7月24日召开的政治局会议认为“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，基于这一重大判断，会议果断提出“适时调整优化房地产政策”。

时间已经过去两个多月，从房地产市场的表现看，处方虽然开出，但“剂量”和“速度”远远不够——强心剂下去，血压并没有回升，甚至一线城市房价都没有出现预期中的反弹。

疗效不彰说明执行部门对政治局会议所做的判断理解不到位。供求关系发生重大变化”意味着房地产政策需要的不是边际上的调整，而是方向上的转变。

简单讲，就是过去十几年出台的打压房地产的政策，如限购、限贷、限价、限面积、限户型、限套数、限配建……要转变为鼓励政策，鼓励购、鼓励贷、不限面积、不限户型、不限套数、不要求配建……这样做不是在鼓励炒房，而是把给存量资产定价和增量需求保障分开，具体而言，包括以下层面：

一、原来以商品房为主的单轨制，要变为“保障为主、商品为辅”的双轨制；

原来以解决刚需为核心的政策，要让位给升级、改善型需求，让有钱人把钱花出去，尽快完成市场出清；原来交给市场的刚需，则要全部移交给保障住房，要将原来只对困难群体的“重点保障”变为全覆盖式的“全面保障”。

二、原来的政策是“放量压价”，靠卖地保财政，现在则应是“放价限量”，放开交易管制，减少土地供给。

三、应靠拉升不动产估值保金融。

一、恢复流动性主管部门要放弃价格管理

在这个关键时刻，要让房地产市场尽快从供大于求回到供不应求，恢复房地产市场的流动性。市场恢复越快，救市代价越小。

房地产恢复主要有两个信号，一是价格上涨，一是去化周期缩短，相比而言，第二个指标更重要。恢复房价上涨不是目的，目的是恢复房地产市场的流动性。

房地产主管部门要明确放弃价格管理，“约谈”那些城市去化周期过长的城市，要将城市卖地指标像建设用地指标那样纳入宏观管理工具，根据“去化周期”将房地产新增供地作为一条高压线重点监控。特别要防止借助城市更新、城中村改造等项目向商品房市场增加供地，防止借由城市更新增加容积率、改变土地用途变相进入房地产市场。

二、为高端住宅解封

即使从增量看，人口也不是房地产的上限。新加坡、迪拜人口都很少，却都有发达的房地产，多数发达国家早已解决了住的问题，人均住宅面积比中国还高，却依然有着发达的房地产业。为什么？因为房地产会随着生活水平的提高不断升级，关键是我们能否去除制约房地产升级的人为障碍。

其中最主要的一个升级障碍，就是我们对高端居住产品的“封锁”。高端需求是一个产品生态的顶端，虽然占比不一定很大，却是产品升级的策源地。只有放开对“高端需求”的限制，才能打通产品升级的通道。

靠限制需求并不能使需求消失，新房滞销，但豪宅、别墅却一房难求并非个别城市特例。

根据广州中原研究发展部数据，就在房地产普遍销售困难的2023年上半年，广州一手千万豪宅成交量达2291宗，达到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期，北京单价超过10万元的豪宅成交1886套，达到了过去十年最高值。

这些需求利用得好，可以用来挽救暴跌的房地产。

现在商品房市场过剩的主要是高层单元住宅，这种单一无差异的产品在供不应求的时代，满足了市场快速增长的基本需求，随着供求关系发生巨大改变，出现过剩一点也不奇怪。应该尽快停止建设目前千篇一律、南北无异的过剩产品。

要想鼓励探索新的房地产产品，用高端需求拉动房地产产品的迭代和升级，原来对户型的管理、面积的管理和其他居住建筑标准，就必须随之调整。对超过一定价值的“豪宅”要放开购房资格的限制，要把高净值消费者的需求尽量留在国内。

三、加大保障性住房建设和供给

商品房政策调整，一定会带来两个后果：一是购房者特别是首次购房的刚需成本增加了；二是各地商品房的减少会导致建筑、建材等上下游产业需求的骤减。这两点都需要大规模保障房来接盘。

这就是为什么7月24日政治局会议在“适时调整优化房地产政策”之后，紧接着提出要“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造”。

