万科的艰难时刻

资本市场对房地产行业的担忧，落到了市值第一大房企——万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）的身上。

3月4日开市前，很多投资者就已经在密切关注着这家“地产一哥”的走势。

股市一开盘，万科A（000002.SZ）跳空低开，随后继续走低，截至收盘，股价跌至9.43元，单日跌幅达4.65%，资金净流出3.28亿元。

万科在债市更是遭遇“空袭”，旗下多只公募债券下跌，其中“22万科06”跌超36%，“21万科04”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“22万科02”跌超8%，“21万科03”跌超3%。

3月4日下午，深交所公告披露，“21万科04”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，触发盘中临时停牌。截至收盘，“21万科04”报价为65.1元/张，“22万科06”目前报价仅为50.1元/张。

此前，一则关于“万科寻求与保险公司协商非标展期”的消息在市场间流传得沸沸扬扬。加之2月份以来万科出售资产的动作和债务到期压力，资金对这家最大房企的经营与财务状况，以及市场走势表现出担忧。

遭遇“股债双杀”后，万科会否企稳？在机构投资者眼中，万科还是那个地产“优等生”吗？

一、险资角色

万科向险企寻求展期的传闻，已让万科旗下部分债券的价格连续下跌。

3月3日，新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资管”）发布公开声明：近期，公司关注到有关公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。

新华保险2023年半年报披露，其投资了3个万科项目的债权计划，分别为“新华-万科武汉不动产债权投资计划”，实收投资款26.25亿元；“新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）”，投资15.77亿元；“新华-万科昆明债权投资计划（1期）”，投资11亿元；三个计划共计52.02亿元。

公开信息显示，新华资管于2006年5月经当时的中国保险监督管理委员会批准，7月3日正式挂牌成立，注册资本1亿元，是国内首批专业保险资产管理机构，前身为新华人寿保险股份有限公司投资管理中心，控股股东为新华人寿保险股份有限公司。

截至2023年9月30日，在万科A前十大股东中，“新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002深”位列第十，持股比例为1.01%，股东性质是基金、理财产品等。

另据万科2023年度第四期中期票据募集说明书，截至2022年末，在万科发行人金额排名前十的非传统融资明细情况表中，主要借款方之一就有新华资产，其合计借款金额约97.82亿元，借款终止日最早一笔到期的是2024年12月25日。

二、机构判断生变

记者根据Wind资讯统计，目前万科国内存续公募债（一般中期票据、超短期融资债券、一般公司债）31只，累计规模超过545亿元。万科存续公募债债项评级均为“AAA”。

万科A 2023年三季报显示，截至三季度末，万科累计实现营业收入2903.1亿元，归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

负债方面，截至2023年三季度末，万科的净负债率为53.9%；货币资金较中期有所下降，为人民币1036.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.2倍；一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。

从公告梳理看，在房地产行业不景气之下，万科的赚钱能力下降了，却要陆续进入“偿债时间”。而引起市场注意的是，万科开始出售优质项目。

继去年底万科以4.8亿元出售3家悦榕庄酒店的股权后，2024年2月20日，领展房地产投资信托基金发布公告，将万科出售旗下最赚钱的商业地产项目上海七宝万科广场50%股权的情况公之于众。万科以近乎“打了个折”的价格获得23.84亿元资金。近期，万科为旗下长租公寓公司“泊寓”部分股权寻求买家的消息又传出。一系列动作让市场担忧偿债压力下万科的现金流情况。

3月4日，记者多次拨打万科公开披露联系方式采访万科债务情况及违约风险相关问题，截至发稿，电话未获得接通。

机构投资者对万科的投资判断，发生了哪些变化？

北京一家公募机构投研人士表示，万科作为国内地产行业龙头，其经营一直以稳健著称，加上地方国资加持，其违约风险相对其他地产公司理论上要低很多，所以公司投研决定持有一部分该标的。事实证明，在经历2023年11月的价格波动后，万科债券的走势也逐步恢复正常。此后，随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，市场对地产债的预期趋于平稳。

该人士进一步分析称，随着开年后地产项目“白名单”政策的推出，再次表明了决策层对于地产政策的取向，即在不发生系统性风险的前提下，更多是“救项目”而非“救主体”，因此，从预期层面对地产债的逻辑有所削弱。同时，尽管万科的行业龙头地位没有发生变化，但是考虑到开年以来30大中城市商品房成交面积同比增速有进一步走弱迹象，不排除会对地产债的信心产生影响，目前产品已将所持该资产进行了出清。

从地产债行业角度看，对于2024年地产债预期，东方金诚认为，2024年境内地产债发行规模或将较2023年小幅下降，其中国有企业仍是发行主力。与2023年不同的是，由于到期规模的显著下降，2024年地产债净融资缺口会显著收窄，尤其是下半年各月净融资额大概率将回归正值区间。2024年境内地产债兑付风险显著下降，不排除少数房企违约事件的发生，但对市场冲击程度总体可控，且前期已出险房企将会加快速度推进债务重组，部分头部房企将重新回归正常经营。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：蔡越坤、洪小棠