房价不断走高的德国，为啥有多家房地产公司破产？

最近看新闻，我发现自己已经多次看到德国房地产公司破产的新闻了，比如今年上半年就有新闻报道：2023年1~3月，已经有63家房地产和住房行业的合伙企业和公司申请破产。莱布尼茨经济研究所 （IWH）结构变革和生产力部门负责人史蒂芬·穆勒（Steffen Müller）表示，与去年第一季度相比，初步破产申请的数量几乎翻了一番。小公司受到的影响更大。

不仅如此，最近（2023年8月）德国破产的房地产公司还在持续增加，比如近几周就有德国三大房地产开发商Project Real Estate AG、Euroboden以及Development Partner申请破产。同时据德国《经济周刊》报道，杜塞尔多夫房地产集团Gerchgroup成为下一个申请破产的房地产开发商。这些申请破产的德国房地产公司有些甚至是德国知名的房地产公司。

同时在网上我也多次看到，在德国买房的朋友们买到了现在破产了的房地产公司负责的房子，于是我不禁开始好奇为啥这些德国房地产公司会破产呢？

毕竟大家都知道这些年德国房价总体上在不断走高，按道理房地产公司应该挺赚钱。

2000 年至 2022 年德国房价发展情况  数据来源：Häuserpreisindex für Deutschland bis 2022 | Statista

带着这些疑问，我整理出来了关于德国房地产公司破产的一些原因。

一、抵押贷款利率上升

对普通购房者来说，最能吓退他们购房的因素之一就是高的贷款利率了。

2011-2023年房贷利率发展趋势  数据来源：Bauzinsen: Monatliche Entwicklung in Deutschland bis 2023 | Statista

大家从上面的图也能看出来，其实之前德国的购房贷款利率也有点高，但是后面因为疫情等原因，在德国购房的人不仅可能可以享受0首付购房，还可能享受不到1%的低息贷款利率，对比之下现在的利率则显得很高了。

然而从2022年7月开始，欧洲央行突然迅速上升利率。按揭贷款利率的上升，导致德国购房者的还款压力增加。这大大打击了在德国普通人的购房意愿。

有数据显示欧洲央行数据显示，自2022年7月首次加息后，德国用于购房的新增贷款额在四个月内下降了30%。与之对应的是德国最大房企Vonovia2023年第一季度就出现了30亿欧元的巨额损失。

二、建造成本大幅上涨

尽管之前购房贷款利率有点高，但是因为之前的房价低、建造成本低，开发商以较低的价格卖房依然赚钱。

但是如今，俄乌冲突造成了建筑钢材和木材等各种建筑材料多次短缺，导致有些房地产商的施工进度因为难以购买材料而更加缓慢，叠加建筑材料价格持续性上涨，再加上高通胀，经济充满不确定性等多方面因素，压缩了房企的利润空间。

由于建筑材料供应瓶颈，2021 年起价格大幅上涨。目前：部分材料价格较为稳定  数据来源：Baumaterialpreise – Die Deutsche Bauindustrie

德国部分钢铁产品价格走势  数据来源：Baumaterialpreise – Die Deutsche Bauindustrie

同时，从2020年开始，由于疫情导致的停工、新冠和建筑热潮导致的熟练工人大规模短缺，与此相对应的则是德国目前越来越多的退休老年人，而能劳动的工人数量则显得更加不足。工人的短缺再加上因为通货膨胀等原因，德国工人的工资也随之上涨，面对不断上涨的成本压力，德国房企可能面临开工即是亏损的尴尬境地。这些因素都导致房地产公司加速破产。

专家警告住房建设将面临长期危机  网址：Wohnraum: Experten warnen vor Dauerkrise beim Wohnungsbau | ZEIT ONLINE

据专家计算，如今以低于每平方5000欧元的成本建房已不可能。根据基尔Arge的计算，2023年第一季度全国每平方米居住面积的建筑成本中位数为5148欧元，目前估计约为5200欧元。

