一个月坏3次的电梯，逼疯买房的打工人

“怎么回事？两台电梯都停在23楼不动了？”

工作日的早上，李旺在住处等电梯时拿出手机，看到了业主群里的消息。

她住在20楼，那天正逢广州近期最严重的一次回南天，楼道十分湿滑。又等了五分钟，见电梯显示所在的楼层仍无变化，李旺接受了要迟到的事实，走步梯下楼。

与此同时，许多业主仍在群里抱怨：“这破电梯早该换了。”“是不是不出人命，大家就不会同意换电梯？”

李旺的房子买在海珠区，电梯在2007年交房时同步投入使用，至今已17年左右。因时常出故障，有业主提议更换新梯。然而，要让全楼业主达成一致，并不是件容易的事。

但“服役”17年的电梯，甚至还算不上最老的“超龄老兵”。

20世纪90年代，高层电梯住宅逐渐在城市中拔地而起，到如今，投入使用较早的一批电梯，都已经开始面临老化问题。尽管国内没有关于电梯报废的统一标准，但根据北京、浙江、福建等地的规定，单部电梯的使用年限建议为15年，若有备用梯，则为18年。

截至2022年底，中国电梯保有量为964.46万台。据《法治日报》报道，截至2023年4月，全国运行15年以上的“超龄”电梯已达到73.68万台。

对于大部分城市居民而言，电梯在日常生活中的角色已经不可或缺。然而当电梯随着房屋开始老去，故障对生活的滋扰如影随形，居住者的焦虑已经不只关于电梯本身。

一、电梯换新，卡在第一步

李旺不得不走楼梯的那天，并不是电梯近期第一次出故障。

老电梯原本就感应不灵敏，往往夹到人以后门才会缓慢弹开，邻居们都养成了进电梯先按住开门键的习惯，以免后面进电梯的人被夹。而关门键也时常失灵，总是按好几次电梯门才会关上，令人难以确定按键是否发挥了应有的作用。

除此之外，小到单个楼层按钮损坏，大到门关不上以致电梯无法运行，这些隔三岔五发生的“基础病”，甚至只算得上让人烦躁的“小事”。让人提心吊胆的是，李旺在坐电梯时感觉摇晃，或突然出现异响。更不用说，去年有一次突发停电，电梯未能启动备用电源，有人被困在其中半小时。

大部分电梯下坠后会在低层缓慢停住，少数情况下，会有人受伤。（图/小红书截图）

老旧小区类似的问题有很多，更吓人的是电梯出现急停、下坠等情况。2023年8月，长沙一小区电梯突然坠落至低楼层。监控显示，坠落瞬间两人腾空，后重重摔落受伤。在社交网络上，有网友也分享过乘电梯时突然下坠的相似经历，回想起来仍然心有余悸。

随着电梯老化，故障率会提高，即便没有经历过“电梯惊魂”，三天两头无法使用电梯，同样令高层住户头疼。因此，在许多楼龄超过15年的小区，物业会发起投票，由业主们决定是否更换新梯。

李旺所在的楼栋去年下半年曾发起过一次投票，若同意票占比超三分之二，就可以启动更换工程。但190多户中，投票的不足100户，同意票就更少了，这件事也只能搁置下来。

当涉及人员众多时，要所有人意见一致是很困难的。单是第一步，就可能花费几年时间，反复发起投票。即使投票通过，接下来决定更换电梯的品牌、型号，以及签名、缴费，都可以成为业主与业主、业主与物业之间漫长的拉锯战。

深圳的乔迪所住的小区，电梯制造于2003年6月，近年来经常故障，多次有业主反映想换新电梯，但物业一直只进行维修，不推进更换事宜。

2022年底，乔迪选择主动出击。她通过群聊记录整理出电梯故障频次，引起住户们的重视，再一户户去私聊填写问卷，尤其争取高层住户的表态，最终促成了大部分业主签名同意更换电梯。

“没有业委会或一两个人挑头跟进这个事情，就很容易被糊弄过去。”乔迪总结的经验是，让每位业主通过深圳市住房和建设局小程序，授权业主代表，有了切实的牵头人，就更容易推进下去。

业主代表要操心的事就多了：前期需要与多家电梯公司进行洽谈，围绕电梯型号、品牌、保留哪些部件等诸多细节，形成初步方案及报价，再组织全体业主投票选择合适的供应商。此后，还要历经造价审核、公开招标、申请款项等过程，才能真正开始施工，而工期也要1个月起步。

但像乔迪这样事无巨细跟进的带头人，并非每个小区和楼栋都能找得到，所以即便能够在“是否更换电梯”这一步意见统一，从发起投票到新电梯投入使用仍然是漫漫长路。

二、新电梯，不一定比旧电梯好

房产市场上，有电梯对于一栋房子而言显然是加分项；但提到高层住宅，总会有人劝退：“不要买高层，如果电梯坏了，爬楼梯太折磨人。”

房产中介燕子在广州做二手房销售，她所接触的房屋主要集中在1998~2010年期间建成，绝大部分都到了该换电梯的时候。她观察到，有原装电梯的楼栋，楼龄在20~25年的，基本上业主都在提议更换电梯，不过成功更换的只有两三成。

燕子指出，楼龄20年左右的二手商品房，电梯运行情况是买家在看房过程中比较关心的点，很多人都会询问平时故障是否频繁、是否已经更换新梯或在筹备更换。

“新电梯故障率低，运行摇晃少，更快也更静音。如果更换了新电梯，不仅对自住的业主有利，也可以减少买家入手二手房的顾虑。”

