楼市下半场：房价是涨还是跌？

来源：真话财经（ID:zhenhuacaijing）

作者：马继鹏

最近，关于房地产未来走势的观点很多。有人说，棚改货币化减弱，各地加强房地产调控意味着楼市拐点已来；也有人（俞敏洪）说，人民币越来越多，10年后房价三四十万一平米。

正好，国家统计局昨天发布了上半年全国房地产开发投资和销售情况，这算是对上半年楼市情况的全面梳理，读懂这些数据，有利于把握下半年及以后的房产投资。

在正式分析之前，有必要重点说一句，国家统计局数据反映的是全国情况，但房地产市场还存在一些结构性矛盾，具体可以概括为：

1. 一线城市价格比较平稳，调控也是最严的。比如深圳房价一路小幅下跌20个月，累计下跌1500元。

2. 部分二线城市以及三四线城市房价涨幅非常明显，有些城市短时间房价翻倍。库存已经降至低点。

3. 一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。这些地区很多都是没有投资潜力的城市。

一

国家统计局公布的房地产相关数据主要包括以下项，里边没有房价数据，房价数据是每个月公布的。但外界认为和实际感受有出入，所以今天重点分析以下五组：

房地产开发投资完成情况，指房企用于房屋建设工程、土地开发工程和土地购置费等的投资。

这个数据可以反映房地产商对未来楼市的态度，如果数据增幅较大，说明地产商比较看好未来行业发展，所以才会追加投资。

之前，有很多媒体说万科、碧桂园等企业要放弃房地产，其实都存在误读的情况，如果真要搞清这个问题，先要搞清楚两家企业的房地产投资情况。

从全国来看，上半年房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。从这个数据可以看出，和去年相比，今年上半年房地产商还是看好这个行业的。

商品房销售和待售情况，指房产商已经卖出去的新建商品房屋的合同总面积和已经竣工但是没有销售出去的面积（包含以前年度竣工和本期竣工的房屋面积）。

上半年，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1月～5月提高0.4个百分点。6月末，商品房待售面积55083万平方米，同比下降-14.7%，比5月末减少927万平方米。

这个数据说明，上半年房地产交易还是比较活跃的，而且在逐月增加。销售比较多，待售面积就会相应的减少。6月和5月相比减少了 927万平方米。

单纯看这些数字大家可能没有什么概念，如果按照平均每套房92.7平米计算，说明6月减少了10万套房子，如果按照每套房子住三口之家，就意味着有30万人解决了住房问题。

再来看看商品房销售额，指出售新建商品房屋的合同总价款。上半年，商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

单独看这个数据意义不大，但是和商品房销售面积对比可以发现，前者增幅远远大于后者，这说明房价上涨比较厉害。

房地产开发企业到位资金情况指的是房企实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道，可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

1月～6月房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1月～5月回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%；自筹资金25541亿元，增长9.7%；定金及预收款26123亿元，增长12.5%；个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。

上述数据中，国内贷款和个人按揭贷款都在下降，说明金融机构封堵资金流向房地产市场已经见效；自筹资金和定金及预收款增长，说明房企在加速回款；最显著的是利用外资大幅下降了73.1%，说明国外资本已经不看好中国房地产市场。

还有一组数据值得关注，土地购置面积（房企通过各种方式获得土地使用权的土地面积）和土地成交价款（房企进行土地使用权交易活动的最终金额）。

1月～6月，土地购置面积为11085万平方米，同比增加7.2%；土地成交价款5265亿，同比增长20.3%。

这说明两个问题：

• 房地产企业还在加大土地储备力度，土地是地产商的命根子，没有土地储备，就意味着未来干不了这个行业。

• 土地成交价款大幅增加，说明地价越来越高，意味着未来房价下降的可能性不太大。具体可参见之前的文章《房价上涨，谁在说谎》一文。

二

有人做了统计，截止6月份，本轮房地产上涨周期已经超过37个月，上半年销售再创历史记录。

从以上分析可以看出：

1. 尽管调控已经全国铺开，而且严厉程度空前，但销售面积还在增长，反映出投资者购房热情并未衰减，至少没有出现前几年的观望态度。

这说明对于当下市场来说，大部分城市买房依然可以赚钱，这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量。

2. 从第一条可以推断出，尽管中央三令五申，要加大房地产调控力度，但地方政府主动调控欲望不强，很多都是约谈后做做姿态。

另外，从调控效果来看，对房价下降预期的调控不足，更多的是结果管理，只是为了控制平均房价平稳而调控。

3. 调控政策很多是“关上了一扇门，但又开了一扇窗”，比如上半年50多个城市出台的“人才计划”，部分城市的门槛之低令人咂舌。

在地方债务高企的大背景下，地方政府对土地财政的依赖实际上是加强了而不是减弱了，这导致地方政府真正降房价的动力不足。

比如，调控只关注了“控”，“调”做的非常少。限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市，反而推高了城市房价。

4. 现在，三四线城市房价已经连续上涨，也有人警告可能已经到达顶点，但什么时间下降，其实没有人能说清楚，现在上涨依然是主流。

如果分地域看，中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达27%以上。东部出现了销售面积同比下降的情况，但中西部上涨均超10%。

这说明房价整体下降的趋势还没有出现，只是出现了不同地域的分化，有点“东方不亮西方亮”的意思，这会不会是下一轮房价“轮动上涨”的前奏呢？

5. 更值得警惕的是，库存已经创4年最低。2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，现在是55083万平方米。

整体看，全国性的去库存周期已经完成，如果房价上涨预期不改，供需矛盾会进一步加剧。所以，如果调控政策不能让投资者相信房价会降，未来房价可能就不能真正下降。