二手房“变现难”

本文来自微信公众号：每经头条 （ID：nbdtoutiao），作者：黄婉银 王佳飞，编辑：魏文艺，原文标题：《二手房“变现难”调查：广州投资客，96平米降100万；南京业主，73平米降63万…》，头图来自：视觉中国

把房子卖掉的那一刻，悬在张华心里7个月的那块石头终于落地。为了卖掉南京这套房，张华前前后后降价超过60万元。

今年下半年以来，多个城市都有像张华一样，需要降价才能卖掉二手房的业主。无论是曾经房价一骑绝尘的深圳、杭州，还是处于房价洼地的卫星城市、郊区，二手房价格下跌势头仍持续。

11月16日，国家统计局发布数据显示，10月份全国70城二手住宅价格指数环比下降0.5%，同比下降3.7%。一线城市二手住宅价格同比上涨1.3%，但环比已连降两月，而二三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降[1]。

与此同时，各地待售的二手房挂牌量持续攀升。在链家平台上，目前已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中南京、天津、重庆等多个城市挂牌量已经突破15万套。

降价，成为很多二手房业主卖房路上不得不考虑的动作。而降价一旦开始，就成为一场新的价格内耗。如广州两个隔壁小区的业主互相跟降挂牌价，最近3个月调价5次；郑州有小区业主的最新二手房源挂牌价比去年买入价低了15万元。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房价格压力测试，压力值为负数时可以理解为“爆仓”。该测试显示，深圳盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数，即均价已经低于持有成本。2017年至今买房的深圳业主，预计有八成以上都扛不住楼市再跌10%了[2]。

一、广州增城投资客，半价出售两套房

增城区位于广州的东边，距离市中心珠江新城车程约30~50公里。2016年以来，借整体房价飞涨和政策利好的东风，增城楼市如日中天，成交均价从单价几千元一路突破到3万元。

由于连通增城和广州市区的地铁21号线、穗莞深城际轨道等交通利好逐渐兑现，以及不限购、不限贷的上车和投资优势，使得众多的刚需和投资客涌入增城。

程先生就是其中一位投资客，他一口气在增城、黄埔全款购入了多套新房，其中两套都在靠近地铁21号线凤岗站的保利中航城二期。《每日经济新闻》每经头条记者了解到，该项目2019年入市销售时，均价为2万~2.6万元/平方米。

以买入均价2万元/平方米计算，程先生一套房在2019年的买入价约193万元。今年程先生准备出售增城的三套房子，年初两套保利中航城二期的房子挂牌价都在210万元左右。

广州保利中航城小区 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

8月前后，因为需要资金周转，程先生先卖掉附近一套房后，又一口气将保利中航城二期两套房子降至123万元出售，均价约12775元/平方米，这一价格较买入价接近腰斩，也是该小区目前成交最低价。

11月初，每经头条记者走访保利中航城时，以购房者身份从熟悉程先生交易过程的中介刘斌处了解到，程先生的两套房都是建面约96平方米的复式三房，均位于小区一楼，最终的成交总价分别为123万元和113万元，成交单价约11737元/平方米，113万元这套和年初挂牌价相比，降价近100万元。有业主甚至表示，“这种便宜百年一遇”。

由于程先生自身就是全款买房，加上需要用钱，他要求买家也得付全款。刘斌说，这两套房子当天很快就成交，两位买家也都未去现场看房。“期间有不少客户询问过我，但真正能下手的人很少。两套房子都在1楼，很多人还是有所顾虑。这样的便宜很难得有，也不是每个人都能捡得到。”

每经头条记者在保利中航城实地走访看到，不同于广州一般新小区有1~2层楼的挑高建房（即住房从2楼或3楼开始建起），保利中航城的住宅从1楼就开始，打开房门外面就是楼栋的入户大堂电梯口，没有围挡和隔断，从小区的公区或绿化丛就能翻进一楼的阳台。

在链家平台上，保利中航城二期有42套在售房源，挂牌均价在22780元/平方米，2套历史成交房源就是程先生出售的那两套房，他也以一己之力将保利中航城二期的10月参考均价拉低至15998元/平方米。

