最近多了好多法拍房

其实对于法拍房增多这件事，相信各位都有所耳闻。还记得早在2022年，根据阿里拍卖平台的数据，我们就发现法拍房的数量已经一路狂奔到了200万套。

而最近有个不太一样的变化引起我注意的是：拿出来法拍的住宅越来越多了。

数据整理自：中指数据CREIS

单从数量上说，2023年1~6月法拍房总挂牌量30.4万套；而其中住宅占比最高，高达59%，并且这样的趋势还是在上涨。

数据整理自：中指数据CREIS

我们可以看到，对比2022年1~6月，法拍挂牌的住宅在14.1万套，到了2023年上半年，这个数字变成了17.9万套，多了近4万套住宅，占比也飙升到了近6成。包括前段时间闹得沸沸扬扬二手降到14w/平的翠湖天地，它的前身也是今年新出炉的法拍房。

为什么现在越来越多住宅正在被法拍，这些法拍房的真实成交情况又是怎样的呢？

一、先来看看，都是哪些城市的房子在被法拍

数据整理自：国信达数据

首先让我注意到的是，除郑州外，今年以来拿下法拍住宅挂牌前5的城市全都集中在南方地区。前两名被川渝地区承包，并且成都还反超了重庆。说起来重庆也算是法拍界的老大哥了，早在2021年底，重庆法拍住宅挂拍量就突破了4万套，常年稳居全国第一。

而曾经仅次于重庆的成都，如今单就法拍住宅来说反而超过了重庆，或许也和当下的成都楼市有关。2023年5月，成都的新房价格同比（8.3%）、二手房价格同比（8.7%）涨幅均位列全国第一。面对如此火爆的楼市刺激，房产的流动性上来了，那些想要快速变现的债权人，自然也会更愿意推动法拍。

而不同于一直以来都处于高位的重庆、成都，还有一个城市的法拍挂牌让我吓了一跳：那就是最近法拍挂牌激增的昆明。

图片来源：中指数据CREIS

在整个2022年，昆明共挂拍1.1万套，同比激增达161.9%。而在今年上半年，昆明的法拍市场住宅挂牌同样坐在了第5的位置。

这样的趋势，可能还会在今年继续蔓延。要知道法拍房的主要来源其实就是债务纠纷，从最高人民法院查找的数据显示，法拍房挂拍量较高的城市，大多数也位于近年破产企业数量较多的城市，主要集中在重庆，长三角区域的浙江、江苏，以及广东这样的珠三角区域。

据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个。这样就不难理解为什么我们看到今年温州、杭州、宁波的法拍住宅挂牌量也都不低。

以杭州为例，有部分项目，单个小区的法拍挂牌量就能突破10套。

数据整理自：中指数据CREIS

那么，这些城市挂牌法拍的住宅越来越多，市场的真实成交就越好么？

二、法拍成交，开始出现两极分化

首先我们先来看看，法拍成交率最高的是哪些城市。

数据整理自：国信达数据

和大家想象的以低价捡漏著称、谁卖的低谁就好的法拍情况不太一样，那些成交最好、流拍率最低的地区，反而是挂牌量较少且成交均价较高的城市。

排名前列的上海、杭州、宁波、无锡，无一例外都是当下长三角区域的强势城市。比如排在第一位的上海，成交均价在6.3w/平左右，价格遥遥领先其他城市，但是它的流拍率却是最低的。

具体来看下上海5月法拍住宅的成交情况。

数据整理自：中指法拍数据

成交折扣率在7折~9折之间的上海法拍住宅，占比最多，高达85%，甚至超10%的住宅还是高于评估价成交的。

此外，我们也看到一些多年没有出现在二手成交市场的房源，近期却在法拍市场被拍出了高价。在今年4月23日，就刚好成交了一套位于浦东新区的滨江凯旋门一期。

因为链家的最新二手成交数据还停留在2020年单价14w/平的价格，所以这里我们以近期的挂牌价作为参考。

图片来源：链家

可以看到，265平的叠墅挂牌单价16.2w/平，即使是单价最高的135平两房，挂牌价也就在25.7w/平。

图片来源：阿里拍卖

那你能想象吗？最近在法拍市场成交的这套房龄近10年的二手房，建筑面积为345.26平，反而拍出了8946.2万的高总价，算下来该房源每平单价约25.9万，比链家目前的最高挂牌单价还更高。