鉴于城中村在城市中事实上起着租赁型保障房的功能，这一条实际上是把保障房从原来的辅助角色，放到了战略性的位置。

现在多数城市的保障体系中，保障的范围主要是本地居民，无房的其实很少，真正需要保障的“新市民”反而处于保障的盲区。

一旦商品房放开，保障房就要全面接管无房居民的居住需求。没有保障房的全覆盖，就不能有商品房的全放开。

在新的住房体系中，要将局部、定向式的保障，改变为全覆盖式的保障——只要本地有就业（“五险一金”）、且无房就应该纳入租赁型住房保障，缴纳租金超过一定年限（例如20年），就可以参与“新房改”——补交余额，以成本价买下保障房。

四、保障房为主，商品房为辅

为了抵消商品房供地减少导致的建设萎缩缺口，维持房地产相关的中下游产业链（建筑、钢铁、装修等部门的就业），要尽快把保障房建设纳入“新基建”，作为拉动固投的重要抓手。

保障房要租购并举，先租后售。只要商品房市场不倒，即使不卖地、不负债，也可以实现为保障房全额融资。这是保障房建设和其它“新基建”最大的不同。

为了防止因为城中村改造出现保障性租赁住房的断崖式减少，现有城中村改造后的物业不得进入商品房市场，而是要以租赁的形式留在保障房体系内。那些依靠商品房市场融资的城中村改造模式，必须立刻停止。

最终的目的，就是形成类似新加坡那样的“保障为主，市场补充”的住房结构。确保社会的稳定，确保居民的存量财富保值、增值，确保新市民有机会进入财富再分配通道。

稳定是救市成功的前提。在政治局会议的战略部署中，保障房和商品房一个“围点”一个“打援”，构成一场完整的战役。如果一个战场失败，另一个战场也不可能成功。

五、“谁家的孩子谁抱走”无助于资产负债表修复

政治局会议后各部门之所以行动迟缓，很重要的一个原因就是严重低估了房地产崩盘的经济后果。这种低估会导致无法集中足够的资源，进一步延缓出台必须的政策。

房地产已经无法完全靠自身修复，很多政策的落地必须靠外部输血才能完成。如果继续逼迫地方政府还债，“谁家的孩子谁抱走”，地方政府只能继续卖地，房地产就一定会继续下滑，市场主体修复资产负债表将会遥遥无期，如果小病拖成大病，抢救需要的剂量只会比现在更大。

六、动用终极国家信用

接替房地产需要巨大的资本。由于不能大规模新增卖地，负债累累的地方政府失去还款能力，如果在房地产市场上还要回购超供的土地和烂尾项目，需要的资金就更多。家庭部门、企业部门的资产负债表也同样受到重创。此时，只有中央政府拥有足够的货币工具和政策工具暂缓甚至接手部分债务。

中央政府绝不能作壁上观，更不能逼迫其他主体抛售资产还债，因为只有贷款才能形成负债，只有负债才能生成货币，只有货币才能创造需求。

现在中国经济的规模远超2008年，没有中央政府出手，仅靠地方政府捉襟见肘的财政是不可能从房地产信用迁移到股权信用，中国经济也不可能完成资本替换和增长转型。

在没有“土地金融”支持的条件下，救市需要的资金要远大于当年的“四万亿”。如此规模的融资只有可能来自于中央政府的国债，这也是宏观资产负债表里被历届政府谨慎贮藏的一块巨大信用。现在是拿出来用的时候了。

由于城市化的结束，大规模基建已经完成，以往国债重资产“铁公基”的做法已经不再有效。这时见效最快的办法直接“静脉注射”，将资金注入股票和房地产两个主要的资本市场：一方面通过ETF（或为养老、社保基金提供担保）直接入市；另一方面抄底超供的不动产。待资本市场恢复，国债再渐次退出。

宏观管理的核心，就是必须确保市场上有足够的流动性，其他目标和要付出的代价都是次要的，只要市场有充足的货币，政府税收和企业利润必然触底反弹，社会消费和民营企业信心自然就会恢复。货币是整个经济最底层的基础设施，只有中央政府才能提供，而不能只把危机责任和处理下放给地方。

任何“急救”都有代价，关键是判断付出的代价是否值得。对于进入ICU的经济，心脏复苏是首要目标，血压升高乃是实现这一目标的代价。只要中国快速增长，很多挑战都自然会烟消云散。

政治局会议对房地产大势已经做出判断，执行部门出手就要快、要坚决。只有这时，才能看出谁是勇于担当，独立思考，力挽狂澜的孤勇者。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：赵燕菁（厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长）