保利中航城二期10月参考均价 图片来源：链家APP

刘斌透露，保利中航城一期、二期都有不少投资客或者做生意的业主，缺钱时就容易大幅降价卖房套现。可供对比的是，比保利中航城离地铁还远一些的一个小区，均价都更高，因为刚需客更多，“基本是自己住的那种，真正有几个人能够接受亏损个几十万去卖房的？”

保利中航城一期近期的成交房源总价在160万~170万元，曾有业主因做生意急用钱，一口气将总价降到137万元，降价仅一个小时房源就成交了。还有房源挂牌一年不断降价至150万元以下仍未卖出，而去年这套房源曾有买家出180万元并包增值税，业主当时仍不愿意卖。

蒋佳十分庆幸自己在去年劝父母卖掉了增城的房子。11月10日，她告诉每经头条记者，她们家在新塘沙村附近的一套二手房从2020年初一直挂牌到2021年初，均价2.4万元/平方米，一个月里仅一个看房的。

数据来源：广州房地产中介协会、广州中原研究发展部

2021年初，蒋佳预感到增城房价已经见顶，周边一些重要规划迟迟未落地，劝父母将房子降价好置换到抗跌的市区天河，她也发现小区有不少投资客。“我们家隔壁和上面两层全是投资客，三层12户，大概就三四户是自住的。”

均价降到2.2万元/平方米后，蒋佳家的房子很快就成交了。今年9月，她回看跟她家楼层朝向面积都差不多的户型成交价，差价约50万元。

数据来源：广州中原研究发展部

二、南京73平米老房，降价63万终于卖掉了

把房子卖掉的那一刻，悬在张华心里7个月的那块石头终于落地。为了卖掉这套房，身为刚需客的张华前前后后降价超过60万元。

“今年收入骤减，负债压力加大，不得不说服父母卖掉家里的二手房来缓解一部分贷款压力。”7月2日，张华在和每经头条记者聊起他出售二手房的事情时仍显得很无奈。

为提高曝光度，张华在各种平台发布自己的房源信息

张华是一位90后南京人，早在2020年，他和妻子就准备购入一套新居作为婚房。那一年堪称新房摇号大年，包括南京在内的热点城市均多次出现楼市“万人摇”现象。

当时，张华看中了燕子矶仁恒公园世纪的新房，均价38900元/平方米，最高价达到42700元/平方米，这个价格被市场称作“捅破了区域房价天花板”。

即便如此，这个楼盘在2020年下半年仍然吸引到了超800组有效报名，中签率23.7%，开盘当天基本售罄，张华成为其中的幸运儿。

总价500万元左右的房子，张华给了5成首付，由于张华的妻子婚前还购置了一套房，两个人的房贷车贷加起来月供达到了3万元左右。

当然张华也并非硬加杠杆，他是一个地产行业从业者，在2021年以前，他年收入一直稳定在50万元左右，夫妻俩每个月的工资覆盖月供基本没什么压力。

但没想到的是，去年开始房地产行业陡然下行，加之疫情等多重因素影响，张华最近一年的年收入锐减到10万元左右。“我们除了工资也没有其他什么收入，只能先把家里的老房子卖掉来还一些贷款，减轻月供压力。”

张华的新房在2021年初交付入住，但这套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。

今年5月，南京出台限售松绑新政，将新房限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。这一政策，也刺激了二手房挂牌量大幅增加。

无奈之下，张华准备卖掉一套在南京鼓楼区四平路义民新村的房子，这是他父母2005年以5000元左右的单价购入的。房子是73.23平方米的三房一卫，简单装修，小区刚刚翻新过。

不过两年时间，房地产市场行情已经截然相反，2020年是买房难，2022年却是卖房难。张华在2021年底就将这套房子挂牌，最开始的挂牌价是226万元。

虽然挂牌超过半年，每个月都会有两三组人去看房，但张华一直没有遇到有明确意向的买家，房子的挂牌价格也从最开始的226万元多次调价至189万元。

数据来源：我爱我家南京研究院（单位：天）

这套房源的中介评价说，“5楼挂价25809元/平方米就应该能感觉出来业主诚心了。”义民新村6月的参考均价环比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

