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2024-03-15 09:52

一个月坏3次的电梯,逼疯买房的打工人

本文来自微信公众号:新周刊 (ID:new-weekly),作者:阿瑞,编辑:安菲尔德,题图来自:视觉中国

文章摘要
本文讲述了电梯老化问题对打工人买房的困扰。电梯故障频繁,业主难以达成一致意见,更换新梯费用高昂,且新梯质量不一定比旧梯好。

• 💡 电梯老化问题对打工人买房造成困扰

• 🏢 更换新电梯困难,业主意见不一致

• 💰 新梯费用高昂且质量不一定更好

“怎么回事?两台电梯都停在23楼不动了?”


工作日的早上,李旺在住处等电梯时拿出手机,看到了业主群里的消息。


她住在20楼,那天正逢广州近期最严重的一次回南天,楼道十分湿滑。又等了五分钟,见电梯显示所在的楼层仍无变化,李旺接受了要迟到的事实,走步梯下楼。


与此同时,许多业主仍在群里抱怨:“这破电梯早该换了。”“是不是不出人命,大家就不会同意换电梯?”


李旺的房子买在海珠区,电梯在2007年交房时同步投入使用,至今已17年左右。因时常出故障,有业主提议更换新梯。然而,要让全楼业主达成一致,并不是件容易的事。


但“服役”17年的电梯,甚至还算不上最老的“超龄老兵”。


20世纪90年代,高层电梯住宅逐渐在城市中拔地而起,到如今,投入使用较早的一批电梯,都已经开始面临老化问题。尽管国内没有关于电梯报废的统一标准,但根据北京、浙江、福建等地的规定,单部电梯的使用年限建议为15年,若有备用梯,则为18年。


截至2022年底,中国电梯保有量为964.46万台。据《法治日报》报道,截至2023年4月,全国运行15年以上的“超龄”电梯已达到73.68万台。


对于大部分城市居民而言,电梯在日常生活中的角色已经不可或缺。然而当电梯随着房屋开始老去,故障对生活的滋扰如影随形,居住者的焦虑已经不只关于电梯本身。


一、电梯换新,卡在第一步


李旺不得不走楼梯的那天,并不是电梯近期第一次出故障。


老电梯原本就感应不灵敏,往往夹到人以后门才会缓慢弹开,邻居们都养成了进电梯先按住开门键的习惯,以免后面进电梯的人被夹。而关门键也时常失灵,总是按好几次电梯门才会关上,令人难以确定按键是否发挥了应有的作用。


除此之外,小到单个楼层按钮损坏,大到门关不上以致电梯无法运行,这些隔三岔五发生的“基础病”,甚至只算得上让人烦躁的“小事”。让人提心吊胆的是,李旺在坐电梯时感觉摇晃,或突然出现异响。更不用说,去年有一次突发停电,电梯未能启动备用电源,有人被困在其中半小时。


大部分电梯下坠后会在低层缓慢停住,少数情况下,会有人受伤。(图/小红书截图)


老旧小区类似的问题有很多,更吓人的是电梯出现急停、下坠等情况。2023年8月,长沙一小区电梯突然坠落至低楼层。监控显示,坠落瞬间两人腾空,后重重摔落受伤。在社交网络上,有网友也分享过乘电梯时突然下坠的相似经历,回想起来仍然心有余悸。


随着电梯老化,故障率会提高,即便没有经历过“电梯惊魂”,三天两头无法使用电梯,同样令高层住户头疼。因此,在许多楼龄超过15年的小区,物业会发起投票,由业主们决定是否更换新梯。


李旺所在的楼栋去年下半年曾发起过一次投票,若同意票占比超三分之二,就可以启动更换工程。但190多户中,投票的不足100户,同意票就更少了,这件事也只能搁置下来。


当涉及人员众多时,要所有人意见一致是很困难的。单是第一步,就可能花费几年时间,反复发起投票。即使投票通过,接下来决定更换电梯的品牌、型号,以及签名、缴费,都可以成为业主与业主、业主与物业之间漫长的拉锯战。


