房地产需要卸掉更多不合时宜的枷锁

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），题图来自：视觉中国

可以肯定，这是房地产调控的一个新拐点。

和过去两年间，各城市、各级主管部门陆续出台点状政策不同，7月24日，中央政治局会议定调中国的房地产市场供求关系发生重大变化；随后，国家税务总局汇总了房屋交易税费优惠；住建部强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免，尤其是个人住房“认房不用认贷”等政策措施；加之稍早时候，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过，一系列政策带动着房地产已成卡顿之势的齿轮开始重新转动。

过往房地产政策大多只能带来一日行情，地产股在7月25日大涨后仍缓慢小幅回血了三天。这说明房地产市场急需一场预期的重塑，而对当前供求关系的定调，无疑是最重要的契机。

当前的供求格局确实有别于以往。在供给端，过去两年房企纷纷爆雷，保交楼压力下，房价止涨下跌；在需求端，收入预期降低，买房换房需求大范围搁置。

在这样一种新的供需动态平衡下，因为成交基本处于历史低位，城市间的“体感温差”并不大，这也有别于大家既有的常识：三四线城市经历了2015-2017年一轮棚改货币化安置后，基本处于供需平衡状态，而一线和新一线城市，在高浓度的资源聚集及人口流入趋势下，仍然存在供需的不平衡。

这是供给和需求双向收缩下的新形势。虽然基本消除了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式隐患，但大病初愈后的脆弱仍不容忽视。供给萎缩背后，是开发商急剧降杠杆后元气大伤，以及大量民企爆雷后退出赛场，保交楼任务仍然艰巨，且部分土地沉淀于城投集团转化缓慢。而在青年失业率高企及对未来预期仍需提振的当下，在一线城市和新一线城市，改善型需求必然成为主力。

在当前的供求关系下，既有房地产调控政策迫切需要调整。很多人寄希望于城中村改造，也有很多人寄希望于取消认房又认贷，其实指向是一致的，都是针对尚未被满足的刚性和改善性需求，解掉不恰当的枷锁。

首先，限购、限售、限贷、限价这“四限”政策，主要是在供不应求阶段缓释需求，与当前供求关系发生新变化的形势不匹配。推而论之，全面取消各种限制政策时机已经成熟。

其次，国税总局7月25日发布的税费政策旧章被广泛误读为新政，或多或少代表了广大购房群体的殷切盼望，适当的税费减免有利于减轻购房者当下的经济负担。

第三，除了需求端的提振，供给端的保障也不能掉以轻心，保交楼仍是重要前提，正常的金融支持理应成为常态。但当前，即便是最优质的民营房企都不得不面对最严酷的生存环境，在躺平还是不躺间做艰难的挣扎，这显然不是行业健康的指标。

第四，在促进交易恢复的同时，还应注意的是，对租房群体的保障依然需要加强，就此而言，租购同权，优化租赁住房质量任重道远。

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