据Arge估计，要收回这些高昂的成本，目前新公寓每平方米的租金必须在18欧元左右。即使不在慕尼黑或法兰克福，盈利门槛也达到了几年前难以想象的水平。巴伐利亚州有三个例子：根据当地住房协会的计算，纽伦堡的每平方米租金在16.50至18.00欧元之间，上弗兰肯的福希海姆为18.30欧元，阿尔高的坎普顿为18.50欧元。

并且根据行业机构的统计和计算，以2023年5月为例，传统新建住宅的建筑成本比2020年初高出36%。建筑成本的不断上涨，导致房地产商无利可图，这样的大环境，也导致很多住宅开发项目被搁置。

三、房地产公司资金周转出现问题

房地产是典型的高杠杆行业，很多房地产公司暴雷都是因为资金周转的问题。目前房价虽然高，但是潜在的买家数减少了，而因为加息和其他的原因，房地产公司融资也变得更加困难了，这些多方面的原因都导致了房地产目前的困局。

慕尼黑第一家破产的房地产开发商：现在谁来承担损失  数据来源：Erste Bauträger insolvent: Wer nun auf den Kosten sitzen bleibt | Abendzeitung München (abendzeitung-muenchen.de)

在这里顺便提一下，在德国如果买的是现房，那通常是一次性支付全款；但是如果购买的是期房，那通常是按照开发商所提供的付款计划/施工进度计划（Zahlungsplan /Baufortschrittsratenplan）进行支付。

项目每完成一个部分的建造，开发商便会寄来相应的账单。一般来说，建造周期，从开始动工挖地基到全部完工需要2年左右甚至更久（不同项目以各自的施工进度计划Baufortschrittsratenplan为准）。有关注德国期房的都知道，以前就有不少德国期房会延期交付房子，现在则更多了。这些说明整个付款周期大概率需要持续超过2年的时间。如果遇上房地产公司破产这样的事情，那就需要更久的时间才可能交付了。

这也是为什么，德国房地产公司回笼资金需要更久的时间，如果资金不够雄厚，有可能更容易陷入危机。目前因为银行利率太高，许多潜在的房地产买家也都在观望等待。

但是房地产开发商却需要尽早寻找买家，因为只有找到买家，资金链才更不容易断裂。但如果卖的公寓太少，再叠加现在的经济环境，房地产公司的资金链就容易出现问题，这个也可能是导致房地产公司破产的重要原因之一。

最后给大家分享下在小某书看到有网友分享的，给在德国购买期房的朋友们的一个小建议：

如果在德国买期房一定要看开发商和银行签订的Baufinanzierungsvertrag的类型。

因为他们作为开发商跟银行签订的是，银行给开发商合作的外包公司付工程款，不是把工程款转入开发商公司的账户。这样杜绝了开发商挪用一个项目的工程款去做别的项目，而且买家的房款会分步转入银行的监管账户，他们作为开发商是等整个项目结束之后，银行会把贷款和利息扣除，剩下的再转入开发商公司账户。

目前的大环境买期房只有这种方式才是对买家有保障的，就算开发商因为别的原因破产了，但是买家的钱至少在银行监管账户里面，就不会出现房子没了，钱也追不回来的情况（这个具体的事项我也不懂，大家真的要买房的时候可以好好再做功课，这里只是给个小分享哦）。

我发现在网上有朋友们讨论，德国开发商破产了对普通人来说是好事还是坏事。以我个人的观点，我认为不算好事。简单地说就是德国现在越来越多的人口，房子的住宿问题是生存的基本问题，房屋数量减少不仅影响大家买房，更影响大家租房。买房困难，租房大概率只会更难。普通民众如果连基本的租房都难就更不要说生活中其他的方方面面了，万事万物总是存在有形的无形的关联。

最后祝全球经济都越来越好，大家都幸福美满。

本文来自微信公众号：热爱生活的平平（ID：pingpinglovelifes22），作者：热爱生活的平平