链家网的挂牌信息显示，跟张华家同面积但户型为两房一厅的一套7楼（顶楼）房源，挂牌价199万元，均价27009元/平方米，这套房源去年11月的初始挂牌价格为208万元。

义民新村是1997年建成的老房子，虽然总价低、保养好，但由于这类房子在南京市场众多，在当下的市场环境下，出售的竞争压力无疑很大，身为地产从业者的张华有着深刻的感受。

“现在新房都不好卖了，更别说二手房，尤其对于鼓楼区这类主城区来说，大部分购房需求都属于置换，而且是从二手房置换到新房，不太愿意买二手。再加上现在南京二手房挂牌量很大，竞争激烈，成交压力确实很大，我们这种老房子除了价格真的没什么竞争力。”

数据来源：我爱我家南京研究院（单位：套、元/㎡）

对比苏州，南京的二手房挂牌增量虽然少一些，但成交也表现出跟苏州一样的走势。从7月初到10月初，南京二手房挂牌量增长9000套至14.76万套，平均每天有约150套新增挂牌房源。而2019~2021年同期，南京的二手房挂牌量分别为7万套、10万套、13万套。

据我爱我家南京研究院统计，南京7月交易量突破8000套创下今年月度新高，8月成交量近15个月来首次实现同比正向增幅，但9月全市交易量仅6757套，环比下跌10.5%；10月成交量进一步下降至5567套[3]。

中指研究院南京分院高级分析师赵芊10月10日告诉每经头条记者，在二手房置换退个税的政策加持下，后期南京二手房挂牌量或将继续走高，但是价格更多是回归理性。“之前由于市场较好，新房摇号中签率低，部分板块新房与二手房价格倒挂较明显，二手房挂牌价较高。随着市场周期的变化，核心板块二手房价格依然比较坚挺，远郊板块价格下降较为明显。”

从卖方市场到买方市场后，二手房客户不仅有更多的房源对比，在价格谈判上也更加强势。张华就遇到过几个原本对房源很满意，但压价压得很夸张的客户。

数据来源：我爱我家南京研究院（单位：套、元/㎡）

卖房过程对张华来说无疑也是一种煎熬，“价格方面我们一直也在调整，现在压力真的蛮大，这套房子如果不卖掉的话，新房子后面月供确实不知道怎么周转了。挺几个月甚至半年可以，再往后面就有点挺不住了。”

最终，张华以163万元的价格卖掉了这套房，较最开始的挂牌价降了63万元。对于普通人来说，每一次降价几万甚至几十万元都是一个无比纠结而艰难的决定。

三、10多个城市挂牌量突破10万套

在链家平台上，目前已经有广州、重庆、南京、天津、合肥、南京、沈阳、西安等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、南京、天津等多个城市挂牌量已经突破15万套。

6月30日，在苏州工业园区一家中介门店，店长李梅告诉每经头条记者，“最近二手房业主问得最多的，就是目前市场如何、小区成交量怎么样、想换房该怎么做、房子要不要挂出来、挂多少价位比较合适等问题。”

据李梅介绍，苏州限售放松政策出来那几天，就有房东陆续在网上或者进门店咨询，想先挂一下房源试一下，其中也包括2019年房价高点买入、刚好被限售的房源业主。

“房多客少的状态也让二手房买家有更多还价的底气，理由也足够真实——现在手里钱有限、收入也比之前要低了。两三百万元的房子砍价十几万元都是常见的事儿，如有买家将一套380万的房子砍到了330万。”李梅说，交易的平衡点就在于是买家还是卖家更着急。

苏州工业园区的房产中介门店 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

苏州工业园区湖东板块有一个小区，其二手房源以往成交总价都在180万元以上，属于刚需上车盘，小区均价在23900元/平方米左右。但在7月份，一套房源的成交价已经跌破20000元/平方米。最近有一套房源挂了175万元，比同类房源低了好几十万元，有买家看后对房源和价格都比较满意。

据深圳市房地产中介协会数据显示，截至11月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘数据统计，全市共挂盘出售二手房源102442套（存重复房源，后同），对比10月1日统计的97402套挂牌房源增加5040套，环比增长率为5.2%。市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。截至11月14日，深圳全市的有效在售二手房源突破4.2万套，环比上周（10月31日-11月6日）增加948套[5] 。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房价格压力测试，压力值为负数的时候，可以理解为“爆仓”了，深圳的盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数，换言之，就是均价已经低于持有成本。

据中原测算， 2017年至今买房的深圳业主，预计有八成以上都扛不住楼市再跌10%了。在56个样本楼盘中，24个楼盘价格压力值已经为负，出现亏损。一旦平均价格再跌10%，即便不计算后续的贷款利息等成本，那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。

四、“带押过户”能否激活二手房交易？

7月1日下午，在苏州吴中区一新盘售楼处，项目负责人蒋旭正忙着跟团队商量线上平台的推广策划方案。虽然苏州新政之后客户到访量有所增多，但远不足以往平均水平。

在蒋旭项目接待的客户中，大约30%~40%都是考虑卖掉二手房换新房的客户。但由于二手房源出售难、成交周期长，也影响到了新房的去化。“我们很多客群虽然现在来看了，但要买得等到他们把二手房卖掉才可以，这个周期起码要半年左右。”

在蒋旭看来，房子难卖，是因为市场上的存量房比较多，比如他们项目所在板块的在售二手房数量是吴中区最多的。“疫情后业主对居住品质和卫生间等要求的改变，换房的群体基本只会考虑新盘或次新盘，户型比较落后、年代比较久的二手楼盘数量多但接盘群体又少。”

苏州吴中区的住宅小区 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

“新政之后，整体客户量上来了，但是观望的人还是蛮多的。对刚需客户的触动不大，主要还是改善群体。”8月25日，苏州柒玖房产营销策划有限公司负责人李杰接受每经头条记者电话采访时表示，近期苏州新房、二手房市场都比较低迷，8月的成交跟6月份相比市场下滑了差不多一半，跟上个月比也下降了约30%。

在李杰看来，当下是刚需买房或换房比较好的时期。两个月前，他也将自己在吴江的二手房挂牌，准备换一套房。前前后后，李杰已经多次调低了自己房子的挂牌价格，累计降价约70万元。

“这套房之前市场好的时候差不多能卖260万元左右，我现在卖190万元，还带一个车位。现在降到我自己都很难接受，但是没办法，看房的人虽然有，能真正到谈价格地步的人很少。”

与此同时，李杰看中准备换进的房源价格也在降。“一些着急住的刚需客户还是会适时出手，因为现在贷款利率低，首付款要求也不高。我觉得苏州到今年年底之前市场价格应该不会上浮的，存在继续下行的可能。”

数据来源：诸葛找房数据研究中心

10月10日，中指研究院苏州分院高级分析师金珂通过微信向每经头条记者表示，楼市政策、房贷利率等多方面利好，一定程度上推动了二手房挂牌量和成交量的上升，但近几月多数城市楼市相关政策波动反复，对卖房者和购房者的心理都产生了一些影响，加深了观望等待情绪，这种状态短期内可能还会延续，预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场的关键因素。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

如9月中旬，苏州全域放开限购政策还出现“一日游”的景象，作为首个全域放开限购的“强二线”城市，当天苏州房地产市场反应就颇为热闹，但这样的热闹没能持续过24小时。

金珂认为，政策端对市场的真实影响需要时间反应，9月全国各城市频繁释放利好政策以稳市场、稳预期，苏州住宅市场也存在一定波动，但购房者仍存在较浓的观望等待心理。

为促进二手房市场交易，今年以来，各地持续放松此前实施了二手房相关政策，包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房指导价退场、加速落地“带押过户”模式等，从交易环节、交易门槛等多个层面支持二手房市场。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

早在今年5月，苏州就取消了二手房限售；常州则宣布，从9月1日宣布全面取消二手房限售。不过，多数城市采用的方式是缩短二手房限售年限。

事实上，在去年2月深圳率先推出二手房参考价时，市场对其作用尚存怀疑态度。但现实是，不到一年时间，该政策便成为不少城市二手房市场交易的一把度量尺和砝码，真真实实把部分二手房房价压到了尺度线上下。

以深圳为例，乐有家研究中心统计显示，从2021年10月份开始，深圳成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内房源的占比目前在40%~50%，可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势[6]。

