解读：万科为何跨界做社区银行？-虎嗅网

万科于上月在公开媒体公布了入股徽商银行的计划。在万科2013年第三季度捷报传来的前一天，10月29日，宣布出资超过30亿港元认购徽商银行8.83986亿股，而这意味着一旦徽商银行上市成功，万科将成其最大股东。万科作为国内首屈一指的房地产龙头企业，在银行领域的投资可谓是空白，此次投资徽商银行，不仅涉足了银行业，更为集团的房地产业务突围寻找到了另一种可能。

万科此次认购徽商银行股份的初衷在公告中显露无疑：定位集团的社区金融服务，开辟新的业务领域。对于万科这种典型的房地产公司来说，控股一家区域的城商行，对整个集团的战略和利益考量显然是放在第一位的。至少在以下几个方面，万科是可以通过徽商银行这个暂时性比较稀缺的银行牌照实现自身的战略意图。

其一、集团资金和授信业务。徽商银行可以为万科带来成本更低的资金。万科的社区金融服务的设想是这样的：社区用户在万科企业和社区文化的引导下，把储户的资金转移到徽商银行的社区银行，同时带动社区银行的个人零售业务。这样银行和房地产之间获得了内部的利益双赢，银行开辟了零售业务，推进了社区银行的建设，获得了社区的天然渠道；而万科则可以获得社区银行资金的优先使用权，或者在贷款基准利率下浮多少比例，或者用于万科相关的金融市场业务。万科在全国42个城市管理有5000万平方住宅项目，涉及社区居民30多万户，已经开始与商业银行展开博弈。

其二、投资多元化，对民营银行概念的涉足。民营银行成为下半年民营资本涉足银行业的一个炙手可热的话题。从民营银行的定义上看，民营资本实现对中小银行的控股或者经营的权利，并在法人治理和机构上自主就可以被视为一家真正“民营”的银行。虽然万科不是民营企业，是典型的央企华润集团控股的国有企业，但在公司治理和运营上“民营”的特点很突出。所以，与当前各路民营资本抢滩民营银行牌照不同，用增资入股的方式实现对一家区域中小银行的控股，或许是比较明智的选择。

其三、社区银行与房地产的跨界结合。社区银行是银行传统服务的延伸，是银行降低成本，延伸服务半径，获得用户粘性和需求的一种前端方式。和互联网金融使用网络接口进行客户和数据的积累一样，社区银行的主要目的是推进社区的金融服务便利化和快捷化。试想，如果楼下就有一家触手可以的社区银行可以办理简单的银行“存、贷、汇”业务，还需要跑到传统的银行网点吗？还必须通过线上的金融业务渠道来进行办理吗？要知道，社区活动最频繁的不是适应互联网思维的80.90后，而是为数众多的大叔大妈、大伯大婶，他们更需要适合他们的线下金融服务。房地产公司提供社区接口，银行提供服务，一拍即合。

万科跨界引入社区金融，能抢银行饭碗？

既然万科进入通过控股这种曲线救国的方式进入银行业，是否意味着万科占了银行的便宜呢，或者说以万科为代表的其他各路房地产资本开始抢银行的饭碗？

笔者认为，万科认购徽商银行股份，更多的是出于一种财务投资和集团战略定位的新需要，并不是为了抢银行的饭碗，况且银行现在内外交困，危机重重，是不是个铁饭碗还很难说，随着利率市场化的推进和互联网金融的冲击，银行在前端的优势开始慢慢丧失，依靠传统的金融牌照产生的排他性优势也会逐渐打破，未来几件，中小银行破产的案例将很有可能产生。所以，对于一家实力雄厚的房地产公司而言，没必要，也不会仅仅抱着“抢银行饭碗”的目的来控股一家银行。

从这几年的年报数据看，2010～2012年，徽商银行净利润由27.02亿元增长至43.06亿元，年复合增长率为26.2%，高于在香港上市的中国商业银行平均水平，资产回报率连续三年高于已经上市的中国商业银行，2012年平均总资产回报率（ROA）和平均净资产回报率(ROE)分别为1.48%和22.93%。万科2012年年报显示，ROE为19.66%，创出20年新高，略低于徽商。

但从银行业整体的发展趋势看，利率市场化将直接导致银行利差缩减和付息成本的提高，银行的利润空间将直接减小，获客成本和营业的成本收入比都会呈现上升的趋势。银行业传统的“躺着挣钱”的状况是靠贷款利率的下限和存款利率的上线所形成的息差决定的，一旦打破，银行业将陷入近乎惨烈的资金竞争。大企业的贷款议价能力加强，储户的储蓄利息也会上浮。所以说，现在的银行业是一个即将打开的潘多拉盒子，释放的是内部竞争和活力，打击的是银行业的传统主人翁意识和非市场化的盈利环境。这也再次验证了，万科即便控股一家中小银行，也不是为了抢银行的饭碗，而是利用银行的资源来满足自身的战略和转型需要。

那么万科跨界为哪般？

中国房产市场已经进入‘下半场’，即将告别暴利时代。相关研究报告显示，2018年前后，中国楼市很有可能从增量市场转为存量市场，销售面积将出现历史性拐点，步入平缓和下滑期。而且，未来5年内，绝不排除楼市深度调整的可能性。当游戏规则发生了变化，房地产企业都必须重新检视自己存在的方式和策略，万科作为房地产的大佬，相比对这股转型的趋势心知肚明。

万科总裁郁亮在也曾在内部邮件中称，投资徽商银行是在打造万科的社区生态服务系统。，万科做商业也是为了更好地做住宅业务，以社区商业为主；长期来看，住宅开发仍是万科的主营业务，不会改变。那么，万科的社区金融可以怎么做？万科目前管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区，100万住户，约800万的人口规模。

可行的思路是盘活社区的用户和数据资源，结合金融等多样化的服务，为社区住户带来更多快捷、便利的顾问式服务。这也意味着传统的房地产企业不再满足于房地产业务简单的建设和销售，将转型为房地产附属业务的增值服务，由积累客户到客户管理（CRM）。

作者微信号：samchenkai

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