冯仑：过度管控会导致叛逆，等房地产「青春期」过去就好了

虎嗅注：本文来自微信公众号：冯仑风马牛（fengluntalk），作者：冯仑，虎嗅获授权发表。

近来，知乎上《北京房价到底打败了多少经济学常识？》《北京的房价是不是正在透支着北京年轻人的创造力和生活品质？》等热门文章，又将「买房」和「房价」这些关键字推到了风口浪尖。

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问：有人说「正是因为政府过度管控，才导致房价不停上涨」，您觉得是这样吗？

冯仑：实际上，政府也不知道该怎么管理现在的市场经济，包括房地产的市场。就像我们对待正处于青春期的儿子一样，不知道该把他当做大人来看，还是继续当做小孩来看。政府既不能放任它长得过大，也不能错位，这是很难的。

▲《美丽人生》丨孩子成长得飞快，有时会引起大家不适应

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问：我们该如何应对这样的「房地产青春期」？

冯仑：过度管控会导致逃避或者叛逆，所以面对青春期的房地产，我觉得我们能做的事情就是等待，等大家都适应，等这个孩子长大，到二三十岁娶个媳妇，青春骚动期过去，自然就正常了。

▲《老炮儿》丨要是管得太严，会引起孩子青春期叛逆心理

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问：「衣食住行」是人们最基本的需求，一个小小的「住」竟然也会这么棘手吗？

冯仑：中国房地产的问题，实际上是住宅问题，而住宅问题就是居住体验的问题。台湾在 20 世纪 80 年代末发生的「无壳蜗牛运动」（台湾民众抗议地价与房价高涨，造成人民买不起房子），就跟住宅有关；委内瑞拉总统查韦斯征收了富人的高尔夫球场，改造成经济适用房给穷人使用；就连波及全球的「次贷危机」也是住宅问题引起的。

▲ 如果不能妥善解决住的问题，将会导致一系列的连锁反应

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问：听您说来，住宅问题可大可小，那有没有切实可行的制度来解决这个问题？

冯仑：这件事其实很简单，全世界一共有 3 种制度来解决「住」的问题：

第一种是美国制度，无论穷人还是富人，几乎全靠市场和供求来决定；

第二种是新加坡制度，80% 靠政府，20% 靠市场；

第三种是德国制度，几乎全部由政府控制，把住宅变成「公共福利产品」，而不是投资品或普通商品。

中国 1999 年到 2006 年，几乎都采用了美国制度，全部是靠市场，后来出现各种问题，就换成了新加坡制度，结果到 2010 年，又走上了德国的道路。

▲ 德国制度将住房当做公共福利产品，就像公交车一样

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问：您觉得哪种制度更适合我国？

冯仑：在我看来，新加坡的制度比较适合中国。这样的话，不但能从根本解决所谓的房价问题和低收入居住问题，而且可以更加符合民营企业的期待。

▲ 新加坡的住房制度比较适合中国国情

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问：那为什么我国采用新加坡的制度却成效不彰，后来换成了德国制度呢？

冯仑：其实这 3 种制度，既有积极成功的一面，也有消极失败的一面。问题在于，无论选择哪一种，都应该坚持下去，要对它充满期待。世界上没有完美，就算男女谈恋爱也没有完美，理想永远是在无限接近的过程中，和无限未接近的奋斗中，才能显示出它的光芒。

住房制度的见效，不是两三年的事情，没有 10 年、20 年的坚持，根本达不到预期的目标。新加坡刚开始实施那套制度的时候，也没有信心，直到 20 年后，80% 的人都住在政府的房子里，人们才开始相信。而我们都太着急了，就算盖一座大楼也要 3 年，中间还有财务安排、物业管理等一系列事情，何况是国家？

▲《怦然心动》丨恋人就应该包容、坚持并充满期待

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问：除了制度的问题，许多人还认为房价居高不下的原因是房地产商在背后哄抬房价，于是公众有了「房地产商都富到流油」的认知，难道房地产的最高境界就是拼命赚钱吗？

冯仑：我个人认为，做房地产的最高境界，不是自己成为有钱人，持有很多物业，而是成为具有一技之长的「手艺人」。我们有专业的能力为客户提供专业的物业规划方案，并实现物业运营价值的最大化，做一个「眼光好、手艺好、良心好」的空间导演者。

▲《工匠达人》丨手艺人靠自己的专业技术吃饭

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问：有人说房地产做的是土地的生意，也有人说做的是房屋的生意，您觉得哪个说法更准确？

冯仑：我觉得这两种说法都不太准确，在我看来，我们是在做「空间」的生意。我以前常说，未来房地产生意将走向「导演+制片」的模式。就拿《中国合伙人》来说，第一笔钱是导演陈可辛的，他给自己的电影投资，享有权益；第二笔钱是制片费，有时候尽管制片人不投钱，你也得给他分红；第三笔钱是票房分账。

当初张艺谋转签到乐视，首先因为他的身价，享有一笔权益金，另外还有制片费，有了超额票房还要给他分账。因为张艺谋知道该用「章子怡」还是「李子怡」，知道怎么把美工、服装、道具等整合成最佳形式。而商用不动产行业，也有类似的「手艺人」，一眼就能看出这个空间该怎么改，才能让它的价值彰显出来。

▲ 张艺谋的手艺，就是完美整合各类社会资源

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问：那么房地产企业该如何转型？

冯仑：房地产以前是开发制造业，现在要转到服务业其实特别困难，因为原有的体系、组织、人才、基金、基因文化都不确定能不能转过来。而我现在发现有点转不过来了，就开始在行业内讨论，最后得出的结论是「靠儿子不如招女婿」。

因为儿子的基因跟你太像了，也就是说，让已经有了高工资、高福利的直系员工创新转型很难；而女婿可以满街找，找最优秀的，让他上门来，最后就会有发展。

▲《射雕英雄传》丨可以通过「比武招亲」找最优秀的女婿

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问：「招女婿」的比喻十分新奇，但具体该怎么做呢？

冯仑：就是「前台转后台」——原本你是自己一个人玩，现在老了只好坐后台，变成投资者，扮演维护市场客户、组织资源的角色，和年轻的创业者合作，一起分享未来的发展机会。

▲《天降奇兵》丨老少合作，可以共赢