显然，二手房参考价成为各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此，今年7月，西安成为首个明确取消二手房指导价的城市，此后，合肥等多城跟进。目前，除深圳、上海外，西安、广州、合肥等13城的二手房指导价已悄然退场。

与此同时，各地在纷纷松绑此前二手房限售政策的同时，全新的二手房交易新模式也随之出现。9月16日，南京全面推行二手房“带押过户”模式。截至推行当天，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

但新房表现更为低迷，从克而瑞数据来看，2022年9月南京商品住宅供应69万平方米，同比下降67%；成交50万平方米，同比下降25%，供销量同比均下降。未来一段时间，城市各板块间的表现也将继续分化。

10 月 14 日，佛山二手房“带押过户”贷款业务在南海区率先试点推行；10月13日，工商银行中山分行携手贝壳房屋经纪成功发放了首笔“带押过户”二手住房贷款业务；同日，郑州发布通知明确，今年10月底前实现存量房买卖“带押过户”，11月开始逐步全面推广“带押过户”模式。

据每经头条记者不完全统计，自今年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式。这其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉9月21日向每经头条记者表示，“带押过户”能够加速“连环单”交易的节奏，为二手房交易注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。

需要注意的是，虽然今年以来各地针对二手房的政策频出，部分城市的二手房成交量也出现环比上涨，但成交量时涨时跌、起伏不定的现状，也预示着二手市场整体回暖尚需时日。

11月16日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向每经头条记者分析认为，“10月份二手房价格上涨的城市数量是今年最少的，10月份市场压力其实是最大的。”

严跃进指出，“特别是从二手房的月度交易态势看，此前几个月，一些城市二手房有一波较好的活跃行情，但后续月份类似活跃态势有所减弱。各地要积极宣传二手房交易免个税、二手房不限售等政策，以更好激活二手房交易市场。各地虽然也有一些二手房交易火热的消息，但都是暂时性的，新房行情偏弱，二手房也明显会受影响。”

激活二手房市场，未来还会有哪些招数？

（应受访者要求，文中刘斌、蒋佳、张华、郑林、李梅、蒋旭为化名）

记者手记：安心过好自己的生活才是稳赚不赔的事情

房子是绝大多数普通人一辈子最重要的资产之一，无论是房价上涨还是市场下行都会引起心态的波动。当下，在很多卖家纠结是否割肉卖房时，买家也在焦虑该不该买房或换房，既担忧市场继续下行又怕错过笋盘。

在近几个月的采访中，记者发现，各地二手房挂牌量激增下，降价卖房虽然是大势，但不同区域的降价幅度也存在差异。核心城市大部分降价是相对于前两三年的高位，只有个别洼地区域个别楼盘跌破买入价，业主急于套现而降价的房源要么很难抢到要么存在一定瑕疵。

买方市场让买家有足够的时间和机会选择心仪的房源，对于刚需自住群体来说，不用过于焦虑未来市场形势，住房仍然是一个长期而稳定的需求，平稳的市场也是一个有利的交易环境。

正如记者在苏州采访时遇到的一位业主，他在2019年高点以总价360万元买入了苏州工业园区湖东板块一套二手房，今年为了换学区房，以320万元的价格卖掉了。不过这个客户说，今年买的学区房也比去年买的时候便宜了一些，两两相抵倒也没有亏什么。

卖房和买房只是一个过程，无论是“早买早享受”还是“等等党”，做好决定就无需过于焦虑市场形势，安心过好自己的生活才是稳赚不赔的事情。

参考资料：

[1] 国家统计局《2022年10月份70个大中城市中商品住宅销售价格变动情况》

[2] 深圳中原研究中心《2022深圳二手房价格压力测试报告》

[3] 我爱我家南京研究院《2022年（1-10月）南京二手房成交热门小区TOP100榜》

[4] 贝壳研究院《楼市月报》

[5] 深圳市房地产中介协会《深圳市房地产中介行业2022年第44周周报》

[6] 乐有家研究中心《2022年上半年深圳楼市报告》

本文来自微信公众号：每经头条 （ID：nbdtoutiao），作者：黄婉银 王佳飞，编辑：魏文艺