北京“认房不认贷”：个别项目连夜涨价，中介电话没停过

9月1日晚间，北京终于派送了传言已久的“大礼包”。

继广州、深圳、上海后，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化个人住房贷款中住房套数认定标准。

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

通知还表示，上述政策自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

这意味着北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。该政策对于改善型人群较为友好，只要家庭名下无住房，无论此前是否有过贷款记录，再买房均以首套算。

对此，合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，这一政策超出市场预期。此前，市场层面更多认为北京的“认房不认贷”或将分区施行，诸如在房山、怀柔、密云等远郊区县实施。此次政策落地将很大程度调动之前的观望购房者，带动北京新房和二手房成交量的止跌回升。

一、北京政策终落地

“认房不认贷”的威力有多大？按目前北京政策来说，普通住宅首套房首付比例不低于35%、二套房不低于60%；非普通住宅首套首付比例不低于40%、二套不低于80%；按最新LPR报价，首套贷款利率为4.75%、二套为5.25%。

若某一家庭名下无房却有贷款记录，则需按照二套标准执行，无论是首付还是利率均在高位，非普通住宅的首付甚至接近全款，压力可想而知。新政之后，这类家庭可以享受首套房优惠，无论首付还是利率均降低不少。

目前，北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策。中指研究院市场研究总监陈文静对时代周报记者表示，此举政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。据中指监测，除了一线城市外，武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期内其他二线和三四线城市将全面跟进。

此轮调整始于8月25日，住房城乡建设部等3部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。“认房不认贷”政策出台预期强烈，市场普遍认为这一通知的指向较为明确，即四大一线城市。

8月30日，广州、深圳接连发布“认房不认贷”政策。8月31日晚间，连续两条重磅政策出台刺激全行业神经。

当晚，政策层面表示，首套住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；同一时间，存量首套个人住房贷款下调，要求在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

降首付继续加杠杆的同时，又将存量房利率下调，两招连出，市场对北京政策出台的预期更加强烈。

对此，陈文静预计，接下来各地将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。她表示，未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。

二、中介电话不断，个别项目涨价

四大一线城市接连宣布“认房不认贷”，最为坚挺的北京也没能抗住，这背后是成交数据连月走跌的现状。根据中指数据，北京8月新房成交48.2万平方米，环比下降22.3%，同比下降17.8%；二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于1.5万套，市场活跃度仍不足。

据中国房地产指数系统百城价格指数，8月北京新房价格环比上涨0.03%，二手房价格环比下跌0.22%，二手房价格连续四个月下跌。整体来看，8月北京房地产市场调整压力亦较大，二手房房价下跌预期仍在。

广深上同样面临较大去化压力，政策出台迫在眉睫。就在政策出台当晚，一些项目宣传海报即刷屏。其中，中海泽西PARK宣布自9月1日0时起，全部户型产品价格上调1%；首开梧桐山语宣布自9月1日起，所有在售房源价格上涨1%；招商蛇口璀璨公园则打出口号“今夜不打烊”。另有包括融创、旭辉等纷纷发海报，借此机会宣传项目。

同时，某中介工作人员对时代周报记者表示，政策出台后她的手机一直没有停过，此前有换房需求的客户纷纷打电话咨询。在记者询问接下来是否会出现价格上涨的情况时，该中介表示有可能，“现在换房是合适时机。”

该中介还对时代周报记者表示，自从政策调整风声出来之后，有换房需求的客群都来咨询，咨询量较前期明显上升。与此同时，卖房业主则惜售等待，“业主希望等待政策出台，以便后续能够涨价。”

对于未来前景，业内人士持谨慎乐观态度。郭毅对时代周报记者表示，“认房不认贷”政策实际利好改善型家庭，但是改善需求所面临的问题不仅仅是杠杆的问题，还面临着手中的旧房能否以预期的价格成交，从而实现资金回笼。因此，北京等城市可能还需拿出更多利好政策，给予市场全面支持，才能长久释放需求。

本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：宋然，编辑：彭岩锋