挂牌少且成交贵的城市被拍出的概率更高，那么与之相对应的，那些挂牌量高，成交价又较低的区域呢？

我们就拿法拍住宅挂牌量排名前5的城市来说。

数据整理自：国信达数据

这些挂牌量高，且成交均价大多都不到1w/平的城市，流拍率基本都在60%以上。

图片来源：阿里拍卖

比如我在浏览重庆的法拍房时就发现，无论是位于江北区、南岸区这样中心城区的房源，还是超300万的别墅项目，或是30万以内的低价房源，从价格来看起拍价都给了近五折的折扣。

但现实都是围观看热闹的居多，真正报名的人几乎没有。

由此可见，当下的法拍市场倒是有点像二手市场，那些挂牌较少的高能级城市，即使成交价比较高，但还是物以稀为贵，越贵越稀缺的，反而更能吸引人竞拍。

三、那么，又是哪些房源在被法拍呢

首先值得注意的是，今年不少上亿的豪宅都开始挂牌法拍了。

就拿一线城市来说，我整理了今年部分1亿以上的法拍房：

数据来源：阿里拍卖、京东拍卖

不仅有很多大面积的上亿豪宅在法拍，甚至就这样的高价下，不少小区还能做到多套房源出售。

比如在上海，近期以1.58亿天价刷新7月成交记录的绿城黄浦湾楼王。这是一套高区江景大平层，在7月1日经过39轮出价最终以较起拍价溢价26.4%成交，单价超34w/平。

而在此之前的6月，同样一套绿城黄浦湾的上亿豪宅可没有这么幸运，一轮流拍后于7月3日再次流拍。

这样的价位的顶级豪宅，居然一个月内就接连拿出2套法拍，可见今年确实多了很多高段位选手，正在涌向法拍市场。

第二个，有溢价也要拿下上亿豪宅，当然也有趁着市场降温，趁机捡漏的学区房。

每到3、4月都是学区房成交的旺季，而今年学区房房价可不太乐观，就连上海对口明珠小学的最强学区房朱家滩小区，也从15w/平的挂牌价一路跌到成交均价在10w/平，跌超30%。

而学区房市场的回落，也让不少人动了趁机捡漏的心思。

就比如同样也是杭州顶级学区房的中大文锦苑，曾经因为对口“学军小学本部+十三中”，早在2018年时，就曾卖出过15w/平的超级单价。

而最近接连成交两套法拍房，尤其是3月10日成交的一套97.04平的房源，折合起拍单价仅约5.82w/平。如此性价比的价格，自然能引来10人报名，39次出价。

上亿的豪宅、捡漏的学区房，为什么突然冒出来这么多法拍房源？

四、背后也和当下的楼市情绪相关

除了企业破产产生的债务纠纷外，现在的楼市走向也确实对法拍房数量上涨有一定刺激作用。

第一，应该是来自房价跌价的影响。从数据来看，今年6月，二手房价下降城市有63个，创最多下调城市记录。

此外不久前我看到这样一则消息：

不少业主开始免费送房子了，条件只有一个，接下剩余的房贷。而之所以会这样做，也是因为这位业主的这套房子购于2017年，包括28万元首付+90万元按揭贷款。面积69平，折合单价1.7w/平。而如今小区均价只要1.25w/平，首付跌没了不说，房贷本金还剩80万，但小区同面积的挂牌价，有的已经低过80万了。

这样的房子继续还贷其实就相当于纯粹亏钱。

此外，也是因为如今二手房的流动性正在走低。

根据贝壳研究院数据，全国50个重点城市的二手房成交周期已经延长到了65天。并且据上海证券报报道，现在购房者中大部分客户会把时间花在谈价格、谈成交周期上，市场成交率也只有20%至30%。

一方面房价在降低，另一方面房子还不好卖出去，或许这样的情绪下，自然也会让很多购房者失去继续还贷的动力。

当然毕竟法拍房一直以来都算是一个特殊渠道，如果我们真的看到了较为优质的法拍房时，也需要警惕背后的债务纠纷问题。

那么各位，你会愿意选择购买法拍房么？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon