这次城中村改造有何不一样？

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：刘远举，头图来自：视觉中国

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这标志着城中村改造正式进入全国性执行的新阶段，大规模的城中村改造将在下半年全面展开。

根据第七次全国人口普查数据，按照最新城市划分标准，目前国内的超大城市共有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市共有14个，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

2019～2021年，城中村改造规模超万亿元。目前已有11个城市公布了“十四五”规划期间投资规模，共计4.4万亿元。根据这两个数据推算，预计2023～2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

一

城中村这个概念，没有严格的定义，大致上是城市中心或者近郊，大片的低矮房屋，公共设施差，人口密集。城中村改造，就是将这些管理混乱，布局复杂，公用设施差，环境卫生状况条件差的旧城区进行改造，推进城市发展。

有些城中村是农村的宅基地，随着城市发展，慢慢变成市区。北京唐家岭就是一个典型的城中村，位于五环外。还有些城中村在城市核心，土地性质是国有，但因为老城区，拆迁难度大，所以一直搁置。

比如，在上海最核心的地方，离繁华的南京路一公里之内，就有不少没有卫生间的低矮民房。疫情期间，公用落后的公共设施、高密度、低总面积的房子，让居委会很是头痛。所以，超大特大城市的城中村老旧小区改造，的确是一个急迫的民生需求。

城中村的产权大多集中在本地人手上，住在城中村的，有一些是不愿意搬迁的本地人，还有故土难离的老人，但更多的，是租住的新进入城市的外地人。通过城中村改造，补齐城中村城市设施短板，补齐商业、教育、医院等，有利于改善民生，提高城中村居民的居住水平和居住质量。这也是在外地人与本地人之间，公平地分享城市发展的好处。

改造城中村，还能盘活城市资产，扩大内需，推动城市高质量发展。比如像离南京东路很近的那些棚户区老房子，现在仅仅有居住价值，改造后，商业价值、居住价值都会上升。这就能促进消费、盘活城市资产。

回顾2015年棚改，短时间内创造了大量的集中购房需求，也导致了房价上升。这一次城中村改造，没有说是为了拯救房地产，但对房地产还是有好处的。

从需求上说，不管是给房子，搬迁安置为主，还是货币补偿方式，总之是需要房子的，不管是新房子，还是存量的房子。这对房地产当然是一个利好。从供给上说，改造城中村并不是全部推倒大拆大建，有一部分是翻新、改造，但无论如何还是会有一部分是重建的。

某种程度上，通过提升容积率，这就是在超大特大城市的核心区域增加土地供应。房地产的增量，可以拉动上下游产业链的消费，拉动投资，推动经济发展，增加就业。

二

这次城中村改造，与上一次棚改，有一个很大的不同，那就是此次城中村改造范围仅限于“超大特大城市”，而不像上一轮棚改一样，无论城市大小均有涉及。

这是一个符合经济规律的动向。

上海交通大学安泰经济与管理学院黄少卿教授领衔的课题组曾对1995～2011年间中国的基础设施投资，尤其是两次金融危机后大规模基础设施建设进行过效率评估。黄少卿课题组认为，基础设施资本与生产设施资本在其边际产出比为1时，理论上处于最优配置结构，如果配置结构不当则会产生经济效率损失。

根据其研究测算，“1997年，由于基础设施相对生产设施存在不足，中国大约损失掉2.58%的GDP；至2003年，随着基础设施资本增加，损失缩小至0.64%；此后，随着西部大开发政策的推进，尤其是2008年后‘四万亿’财政刺激计划，大规模基础设施建设导致其相对于生产设施过剩，到2011年损失再次上升为1.85%。”

上面这个研究结论，简单地说，就是西部的基础设施相对东部，总体规模上是少的，但相对于西部的经济规模，却过大了，利用率不足。东部基础设施虽然多，但相对东部的经济规模，仍然不够。这种现象最直接的表现就是，西部的一些路、桥，过路费都无法覆盖利息。但东部很多城市，高速公路都经常堵车。

房地产作为一种最重要的基础设施，也是如此。

中国房地产形势很严峻，三四线城市更严峻。现在，当地人在向富裕地区迁移，三四线城市需求持续走低，商品房严重滞销。投资客自然会逃离，开发商拿地，也在全面撤离低线城市，更加集中于销售和回款更快的一线城市。

目前，头部房企在三四线城市的拿地占比明显下降。今年一季度，全国头部房企在三四线及以下城市拿地数几乎为零。现在陷入危机的碧桂园，战略就是“坚持深耕三四线，坚决下沉五六线，谨慎投资一二线”。现在也提出在未来要转化为一二线城市与三四线城市，拿地各五五开。另一个难兄难弟，是公认的“三四线之王”——“镇长”恒大。碧桂园、恒大发展战略的依据是城镇化，所以重仓三四线城市，但现实遵循的却是大城市化的经济规律。

关于城市发展，有一个著名的ZIPF（齐普夫）法则。该法则认为，对于一个国家来说，城市人口与其城市大小排名之间存在简单的相关关系。一个国家最大城市的人口数量为第二大城市人口数量的两倍，是第三大城市人口数量的三倍，以此类推，为第N大城市人口数量的N倍。

日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。东京现在的房价虽然相比以前，跌得很厉害，但能停在现在的位置，就是这种人口趋势支撑起来的。

所以，随着人口向一线城市聚集，三四线城市的棚户区改造，存在库存过剩，房价过高，债务风险等问题。但一线城市的房地产需求，却是被限制的。城中村改造，其思路是顺应这种大城市化聚集的经济规律的，一定程度上，算是另辟蹊径，在不改变一线城市限购政策、土地政策、人口政策的基础上，要巧妙地增加的土地供应。

三

刺激经济就像搞促销，一个生意不好的店，最直接的办法，就是把最好卖的、最畅销的、顾客最想要的拿出来卖，而不是把滞销的、顾客不愿意买的拿出来吆喝。所以，21个特大超大城市城中村改造，会满足有效的市场需求，从而盘活存量资产，增加人口流入，带动整体消费，从而带动全国经济发展。

那么，顺着此次城中村改造的思路来看，此轮城中村改造之后，或许会有更直接的政策出台。

7月24日中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后，日前住建部部长倪虹也表态落实“认房不用认贷”等政策措施，均为房地产市场释放了政策宽松的信号。

随后一线城市都做出积极表态，政策有望迎来松动。7月29日，北京市提出，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。7月30日，深圳市同样表示，结合本市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序。广州市则提出，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。

其实，房地产限购政策只是末端，更深层次的土地政策，人口政策，城市化政策，会不会改变呢？在我看来，形势比人强，经济规律总是在默默无闻地慢慢发力。

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：刘远举