别误会，海南的政策与楼市无关

文章来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：肖申克、R先生，题图来自：视觉中国

很长一段时间，海南在楼市这个维度，已经淡出了大家的视线。从工业薄弱、更多靠第一产业和服务业支撑的全省GDP为5308.94亿来看，海南还富不过苏南的地级市。所以某种程度上，海南严厉调控后楼市沉寂，大概就只剩下旅游会被人想起。但地理位置特殊、人口少地域广的海南，向来就是一块天然的政策改革试验田。

海南是不缺利好的，就像这次的《海南自由贸易港建设总体方案》一样，足够重磅而且也有话题性。但话题性背后，被讨论更多的还是海南的楼市。

归根结底，还是由于海南前三次大的政策利好，最后都或多或少地滋养了楼市，过去30年，这里反复上演过楼市的造富、失落和不甘。所以这一次的《海南自由贸易港建设总体方案》公布之后，很多投机者又开始遐想和蠢蠢欲动。

但只要深一层的去挖掘建设自贸港前，海南近乎舍弃楼市“断臂求生”的动作后。你会发现：这次自贸港建设的利好，结果也许真不一样。

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这个直觉并不是个人的空巢来风，也不是假想和猜测，而是几个现象层层叠加，在我面前展开的海南决心。

第一个决心：不断加码的调控

为了扭转房价较快上涨带来的发展困境，2018年4月22日，海南出台了堪称史上最严格的限购政策。

到底有多严格？可以透过几个重要的点来窥探：

1. 实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

2. 五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

3. 海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

4. 上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

5. 各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

要么不调控，一调控就是全省限购，海南全域的房票，开始一票难求。调控到这并没有结束，海南楼市最大的外向输入型市场封闭，但户籍人口的宽松，仍然是海南最后的保留和倔强。

下面这两条政策，彻底把企事业单位、新落户、省内户籍买房的漏洞堵上了：

2019年1月10日，海口暂停向企事业单位出售商品住宅，新落户家庭限购一套。

2020年3月7日，海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》：对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

新海南人，1套封顶。老海南人，2套改善封顶。

在这样的背景下，整个2019年海南的房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。很多人还调侃过：从此以后，海南挥泪告别房地产。

第2个决心：打补丁式的调控

对于调控的改变，也有几个打补丁式的改变：

1. 停止批建100平米以下商品房

2. 144平以下才会被认定为普通住宅标准

一个100平，1个144平，两个数字维度意味着什么？

意味着对于海南这个旅居地域来说，新建商品住宅告别100平以下，普通住宅迎来144平以下。

自此海南新房再无小户型，再无紧凑刚需。两个关于面积的门槛抬升，相当于直接把投机的想法，堵在了源头。

第3个决心：海南无预售

今年3月7日海南出台的现房制度大家还记得吗？曾多次传过迫于压力被下架。

但其实政策文件的解读还在，答记者问也还在，包括5月22日，海南省住建厅还对此做了深度解读。全域现房制度非常少有，这是利于买房人的政策，但对于房地产投资开发的发展，是很难循环的。

开发商靠融资拿地，靠预售争取现金流回款，本质上这是一条从杠杆到开发再到销售回血的路径，而现房制则意味着开发商的成本将几何级上升。如果说4月22之后海南在驱赶投资客，那么3月7之后海南就是在驱赶中小开发商。

整体上，海南去地产化的这条路，从全域限购开始就是在玩真的。

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其实也不单单是楼市调控，从土地端，海南也在做一些没有回头路的改变。

同样是几个点状的现象：

1. 海南再无炒楼花和囤地

前几次的机遇，海南立省到获批建设国际旅游岛，再到自由贸易试验区，反向变成了“炒楼花”“炒房”的推动力，所以在自贸港之前，海南同样在做抑制炒作土地的改变。比如说早在2016年就出台的关于存量建设用地的处置意见：

无偿收回土地使用权或者收取土地闲置费。

对超过动工开发日期满2年未动工开发或未完成项目投资总额25%的，采取无偿收回土地使用权方式处置。

对超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本和已投资额。

这样的决定，在两年后的海南儋州被坚决的贯彻了下去，首批就收回了近700亩的6块闲置地块。这种在全国少有的土地收回案例，在海南越来越普遍。

2. 楼市为城市发展、生态让步

过去海南的边缘城市的发展和GDP，很大意义上单纯依靠卖地，城市发展和生态是存在局限性的。关于这一点，海南又重提生态环境保护作为城市发展负面扣分和一票否决的事项。紧接着海南宣布土地市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，或转型或退出。

3.1万亩对于海南的土地市场意味着什么？

3.1万亩，已经接近2013年到2019年这7年的住宅用地成交。这些数字，都是海南在城市发展中，作出的去土地化、去地产化的改变。

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所以拉回到《海南自由贸易港建设总体方案》这件事，这次不仅是和楼市无关，甚至是海南想摆脱房地产的重要节点。

关于海南自贸港建设总方案的条款很多，对于很多人来说，太高大上的描述会让人无所适从。“Jack Ma”马老师曾在海南企业家咨询会议上说过一段话，我觉得蛮经典的——

海南自贸港的最重要价值不仅要建一个港口，而且要积极参与世界贸易游戏新规则的制定和打造。

香港离海南很近，是工业化时代国际贸易的产物，而海南现在正面临着新的贸易时代，可以对标香港，当然不能对标过去工业时代的香港，而是对标新贸易时代的自贸港。

首先，自贸港和自贸区是不等同的。

自贸区是两个以上国家签订自由贸易协定的缔约国，同意消除贸易障碍，划定的自由贸易区，比如中国-新加坡自由贸易区。另外，自贸区的最大特征是仅限于贸易加工等商业生产性活动，不允许零售和消费服务。

而自贸港则是自贸区的升级版，不仅区域更广，自由范围也更广，零售旅游服务业消费自由、投资自由、经营人员出入境自由等。说白了，离案业务就是最大的区别，和普通人的相关性也更强。

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再拎几个关于自贸港建设的重要关键词来说说：

零关税：离岛消费免税，普通人可受益，离岛免税购物额度至每年每人10万元，是香港的20倍。

低税率：旅游业、现代服务业、高新技术产业企业，时间越久，企业所得税优惠越大，至高征收15%的企业所得税。对高端人才和紧缺人才，个人所得税实际税负超过15%的部分予以免征。

封关运作：具备条件的海关特殊监管区域率先实行“一线”放开、“二线”管住的进出口管理制度；适时启动全岛封关运作。

另外自贸港也做了很多短期长期的目标计划：

5年计划：2025年，将初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。

15年计划：2035年，成为我国开放型经济新高地。

30年计划：本世纪中叶，全面建成具有国际影响力的高水平自由贸易港。

在这样清晰的定位和目标面前，加上去楼市化的决心、顶层意志、政策力度，还有海南全省之力的倾入，没有人能预测，海南会不会成为下一个香港或下一个新加坡。

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海南有3个特殊，是值得总结的：

楼市特殊，这里有过造富、有过失落。

位置特殊，这里是国内区域地理上最适合开拓的下一个自由港。

环境特殊，作为全国最佳的旅居养老地之一，依旧有很多的向往和想象力。

最后再说一句：自贸港与楼市无关，海南这次没有弯道超车，可能是换道超车。

我们能给这个年轻省份的，大概只有时间和信心。

文章来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：肖申克、R先生