，政府充当了买单的一方。

去年10月，财政部发布支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见，其中提出将加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度。

这很容易令人联想到新加坡的公屋模式。通过新加坡政府统一开发、租赁、运营，使全国80%的居民以10%的价格购买或租住在公屋内。

当然，这种模式对双方的要求都更高：买房者被限制国籍且需满足一定年龄或生育条件，政府也要不吝花钱——到2017年的数据显示，新加坡政府累计向HDB提供了280亿新元（约合1400亿人民币）的补助，这还不包括通过银行和债券市场筹措的资金。

宋丁也认为，深圳目前只有一条路，即以财政才能补足租金缺口。但如同不少专家观点，他并不认同深圳可以照搬新加坡模式，长期依靠财政补贴，还是要通过市场化的办法来推进，“哪怕依靠国有企业，也不可能长期支撑下去”。

如此一来，两条路摆在深圳面前：一条是通过财政首先实现租金平稳过渡，此后根据市场情况缓慢提价；另一条则是寻找更多盈利点，从整体上盘活资金。

根据安居微棠对自身“保本微利”的定位，宋丁提到一种可能的方式，即通过布局城中村配套商业、文化产业等实现盈利，平抑其因租金价差所产生的缺口，由此探索可持续的发展模式。

三、保障房新解？

面对诸多难题，深圳为何一定要把城中村作为改造的焦点？

不少人提到，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。比对深圳“十四五”期间建设筹集74万套保障性住房的目标，城中村自然成为其实现“达标”的必选项。

而城中村本身存在的各类问题又有解决的必要。城中村曾被一些人视为城市的“牛皮癣”，在整治前一度陷入卫生状况堪忧、生活条件不佳的形象。即便后来有所改善，拥挤的握手楼仍然存在安全、消防隐患。

他们又往往与城市地标建筑紧密相挨，仿佛深圳的正反面。这种特殊的位置，为城中村保障房的改造再添一层价值。

在《奇迹城市：深圳城市治理40年》一书中，深圳政府管理学院党委书记陈文和教授谷志军曾详细描述深圳城中村特殊状态的由来。由于改革开放后深圳快速的城镇化过程，让当时仍在村庄生活的村民选择了另一种“经济作物”——“楼”，以“耕楼”为主业。于是，“三天一层楼”的速度神话出现，一栋又一栋的村民自建公寓拔地而起。

城市的高速发展则是一条暗线。由于到深圳的“淘金客”永远大于市建“正规”住房的承受能力，加之各种户籍登记壁垒，村民的出租屋成了不错的选择。而后，户籍壁垒被高房价替代，城中村一直不缺市场。

于是，与全国绝大多数城市不同，深圳并不存在数量繁多的城边村，却有着散布在城市各个主要行政区的城中村。它们让新深圳人能够在工作地就近找到廉价的住处，而不需要受通勤之苦——阴差阳错之下，一定程度上造就了“职住平衡”的城市格局。

这也是大多数城市可望不可及的优势。

在不少城市，保障性住房是一道算术题：由于位置通常在远郊，居住成本和通勤成本只能二选一。即便在深圳，保障性住房也不乏“弃住”现象，如宋丁分析，每一个申请保障者都在做比较，很多保障房不仅距离市中心较远、交通不便，而且还缺少学校、医院等配套，保障房事实上并没能提供生活保障。此时，他们可能就会倾向于选择城中村等小产权房。

这样一来，城中村的“历史欠账”，恰好成为深圳保障性住房的最佳地址。广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉此前接受采访时曾提到，深圳是一个以年轻人口为主体的城市，不同于老一代的打工人，他们对于租赁的需求主要特征就是“职住平衡”，也就是希望住处离工作地较近、低租金、配套好。

无论如何，在城市叙事下，人的需求永远是主角。如何让保障房真正保障每个人住有所居，保障生活更有质量，将是“来了就是深圳人”的新时代命题。

本文来自微信公众号：城市进化论 （ID：urban_evolution），作者：杨弃非