想靠拆迁一夜暴富越来越难了

作者｜周超臣

头图｜IC photo

冯仑前两天在一个线上直播里说，城市更新的时候到了，“我们国内以往的建筑平均寿命大概在30年左右，也就说，上个世纪80年代末、90年代初盖的房子现在面临着更新了。”

尽管“城市更新”的概念过去几年不停被人提及，甚至这方面的书籍和研究报告亦层出不穷，但过去几个月关于城市更新或老旧小区改造的新闻和讨论密度尤其之高。

据新华社报道，2019年12月12日结束的中央经济工作会议明确指出：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

4个月后。4月14日，李克强主持召开国务院召开常务会议，确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生、扩内需。会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

会议强调，各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

两个重要会议，在疫情一前一后，旧改规模较去年增加一倍，可见政府还是希望借此来扩大内需、拉动经济复苏。

这意味着这轮城市更新的政策风向明确从“大拆大建”向“有机更新”倾斜，也意味着老旧小区的居民想靠“拆迁”来一夜暴富或一套换几套的愿望可能要落空了。当然，像北上广这种大城市，这个梦还是可以做一做的。

这同时意味着，在“房住不炒”的大背景下，“城市更新”正在成为新的风口，比如商场改写字楼、酒店改办公楼等，在外壳不变的情况下，赋予旧有建筑新的功能和生命力。

《华夏时报》报道称，据不完全统计，包括恒大、碧桂园、万科、保利、华润、首创等在内的半数以上的品牌房企参与到这轮城市更新的大潮中。

上海锦和商业经营管理股份有限公司（603682.SH）更是抢了个“城市更新第一股”的噱头，4月21日在上交所正式挂牌，上市首日股价涨幅高达43.99%。（不过23日收盘，其股价下跌了2.71%，报收于12.91元。）

从国家层面和长远意义上来说，这轮城市更新是围绕着解决“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”来进行的。

十九大报告指出，实施创新驱动发展战略，就需要不断丰富城市更新的内涵，为中国城市和产业持续发展注入新动力，为实现建设现代化经济体系的战略目标提供战略支撑。

随着我国城市建设和发展从粗放型的增量式发展进入到存量式发展阶段，开发商拿地将越来越困难，那么如何在不改变城市现有格局的情况下实现内在价值的最大化，城市更新、尤其是有机更新，将成为房地产商转型的重要方向和重要机遇之一。

据有关部门初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，改造投资总额将达4万亿元，将成为拉动内需的主要推手。

4月23日，高瓴资本创始人兼CEO张磊在贝壳2020新居住大会线上发布会上说：“今天中国已经是全球最大的房地产存量市场，市场格局也从存量市场转向存增并重，一手房、二手房市场正在共同发展。当前，中国居民房地产市场的市值将近300万亿人民币，是美国的两倍左右；但从存量方面流转情况来看，年流转率大概只是每年的2%，明显低于欧美市场水平，这对于存量房的交易和市场需求的更新，都意味着巨大的机会。”

事实上，城市更新的概念最早可追溯至二战后的欧洲，历经城市重建（UrbanRenewal）、城市再开发（UrbanRedevelopment）、城市振兴（UrbanRevitalization）、城市复兴（UrbanRenaissance）和城市更新（UrbanRegeneration）。不同国家、不同时期，名词背后的内涵不太一样。自1990年代以来，“城市更新”的概念成为各国共识。（参考自《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》，清华大学出版社，唐燕、杨东、祝贺著，2019）

城市更新相关概念演进，截图自：城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较

西方城市更新发展历程，截图自：城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较

总体上，西方国家的城市更新经历了推倒重建、社区更新、老城开发和有机更新四个阶段。我国也基本上是这么走过来的，但由于我国城市化进程太快，基本上可以简化为两个阶段：大拆大建和有机更新。

过去30多年，就像我们的经济一样，我国城市发展是从追求速度和数量到追求质量的演进过程。这意味着我们现有的城市建设和管理制度也需要跟着进行“有机更新”，目前这方面的探索走在前面的城市主要是上海、广州和深圳。尤其是什么都先试先行的上海，在城市更新方面也走得比其它城市要远。

去年11月2日，在上海举办的中国城市更新（长三角）峰会上，黄浦区区委书记杲云就表示，上海已经进入城市更新深度探索阶段，无论是外滩历史文化风貌保护区整个街区和上海老市政府大楼等百岁老建筑的风貌保护和改造利用，还是承兴里等老旧里弄的修缮改造、乔家路地块旧区改造等城市更新项目，“需要在市场参与、产业导入、功能提升、法制保障等方面做出更多探索。”

总之，对我们平头老百姓来说，多看看《新闻联播》了解一些国家政策总是没错的。