深圳的乔迪所住的小区,电梯制造于2003年6月,近年来经常故障,多次有业主反映想换新电梯,但物业一直只进行维修,不推进更换事宜。


2022年底,乔迪选择主动出击。她通过群聊记录整理出电梯故障频次,引起住户们的重视,再一户户去私聊填写问卷,尤其争取高层住户的表态,最终促成了大部分业主签名同意更换电梯。


“没有业委会或一两个人挑头跟进这个事情,就很容易被糊弄过去。”乔迪总结的经验是,让每位业主通过深圳市住房和建设局小程序,授权业主代表,有了切实的牵头人,就更容易推进下去。


业主代表要操心的事就多了:前期需要与多家电梯公司进行洽谈,围绕电梯型号、品牌、保留哪些部件等诸多细节,形成初步方案及报价,再组织全体业主投票选择合适的供应商。此后,还要历经造价审核、公开招标、申请款项等过程,才能真正开始施工,而工期也要1个月起步。


但像乔迪这样事无巨细跟进的带头人,并非每个小区和楼栋都能找得到,所以即便能够在“是否更换电梯”这一步意见统一,从发起投票到新电梯投入使用仍然是漫漫长路。


二、新电梯,不一定比旧电梯好


房产市场上,有电梯对于一栋房子而言显然是加分项;但提到高层住宅,总会有人劝退:“不要买高层,如果电梯坏了,爬楼梯太折磨人。”


房产中介燕子在广州做二手房销售,她所接触的房屋主要集中在1998~2010年期间建成,绝大部分都到了该换电梯的时候。她观察到,有原装电梯的楼栋,楼龄在20~25年的,基本上业主都在提议更换电梯,不过成功更换的只有两三成。


燕子指出,楼龄20年左右的二手商品房,电梯运行情况是买家在看房过程中比较关心的点,很多人都会询问平时故障是否频繁、是否已经更换新梯或在筹备更换。


“新电梯故障率低,运行摇晃少,更快也更静音。如果更换了新电梯,不仅对自住的业主有利,也可以减少买家入手二手房的顾虑。”


如此看来,更换新梯似乎是有利无害的,但推进下去仍然阻力重重,而许多人反对的首要理由,却不是费用问题。


新电梯给人的信心,未必比老电梯更足。


李旺在业主群中看到,有业主表示,目前旧梯尚未出现大问题,没有必要更换,“隔壁楼新电梯换了才一个多月,已经坏了好几回了。我孩子在这栋楼上课,老师说邻居都反映新梯不如旧梯”。


还有业主称,自己和家人近两年看过不少新房。“好多新电梯质量很差,半年就频繁坏。我们换新电梯又如何确保没有这样的风险呢?”


事实上,他们的担忧不无道理。2023年10月,据南方都市报报道,广州亚运城天逸、天珑小区电梯频繁故障,而前者当时交楼还不到一年,后者交楼更是只有一个多月,两个小区采用的都是同一型号的电梯。其中,天逸小区交楼以来电梯至少发生了50次故障,天珑小区电梯一个月内发生了20多次故障,“坠梯、困人、门关不拢、异响不断”。


业主们自行查资料,认为该型号电梯原本“只能支持从负2层到48层,而我们这一栋最高到57层”,而开发商一开始的回应是电梯符合使用标准,只是在广东省特种设备检测研究院出具抽检报告后,不得已被要求设备整改。


尽管没有电梯整体报废的规定,但国内有针对电梯零部件报废的技术标准。当达到报废技术条件时,必须更换相应部件,否则电梯将被禁止运行。


智慧电梯综合服务平台“嗯呐工匠”的工作人员王先生告诉新周刊:“老电梯的机械部件,用料是比较扎实的,一般不容易损坏,主要是电器部分会出现老化,加上技术更新换代以后,现在采购以前的老零件会有些困难。”


