房价会凉么？

来源：真话财经（ID:zhenhuacaijing）

作者：马继鹏

重压之下，房地产调控看不到一丝放松的迹象。

不仅如此，7月31日召开的中央政治局会议又“加压”了：“坚决遏制房价上涨。”

细心的投资者发现，之前的提法是“防止房价过快上涨”，按照现在的意思，房价根本就不能上涨了。

新表述的威力在于，它彻底击溃了购房者对房价上涨的预期，预期没了，会有更多的人不相信“房价永远上涨”，这意味着房价离下降可能不远了。

此外，从目前的市场来看，支撑房价继续上涨的因素也没那么充足了，反而出现了一些“不详”的信号。

比如，央行虽然放水了，但流入房地产的通道被堵；又比如，新华社连发5篇社论，“痛批”房地产市场乱象；再比如，深圳宣布房地产3年禁售……

所以，不管从高层表态，还是有关部门的配合来看，高层打压房价上涨的决心比以往更坚定，房价可能要凉。

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上述消息已经反映在股市上了，昨天收盘，房地产板块重挫，下跌2.07%，其余个股都出现了不同程度的下跌。

本次会议关于房价是这样表述的：“今年上半年，我国房地产市场表现总体稳定，但结构性矛盾仍突出，一些热点城市房价涨幅较高，下一步楼市调控动向备受关注。”

“会议明确提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”

和之前“房子是用来住的，不是用来炒的”相比，这次会议的调控目标更具体，就是“遏制房价上涨”，在经济增长不太乐观的大背景下，作出这样的调控目标，实属不易。

这表明，当前关于房地产形势和问题的判断，以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识，意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。

此外，在过去一段时间，新华社更是5次批评楼市，指出楼市目前还存在种种乱象：

1. 上半年局部房地产市场投资投机抬头的苗头，各地应严格把“房住不炒”落到实处，为“接棒”房地产长效机制创造良好市场环境。

2. 部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，个别城市发展理念陈旧，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。

3. 不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿。

4. 当前三四线城市土地市场热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹，要控地价。

5. 我国住房租赁市场还不够成熟，政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板。

从上面可以看出，国社这一系列报道都是“问题导向”，和以前“歌功颂德”的报道方式形成鲜明对比，目的就是指出问题，改正问题。

如是金融研究院首席经济学家管清友表示，房地产作为一个市场化产业，没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围，一般政治局讨论房地产都是偏“紧”的定调。

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高层定调后，深圳第一个推出“加强版”调控措施：新购房三年限售、企业限购住房、离婚后两年购房首付不低于70%。

根据以往经验，每一次货币和财政宽松，都会引发房价上涨，一般都是从一线城市开始，这次刚刚定调“坚决遏制房价上涨”，深圳立马出政策，算是立了一个投名状。

作为最具标杆性的城市，深圳此举可以看作对最新政策的响应，接下来必然会有更多城市出台更严格的政策。

过去几年，既是房地产高速发展的黄金期，更是炒房客的时代，有无数的炒房客通过集结资金，然后集中买入某个城市的多套房产，从而造成轰动效应，引来刚需族接盘。

炒房客然后通过各种造势炒作，让房价进一步上升，甚至弄出了房荒情绪，直接就一房难求了。这时，炒房客再高价抛房给刚需族，然后从容离场去下一个城市炒房。

“新购房限售”实际上是增加了炒房客的时间成本，现在经济形势不明朗，房地产调控政策也越来越密集，如果短时间不能卖出，就会增加投资风险。

除了深圳的“加强版”政策，就在昨天，住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

住建部这个举动一方面是对高层定调作出的响应，另一方面也是在完善房地产调控政策。整个房地产链条中，地方政府、地产商、中介、购房者（炒房客）都要严管。

03 

海通宏观分析师姜超表示，房地产泡沫是中国经济最大的风险，如果放任房价上涨，那么无论居民和企业都会习惯举债投机，而失去努力奋斗的动力。

恒大首席经济学家任泽平及其研究团队最近分析称，目前房地产周期处于调控中期，未来将从短期调控转向建立长效机制。

最近，房地产销售、到位资金增速等先行指标趋于回落。7月份一些政策已释放出某些信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这意味着非大城市圈周边的三四线城市房价或将下行。

华安基金首席经济学家林采宜关于三四线城市房价的分析更加系统，她称：

1. 未来三年棚改货币化资金来源受限，货币安置比例将大幅收缩，三四线房价上涨动力逐渐消解。

2018年4月财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，鼓励地方政府通过发行专项债的方式，募集资金专门用于棚户区改造，以实现专款专用。

2018年6月开始，央行开始收紧补充抵押贷款（PSL）规模，与此同时，国开行总行上收棚改项目审查权，对于新增棚改项目审查从严，货币化安置比例将逐步减少。

未来三年，棚户区改造资金来源将受限：一方面PSL在逐步退出，另一方面在地方债务压力巨大的情形下，增发棚改专项债市场前景不容乐观。

2. 三四线城市人口净流出将是常态，房价缺少长期支撑因素。

目前，三四线城市常住人口增速长期低于0.5%左右的全国人口自然增长率，人口呈净流出。

此外，我国人口老龄化加速，缺乏产业支撑、基础设施与教育医疗等水平较差的三四线城市未来难以在大都市圈战略下改变当下人口净流出的现状。

3. 三四线城市住房空置率较高，未来二手房市场资产价格面临下跌风险。

目前三四线城市房屋空置率约为14%，达到国际通行的空置危险区。三四线城市的住房空置率明显高于一二线城市。

根据国家电网的统计数据（一年一户用电量不超过20度定义为空置房），2017年我国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村房屋空置率为14.0%。

尽管我国城镇化人口以每年新增约2000万的速度在增长，但对于三四线城市而言，随着人口整体呈净流出，住房空置率存在不断上升风险。

最近，厦门房价已经开始大跌，岛内房价普遍跌了1万元/平米～1.5万元/平米，岛外跌了6000元/平米～1万元/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外，单价普遍也降价1万元左右。

要知道，厦门是这两年房价大涨的热点城市之一。可如今厦门房价的下跌，会不会预示着国内房地产市场真的开始掉头呢？