如此看来，更换新梯似乎是有利无害的，但推进下去仍然阻力重重，而许多人反对的首要理由，却不是费用问题。

新电梯给人的信心，未必比老电梯更足。

李旺在业主群中看到，有业主表示，目前旧梯尚未出现大问题，没有必要更换，“隔壁楼新电梯换了才一个多月，已经坏了好几回了。我孩子在这栋楼上课，老师说邻居都反映新梯不如旧梯”。

还有业主称，自己和家人近两年看过不少新房。“好多新电梯质量很差，半年就频繁坏。我们换新电梯又如何确保没有这样的风险呢？”

事实上，他们的担忧不无道理。2023年10月，据南方都市报报道，广州亚运城天逸、天珑小区电梯频繁故障，而前者当时交楼还不到一年，后者交楼更是只有一个多月，两个小区采用的都是同一型号的电梯。其中，天逸小区交楼以来电梯至少发生了50次故障，天珑小区电梯一个月内发生了20多次故障，“坠梯、困人、门关不拢、异响不断”。

业主们自行查资料，认为该型号电梯原本“只能支持从负2层到48层，而我们这一栋最高到57层”，而开发商一开始的回应是电梯符合使用标准，只是在广东省特种设备检测研究院出具抽检报告后，不得已被要求设备整改。

尽管没有电梯整体报废的规定，但国内有针对电梯零部件报废的技术标准。当达到报废技术条件时，必须更换相应部件，否则电梯将被禁止运行。

智慧电梯综合服务平台“嗯呐工匠”的工作人员王先生告诉新周刊：“老电梯的机械部件，用料是比较扎实的，一般不容易损坏，主要是电器部分会出现老化，加上技术更新换代以后，现在采购以前的老零件会有些困难。”

即便更换了新梯，也不是一劳永逸，还需要综合衡量。“近年开发商为了降低成本，可能出现新梯‘减配’的情况，不会像以前的电梯那样留出更大的运行余量。这不影响安全，但是使用寿命没有以前的电梯长。”

王先生表示，无论新旧，电梯出故障其实在所难免。维保合同中并没有故障率的相关规定，但一般会规定电梯发生故障时，24小时内要解决；如发生困人情况，维保人员必须在30分钟以内赶到现场。

“电梯困人其实没那么可怕，反而是电梯保护乘客的自动措施。如果维保到位，电梯坠落的概率非常低，跟飞机失事差不多。”

在中国香港、上海、南京等地，许多梯龄超过30年的电梯仍在使用中，只是舒适度、节能程度不如新电梯。如此看来，电梯老化时，换新梯并不是唯一可行的解决途径。

三、高层住宅，在原地老去

除了电梯质量，一部分业主对更换电梯无动于衷的原因，也在于费用较高。

王先生介绍，以30层高、两台电梯的楼栋为例，如果只是换控制柜、线缆等较小的改造，费用在10万元出头，若更换新梯，则需要三四十万元。

按照常理来说，业主们购房时曾缴存过住宅专项维修资金，可以用于电梯翻新。然而，老旧小区的资金储备，要归集起来已然不容易，即便有结余，也很难追得上通货膨胀的速度。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的缴存比例，一般为当年建筑工程每平方米造价的5%至8%，显然不足以支撑20年以后较大规模的维修改造。2023年全国两会期间，有人大代表指出，以南京为例，当地有大约30%的房屋未归集维修资金，而维修资金有结余的老旧小区中，又有28%余额低于10万元。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主分户账面住宅专项维修资金余额低于首期交存额30%的，业主应当及时续交维修资金。因此在更换电梯时，往往还需要业主分摊一部分费用。而要达到100%的交费率并不容易，低层住户或准备卖房的业主，往往拒绝交费。这时，就只有物业垫付或其他业主分摊。

当物业不作为时，亦有小区业主集体选择更换物业公司，通过成立业委会、盘活公共资源等办法，将旧电梯全部更换。有网友建议，若业主们不能团结一致为房子重新存上一笔“养老钱”，那就“趁早卖房走人，神仙也救不了这个小区”。

在某种程度上，关于电梯故障的焦虑，也是房产持有者对房屋老化的焦虑。高层住宅因为拆迁的沟通成本、安置成本十分高昂，未来拆迁重建的概率并不高，因此更加依赖小修小补的维修保养。

而更换电梯，只是一栋房子老去的开始。

鉴于原有维修资金的不足之处，2022年以来，国内有关部门已多次提及探索建立房屋养老金制度，要求通过体检、养老、保险制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

在这方面，中国香港也有一些经验可供借鉴。

首先，香港住宅的物业费称得上十分昂贵，确实在一定程度上保障了物业服务的质量。2023年5月，香港消委会发表物业管理费研究报告，显示受访业主每月支付管理费在200港元至3700港元之间，平均占家庭每月收入的7.4%左右。

折算起来，香港住宅的物业管理费相当于每平米20至40元，远超内地一线城市每平米几元的水平。

此外，香港还规定，3楼以上、楼龄30年以上的住宅，每10年需接受一次强制检修，并有专人负责监督相关维修工程。

不过，相较于内地的人均收入，提高物业费需要慎之又慎，解决好眼下的问题更为紧迫。今年全国两会上，就有人大代表建议全国开展老旧住宅电梯安全评估及隐患整治，多渠道筹措资金参与电梯更新改造。

或许，从电梯的更新改造开始，人们需要真正地重视房屋的“养老”问题了。

本文来自微信公众号：新周刊 （ID：new-weekly），作者：阿瑞，编辑：安菲尔德