即便更换了新梯,也不是一劳永逸,还需要综合衡量。“近年开发商为了降低成本,可能出现新梯‘减配’的情况,不会像以前的电梯那样留出更大的运行余量。这不影响安全,但是使用寿命没有以前的电梯长。”


王先生表示,无论新旧,电梯出故障其实在所难免。维保合同中并没有故障率的相关规定,但一般会规定电梯发生故障时,24小时内要解决;如发生困人情况,维保人员必须在30分钟以内赶到现场。


“电梯困人其实没那么可怕,反而是电梯保护乘客的自动措施。如果维保到位,电梯坠落的概率非常低,跟飞机失事差不多。”


在中国香港、上海、南京等地,许多梯龄超过30年的电梯仍在使用中,只是舒适度、节能程度不如新电梯。如此看来,电梯老化时,换新梯并不是唯一可行的解决途径。


三、高层住宅,在原地老去


除了电梯质量,一部分业主对更换电梯无动于衷的原因,也在于费用较高。


王先生介绍,以30层高、两台电梯的楼栋为例,如果只是换控制柜、线缆等较小的改造,费用在10万元出头,若更换新梯,则需要三四十万元。


按照常理来说,业主们购房时曾缴存过住宅专项维修资金,可以用于电梯翻新。然而,老旧小区的资金储备,要归集起来已然不容易,即便有结余,也很难追得上通货膨胀的速度。


《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金的缴存比例,一般为当年建筑工程每平方米造价的5%至8%,显然不足以支撑20年以后较大规模的维修改造。2023年全国两会期间,有人大代表指出,以南京为例,当地有大约30%的房屋未归集维修资金,而维修资金有结余的老旧小区中,又有28%余额低于10万元。


根据《住宅专项维修资金管理办法》,业主分户账面住宅专项维修资金余额低于首期交存额30%的,业主应当及时续交维修资金。因此在更换电梯时,往往还需要业主分摊一部分费用。而要达到100%的交费率并不容易,低层住户或准备卖房的业主,往往拒绝交费。这时,就只有物业垫付或其他业主分摊。


当物业不作为时,亦有小区业主集体选择更换物业公司,通过成立业委会、盘活公共资源等办法,将旧电梯全部更换。有网友建议,若业主们不能团结一致为房子重新存上一笔“养老钱”,那就“趁早卖房走人,神仙也救不了这个小区”。


在某种程度上,关于电梯故障的焦虑,也是房产持有者对房屋老化的焦虑。高层住宅因为拆迁的沟通成本、安置成本十分高昂,未来拆迁重建的概率并不高,因此更加依赖小修小补的维修保养。


而更换电梯,只是一栋房子老去的开始。


鉴于原有维修资金的不足之处,2022年以来,国内有关部门已多次提及探索建立房屋养老金制度,要求通过体检、养老、保险制度,为房屋提供全生命周期安全保障。


在这方面,中国香港也有一些经验可供借鉴。


首先,香港住宅的物业费称得上十分昂贵,确实在一定程度上保障了物业服务的质量。2023年5月,香港消委会发表物业管理费研究报告,显示受访业主每月支付管理费在200港元至3700港元之间,平均占家庭每月收入的7.4%左右。


折算起来,香港住宅的物业管理费相当于每平米20至40元,远超内地一线城市每平米几元的水平。


此外,香港还规定,3楼以上、楼龄30年以上的住宅,每10年需接受一次强制检修,并有专人负责监督相关维修工程。


不过,相较于内地的人均收入,提高物业费需要慎之又慎,解决好眼下的问题更为紧迫。今年全国两会上,就有人大代表建议全国开展老旧住宅电梯安全评估及隐患整治,多渠道筹措资金参与电梯更新改造。


或许,从电梯的更新改造开始,人们需要真正地重视房屋的“养老”问题了。


本文来自微信公众号:新周刊 (ID:new-weekly),作者:阿瑞,编辑:安菲尔德

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