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2024-02-21 09:26

“我在老家做房东,有点痛苦”

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,题图来自:视觉中国

文章摘要
本文讲述了在小城市做房东的苦衷和困境,许多房东们面临着房价下跌、难以卖掉和租赁市场不景气等问题。

• 💰 在小城市买小户型+老房子注定是灾难

• 😓 租房市场中,房客成为了大爷

• 🏠 二线城市房东面临房价下跌和供需失衡的困境

过年回老家,不是聊结婚、孩子,就是聊房子。


刚毕业前几年基本聊的都是催买房,因为老家省会的房价在蹭蹭蹭地上涨。


是的,2018年到2019年那会,我老家省会的房子几乎每年20%的涨。


于是身边的朋友亲戚都在那两年忙着上车当了房东,心态也都是,现在买还能涨。


但是到了今年过年,和亲戚朋友间聊房子的“姿势”开始有了变化。


尤其是在二三线城市,今年回家的话题,年轻的人不聊买房子了。


那些当了房东的朋友们呢,开始聊起自己的卖房心酸史。


光我身边就有好几个朋友,去年一年的时间里,都在想办法赶紧把房子卖掉。


因为现在对于小城市的房东们来说,他们的难,已经不是房价下跌那么简单。


关键是跌了以后还不好卖,甚至都卖不掉,卖不掉的还不好租,而最大重灾区在投资了好几套的房东们。


他们说起自己的血泪史,一个个的,那可都太刺激了......


一、想卖房但一直都卖不掉的阿香


阿香今年结婚了,但是最令她烦恼的问题,倒不是买新房,而是该怎么卖掉那套小房子。


听阿香哀怨地说完她的卖房故事后,我瞬间醍醐灌顶。


在一个人口几百万的三线小城市里,什么样的房子,即便很便宜,也不能买?


来看阿香在柳州,2018年买的这套小户型吧。



本地小房开、房龄十年、50平小两室、朝东户型。


那年手上拿着十万块的阿香在柳州到处看房,房市火热得一天一个价。在平均工资只有3千块的情况下,这个三线城市平均房价居然过万,甚至高达1.5万/平。


在看了好多价格都高于自己预算的商品房后,阿香看着狂飙的房价,是焦虑也是欣喜。


焦虑的是,房价越来越高,就快要买不起了,或者说,能买的面积,从70平到50平。


欣喜的是,自己马上就可以在这个刚奋斗了一年的城市拥有属于自己的家,且房价也是未来可期。


所以,阿香选择了在房价的裹挟下,向下兼容。拿下这套房龄有点老,户型有些奇葩,但是总价很低(39万), 压力没那么大的小两房。


“当时的感觉是,在暴涨之前上车了,总算松了口气”,阿香这么说。


时间来到2023年,阿香迎来了人生的下一个阶段:结婚。


也是因为结婚,阿香想要卖房去置换一套大婚房,最好是四房,能装得下三代同堂的那种。


于是,这套小房子也就被阿香摆上了二手房货架,想赶紧卖掉。


从2023年挂到2024年,从42万到37万,一年多的时间,这套房和中介平台签了独家,平均1个月不到1个客户看房,且0个客户有意向。


问题出在哪?


当然是因为柳州整体楼市在2023年大幅下滑了,原本寄予厚望的房地产行业冷淡了,土拍地都卖不出去了。


“2018年的时候买的,现在免费送装修都没人要。”


这时中介来了句:“我敢保证,25万肯定能出!”


阿香差点没在电话那头和中介对骂。


这要是放在上海,小户型、低总价就是年轻人上车的入门款,但是阿香没想到,在小城市,小户型+房龄老的二手房,基本等于灾难级别的存在。


为什么?


柳州这种小三线城市,买房需求完全和大城市相反,在老家大家普遍结婚早,父母离得近,即便是年轻人买房也主要考虑至少小三房,很多人上车都直接买四房。


因为买房基本意味着结婚生子、三代同堂。


小户型两房+十年房龄+小城市,基本已经把阿香这套小户型捶死在二手市场。


魔幻的是,整个城市平均房价降了两千,但阿香看上的大户型还是没降,她的置换难度在一起一落中又加大了。


这个故事为什么我印象最深刻,阿香作为一个房东,给我们的劝诫很直截了当:


在小城市买房,真的不能向下兼容,选一些和普罗大众需求相悖的小众产品。能装得下一家人的大房子,才是小城市楼市的硬通货。


在小城市还坚持买小户型+老房子,基本注定是灾难。


二、特意从外地赶回来三次,上门讨房租的飞飞


“现在的租房市场,房客才是大爷啊。”


