海南，中国楼市里最神奇的资产标的

本文转自微信公众号：三鱼投资说（ ID: gh_a90954507e76），作者：首席投资官三鱼

“海南不需要做中国的夏威夷，而是应该做二十一世纪的夏威夷或者二十二世纪的夏威夷。（海南）另外一个定位是要对标香港，且必须超越香港。”

如果这段话出自我们亲爱的马云马老师之口，你会怎么想？事实上，这是前端时间海南企业家咨询会上，马云发表的一个观点。

嗯，小目标还是要有的，万一实现了呢，比如超越香港......

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我们先来看下对手盘——香港。

三鱼以前和朋友说过，世界上有两种金融中心，一种叫国内金融中心，一种叫国际金融中心。

前者主要是考虑如何把钱分配出去的问题，也就是要真正掌握金融体系话语权的那个，所以这个金融中心在我们国家，叫北京。

后者其实不需要什么天赋，只要自由和高度法制，剩下的进进出出，你想怎么玩怎么玩。很可惜，目前能在这点上做到的，中国只有香港。

而对比金融中心，香港更是国际航运中心，每年在香港吞吐的集装箱量，可以超过2000万标箱。发达的贸易，才能迭代出高度繁荣的金融需求。

如果没有去过海南，可能各位很难想象海南当下的基础之薄弱。

虽然有着自由港的政策利好，但就航运来说，2017年海南进出口总额为702.4亿元，仅占全国277923亿元进出口总额的1.7%，体量非常之小。

金融中心，对海南来说，更是没边的事。

所以，海南对标香港，至少目前看来，实在有点没谱。

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然而，很多事情，往往孕育在想象力之中。

海南目前大概有一件事情是能和香港对标的，就是那神奇的房价。

作为中国的一大宝岛，海南的房价就像潮起潮落的海浪了，历经波折。从1988年开始成立省级行政区，到2010年获批建设国际旅游岛，这片土地上最不缺的就是各路炒房资本。十几年前，海南的房地产就是重点以炒地、炒楼花、玩土地杆杠的楼市泡沫。

之后的2014年至2018年3月，可以说是海南楼市历史上“最正常”的四年了。直到4.22最严政策的出台，海南几乎可以称得上是彻底失去房地产。

我们回过头来复盘，海南楼市神奇的背后自有其逻辑。

我想先让大家看一组对比数据，2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中，海南省占比达到了34%，高居榜首。

毫无疑问，房地产目前依然是海南的支柱性产业。

看起非常可观，但作为支柱性产业，2006年～2017年，海南全省10年商品房成交总量67.5万套（包括写字楼和商铺）。如果剔除各种非住宅，海南全省10年内一共大约卖了40万套住宅。作为对比，二线城市重庆2017年商品住宅成交量达到43万套。

换句话说，海南楼市容量没有大家想象得那么大。而这和海南脆弱的生态承载力有关，政府其实也充分意识到这点。

应该说，早在4.22全面新政之前，政府就从环保出发，开始收紧地产政策，标志就是从1月4日开始，海南实行最严土地管理政策。

但是，你没法否认，海南依然有着中国最独一无二的热带和海景资源，每年年均6万套左右供给是难以满足全国客户需求的。至少对于在冬天深受严寒和雾霾双重摧残的北方朋友来说，海南的吸引力是非常惊人的。

而且，海南还有很容易被忽略的地方，其一大投资对手盘是东南亚。三鱼自己也对比过，不可否认，东南亚的楼市是有着比海南更优质的自然资源和性价比。

只是海南，拥有一件东南亚难以言喻的优势——确定性。也就是，海南楼市再神奇，也依然是被中国楼市包裹的，不会面临东南亚小国的诸多不确定性风险，比如再重演一次1998年的东南亚危机。

总的来说，海南楼市整体供大于求（海南全省人口不足千万），但是如果能有全国性的需求注入，那么海南楼市就是供不应求。

这些也就是海南楼市的根本性力量，无论这股需求是来炒作，是来投资，还是来养老。

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那这是否意味着，海南楼市长期依然看涨？其实我反而想谈谈海南自身。

