一线城市房地产政策将怎么优化？

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：黄婉银、刘颂辉，编辑：陈梦妤‍‍‍，原文标题：《一线城市房地产政策怎么优化？北京、深圳、广州周末放出“风声”后，大家都盯向了上海！目前仍在执行的严控政策是这样的…》，头图来自：视觉中国

一线城市北京、广州、深圳相继发声，落实住建部部长倪虹近期在企业座谈会的讲话要求后，市场对上海方面的态度颇为关注。

7月31日上午，上海市住建委相关负责人回应《每日经济新闻》记者，目前没有更多信息，如果有信息将第一时间在官方网站公开。

这几天，房地产又成为政策、股市的焦点。

7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知，提出稳定大宗消费，支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

就在刚刚过去的周末（7月29日、7月30日），一线城市中北京、深圳、广州相继表态要促进房地产市场平稳健康发展，现在市场关注点都集中于还未明确表态的上海。

近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

北京市住建委率先发声表示，将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳市住建局跟进称，坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示精神，认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，以及上级有关部门指导下，结合我市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。

广州市住建局表态，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

近期，关于一线城市或放松限购限贷政策的小道消息频出，北京、上海、广州、深圳都被传了个遍。限购限贷政策方面，尽管多地已松绑，但4个一线城市仍然执行严格政策。市场表现上，一线城市虽然还是全国楼市天花板，但整体已表现出持续的疲软低迷。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，整体来看，近期中央政治局会议对房地产政策的积极定调，为市场注入信心，随后住建部、国家发改委等多部委均释放积极信号，月末北京、深圳、广州等一线城市也相继表态，后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。但值得注意的是，从政策出台到销售端见效仍需时间。

一、北京、上海首付比例最高

在倪虹部长表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施后，一线城市是否落实“认房不认贷”呼声又起。

“认房又认贷”，一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍改善住房需求进入市场。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。

贝壳研究院近日计算，“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛。以北京为例，一套650万元的改善标的（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万元。另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计，100万元商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万元。

正在执行的政策中，广深首套住宅且无房无贷款的首付比例是30%，京沪首付比例均是35%。而首套无房但有贷款记录的，上海、深圳首付需50%，北京60%，广州40%。

在限购政策上，北上广深本地户籍限购政策一致，单身一套，已婚两套；非本地户籍购房需满足5年社保或个税，而深圳即便是深户也需要3年社保或个税。上海如果是单身非本地户籍，即便满足社保条件也没有购房资格。

二、一线城市二手房开始领跌

国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，6月份房价环比上涨的城市明显减少，其中新房、二手房价格环比上涨城市分别为31个和7个，比5月份分别减少15个和8个。

一线城市中，北京、上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%。同比方面，一线城市新房价格同比上涨1.3%，涨幅较5月回落0.4个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较5月扩大0.3个百分点。

值得一提的是，楼市表现一直火热的上海，6月份的二手住宅价格环比跌幅竟然排在全国第一，达1.2%。但由于前期涨幅较高，6月份上海二手住宅价格同比涨幅仍排在第6位，为0.2%。

广州中原研究发展部数据显示，广州上半年全市新房均价36263元/平方米，同比下滑7%；二手住宅网签均价30107元/平方米，同比上涨10.3%。

据美联物业统计，深圳2023年上半年一手住宅备案均价约53189元/平方米，环比下跌6.2%、同比下跌8.5%。深圳贝壳研究院数据显示，2023年上半年深圳一手住宅套均总价为605万元，创近三年新低，价格回归到2021年水平。

据上海中原地产研究院，上海上半年新房成交均价为64269元/平方米，同环比变化均不明显，网签成交524万平方米，环比下降17%，同比上涨34%；二手住宅共计成交96940套，成交均价40648元/平方米，上半年全市二手住宅整体数据呈现量跌价稳。

北京楼市成交量依然在较高水平。据克而瑞统计，上半年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）成交27636套，同比增长39.6%；二手住宅一共网签84818套，自2018年起，在过去6年同周期的成交量中，只少于行情最好的2021上半年。

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