这是飞飞今年回家和我们抱怨最多的一句话。


一直在深圳发展的飞飞,是我们身边所有人都羡慕的对象,在25岁就过上了收租当房东的生活。


回想当初买下老家这套房子,还有点魔幻,她是在2019年一个千人摇号的市场里,最后一个中签的客户。


那时候,老家楼市火热,就这么一个地段夹杂在老城区各种散乱菜市、学校、老公房当中的楼盘,居然也要靠抢。


因为在异地,飞飞没太花很多心思,在网上找了个二房东就顺利租出去了。


前几年的时候,房子租得挺顺利的,每个月租金租客也都及时缴纳。


但是去年上半年开始,租客就开始每个月拖欠一周才缴纳房租,原因是做生意亏了,资金一时周转不过来。


拖到最后,租客居然连续7个月不缴房租。



小城市的房东,租房没有太多保护机制,房东人在外地,也不好处理。


租房完之后的二房东,就跟人间消失了一样,联系也联系不上。


飞飞人又在外地,加上租客前几年缴纳房租挺正常的,近年生意不好做,因此心软的她一再接受了租客的违约。



以至于到了租客连续第七个月不缴房租的时候,她才决定趁着五一假期,叫上家人,回老家上门和租客谈判,结果租客答应在月底搬离。


但是成功劝退租客后,被欠着的1.4万租金,直到现在也没要回来。


后来飞飞继续把房子出租,虽然吃一堑长一智,把房子挂到了租房平台上,没想到的是,第二道难关来了,老家的租赁市场开始变得内卷了起来。


随着二手行情不好,卖不掉的房子进入租房市场,租赁的挂牌房源也越来越多。


最后,清退租客后的房子以降低15%的租金才成交。


飞飞人在外地,这几年却没享受到多少当房东的快乐。反而因为异地租房,也因为租赁市场的不正规,让她一直不太省心。


三、在二线城市同时持有5套房的老庆


第三个房东的故事,就更加刺激了,来自我身边一个富贵朋友,老庆。


老庆和房地产的渊源颇深,说直白点,老庆就是我的同行。


唯一不同的是,我是个打工仔,而老庆是个老板,同时也是一个资深投资客。


最多的时候,老庆在我们老家省会,同时持有5套房产,且其中有4套都位于五象新区的不同热门板块。


熟悉南宁的人可能会知道:五象湖1套、良庆大桥南1套、龙岗2套、三岸1套,这都属于南宁最炙手可热的板块了,火爆到房子还得绑定车位买,甚至还有外收费用。


作为一个地产从业者,老庆和不同项目的内部领导关系走的比较近,基本都是最大折扣上车的。


我问老庆当初为什么要同时买这么多房子,他说,自己定了一个目标,打算干到40岁左右退休。


2016年开始他就通过自己和爱人的积蓄,甚至借了朋友的钱,开始投资房地产。


按照当时的房价涨幅,老庆基本可以在40岁左右,实现在小城市的财富自由。


“我当时算了算,5年后基本能翻倍。”


在扛过了资金压力最大的前两年,在老庆觉得自己离财务自由更近一步的时候,危险的苗头正在靠近。


其中两套房的开发商开始出现暴雷迹象,其中一套房停工了1年,政府介入后才顺利交房。


另一套现在还在维权,三岸的那套房子,周边的商场也停工了,房价应声下跌......


经历暴雷房企停工楼盘之后,老庆从2020年开始选择盘整自己的资产。


在平均每套亏损20~30万的情况下,卖出了3套房,还有1套仍在挂牌。


“亏的这几十万,都是我的血泪教训。”


最后老庆只留下了地段最好,产品最优,面积最大的1套房自住。


“现在的想法是手上闲置的房子都卖掉,保住现金流,再去找其他渠道投资,争取延迟个5年左右退休,哈哈。”


我问他将来还会投资房子吗?


他坚定地说,如果在一线还是可以投资好地段的房子的。但是类似我们省会这样的二线城市,普通人在老家,一辈子买两套房其实就够了。


“留一套大的自己住,买一套小的为学区,现金暂时考虑留在手里,或想办法涉足新的投资渠道。”


四、结语


现在在小城市当房东,卖房或租房,多少都有点难。


这三个故事真实地告诉我们,供求关系逆转这件事,也不是说说而已。


它真实地在楼市的每一个角落里发生着,无论是买卖市场,还是租赁市场。


未来稀缺的不是房子,可能是买房的客户。


尤其是在同质化产品泛滥,人口还在外流的二三线城市。


这种趋势在越小的城市,越不可逆转,且房子与客户之间比例失衡的速度,更快更猛烈。



这次春节回老家,我亲眼目睹了表妹3年前,1.2万(每平)买的商品房,从未住过的二手,挂牌价格只有八九千。


我也亲眼目睹了这个小区的一个组团,就同时有200多套房子在售。



在我浏览一个新区的二手房源信息的时候,我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者开发商原装精装房,还在挂牌。


这意味着两件事,大量房东买了房并不自住而是直接卖掉,二手市场很多房子现在难找到买家。


总之过年这趟回家,让我对二三线楼市的残酷又有了全新认知。


这些林林总总的现象,足以说明下沉市场现在的寒意,和背后房东们的苦苦挣扎......


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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