海南更急迫的问题，不在于摆脱房地产依赖，而是基础性太差。

简单来说，人口流入不足，人才短缺，基础设施不足，产业亟待转型，物价高。其实这几点，都不能孤立去看，它们甚至已经形成一个消极循环。

这里我不罗列太多数据，我自己在海南生活过一段时间，有一些感受还是很明显的。比如，海南虽然是偏热带气候，物产丰富，理论上可以自己自足，但实际上物资还是靠大陆输入。

我曾开车经过过海轮渡，一排排过海大货车的拥挤盛况，给我留下了深刻印象。一直处于规划中的琼州海峡通道，至今还是空中楼阁。说白了，没有这样的基建通道，如果物流不能低成本参与到大陆的贸易体系中来，物价怎么降下来？

而生态环境的脆弱，造成海南第二产业的薄弱。地产和旅游，本质上并不是能接纳多数就业人口的产业，不要说吸引人口，本来就不多的人口，也会外流。

不过好在国家始终惦记着这个宝岛，否则也不会搞出自贸港来。

而且，正是因为海南的基础薄弱，目前是中国唯一的自贸港，有着极大的想象空间。比如马云的话，大家可以体会下。

“海南自由贸易港的最重要价值，不仅要建一个港口，而且要积极参与世界贸易游戏规则的制定和打造。”

“海南在贸易方面可对标香港实行税制改革，在海南全岛流通和消费领域取消关税和增值税。”

“取消不必要的进口管制，允许货物自由进出和流转。”

其实这些就是目前改革深水区必须要做的事。在海南自贸港里，我们平常一些敢想不敢做的事，比如资本自由流通之类的，是完全可以在海南先行探索，先行实验的。

当然，这些都是想象空间。不过，有时候想象往往有着某种预期的含义。

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想象毕竟是想象，海南的未来相当程度取决于产业转型和自贸港的成功与否。但说回现实，楼市依然是当下海南不可逃脱的现实。

2017年，海南的税收中，房地产占49%，投资占了51%。

而且我们也在后台收到这样的问题：

加上春节还是海南房地产的传统旺季，虽然被锁死，但也留下各种入户小缺口，所以感兴趣的人不少。

一句话：海南的房地产市场不是铁板，是分化。

海南虽小，格局上却分为5块，南方三亚、北方海口、东线、西线、中部山区，大致和海南规划中的5大组团差不多。

我们再配合海南各市的房价地图：

南方三亚，成名已久，不用多说，连同一旁陵水，也是能在中国房价中排名前列的。

事实上，很多人以为海南都四季如夏，其实不是的。由于中间五指山山脉阻隔，实际只有接近赤道、南部这一片，才能做到真正的四季如夏。

拥有最好自然资源，自然楼价全岛最贵，不过还是那句话，还是富人之间游戏。

对了，有两地值得注意。一者，正是因为四季如夏，反而不适合长期生活；二者，作为只有50万人口旅游城市，外来购房的人是绝对的主力，所以在限购的情况下，往往是最容易受伤的。

北方海口，这是海南我最看好的地方。

毫无疑问，作为省会，海南科教文卫中心自不必说。实际上，海南也在逐渐开始了“强省会之路”，未来，海南资源将加速向海口聚集。

另外，海口有本地刚需托底。虽然海南封岛，但海口新房市场依然旺盛。

截至2018年11月末，海口的住宅库存只有240万平米，相比2017年末减少了90万平米，去化周期只有6个月。

或者说，整个海南市场，只有海口楼市是有双保险的，经得起封岛的折腾。

更重要的是，海口也将是自贸港的最大预期。知道了这些，你就不难理解为什么海口在一周前居然逆势加强调控了。

东线对比西线，应该说，东线的基础设施和配套是要比西线好不少的。但本质上其实差不多，尤其东线价格和海口不相上下，但实现配套还是长远预期，都是差于海口的。

当然，如果你坚持两地的性价比，那么不要贪图便宜，贵点的东线总会比西线好。

最后才是最便宜的中部山区。如果你对海南的山有兴趣的话，我也无话可说。