上海最早一批高层住宅，现在都怎样了？

最近，“未来高层住宅会沦为贫民窟”这个在互联网上流传已久的言论又重新出现了。

大家关注的议题依然集中在：人多物业管理难，建筑和设备老化快、维护和沟通成本高，容积率高、居住舒适度低，无法拆迁，等等。

甚至有人直接斩钉截铁道：如今很多高层住宅，已经沦为“贫民窟”。

而在争议的另一边，近几年，上海又一批超高层住宅密集入市，其中容积率最高的甚至超过了7。

这些项目基本集中在顶级地段，例如开盘就卖了近200亿的某豪宅。

一边唱衰，一边雄起，高层住宅这类产品又被推上了舆论的风口浪尖。

掐指算算，如今上海最早一批高层住宅，最老的已有近50年的历史，稍晚近一些的也有超20年了。

它们是否真的像传说中的一般维护困难，居住体验糟糕？

我们挑了几个有代表性的实地看了看，或许会为大家带来一定启发。

一

上海市区内最早的高层住宅徐汇新村，建成近50年后它的现状如何？

高层住宅的老化情况和维护成本是大家最关心的议题之一，我们挑了两座建于上世纪的“老干部楼”作为案例。

首先看看通常被称为“九栋楼”，位于徐家汇商圈的徐汇新村（漕溪大楼）。

由于住宅紧缺，1975年至1977年，这个高层住宅群由政府牵头修建，是上海当时的地标建筑。这里的第一批居民大多要么是干部，要么是技术人员，还有一部分动迁户。

从地铁口出来，我对这个高层建筑群的第一观感是：新得有点不像话。

实际上，若非中介小哥提醒，我都没有意识到这就是我要拜访的地方。

它新得简直与周边格格不入。

靠南几栋房子的入户前门位于街道上，安装的铁门门禁目前暂时都损坏了，据说很快会维修。

门口有物业聘请的24小时安保，非居民进入需要登记，安全性看来有一定保障。

入户前门一旁就是崭新的院门，院内除了后门和绿化，还设有停车位、休闲活动区、垃圾投放点等公共设施。

楼栋之间还做了沿街商业，有小吃、数码、服装、中介等业态，和楼房一样刷得雪白。

楼栋内部和外部一样新，墙面雪白平整，所有管线都被仔细包裹起来。2022年我们去探访时这里的管线还是裸露在外的。

楼道内杂物堆放的情况也没有特别严重，整体观感比较整洁。

这是因为我来之前，徐汇新村刚刚完成一场比较大的整修。除了外墙面和楼道内部管线整治，还给有意愿的居民免费更换了更加保温隔热隔声的双层玻璃。

图片来源：今日房产观察

根据墙面的告示，本次整修还拆除了部分室外晾衣架，并相应为需要的居民安装了电动升降烘干晒衣架。

资料显示，包括最新这次整修在内，徐汇新村在诞生后的近五十年间经历了至少三次大的整修，之前两次分别在2005年“世乒赛”和2010年世博会前夕。

中介说，世博会那次，“整个外立面全都铲掉重新做”。实际上，这座大楼“除了楼是老的，啥部件都是新的”，连下水管道都换过了。

而这一切，包括入户门禁的修理费，都是政府出钱；业主只需按时付清0.8元/平米/月的物业费。

这个案例的特殊性在于：它是高层住宅中罕见的优秀历史建筑。

图片来源：今日房产观察

与徐汇新村相比，诞生时间晚了不到10年、位于杨浦区四平路街道的彰武大楼，就没这么幸运了。

在楼里住过30余年的业主告诉我，这栋楼曾经是一家公司的单位产权房，为了解决干部居住问题修建的，当年在杨浦区是数一数二的存在。

从外表上看，它就是上海典型的老房子的样貌。

内部，则是墙面斑驳、光线昏暗，晚上穿过长廊时会有鬼片既视感。

与没有那么光鲜亮丽的外表相匹配的是，这座大楼并不高的维护成本。

上文这位业主说，2000年左右楼里设备开始相对频繁地维护，不过除了定期缴纳的0.5元/平米/月的物业费，没有再多出过钱，当年一次性付清的几千块维修基金就能满足维护需求。

电梯维修和损坏也没有很频繁，他印象里只有一次由于电梯坏了从一楼跑到十六楼的经历。

常年负责这栋楼物业维修的师傅同样如此说，并表示其中一部近年刚刚换过，业委会基金就可以覆盖，不需要业主额外出钱。

“要说老化和维修最多的，就是各类管线了，再就是屋顶防水。”

顶楼屋顶渗漏

总的来说，徐汇新村式的维护成果，需要成本。

对于建成于上世纪、物业费水平较低（大多在1元/平米/月左右）又没有外部维护力量介入的老高层来说，彰武大楼或许会是更常见的结局。

二

上海首批超高层住宅之一，世茂滨江花园，目前看来社区氛围还不错。

相比普通高层，通常在40层以上的超高层住宅，往往被认为人口密度更大、设备更多、维护更难，另外还有压迫感强、居住体验差等问题。

上海第一批超高层住宅出现在2000年初，至今过去了超20年。

其中最早的就是2002年首次入市、位于陆家嘴板块沿江区域的世茂滨江花园。

从沿街面看，这个层高在47至62、曾经以191.85米打破中国最高住宅楼纪录的建筑群，的确有一种密集的压迫感。

不过，在充满绿化和开阔绿地的社区行走时，这种感觉几乎消失了。

尤其是社区里人气旺盛的大草坪，简直是在寸土寸金的市中心，提供了一种难得的辽阔感。

这或许是因为：这个地块的容积率本就只有2.9（这一数据甚至低于徐汇新村），超高层类型的引入又进一步降低了建筑密度，这使开发商能够在地块上打造大尺度的园林景观。

另外，社区周边的超高层相对较少，这也是开阔感形成的重要因素。

中介说，这个大草坪特别受业主欢迎，之前樱花还开着，不少人在草坪上野餐、露营。

相比其他类似社区，这里人气挺足，目前入住率在80%左右。

楼栋内外保养情况看起来也不错，毕竟5元/平米/月的物业费不是白交的。

另外，强调水平感的门厅尺度给人的感受也相对开阔，一定程度上平衡了楼层过高带来的压抑感。

这或许可以提醒我们，超高层建筑的居住体验好不好，关键不在于这个类型，而在于好的产品和后期维护。

三

虹宸易居告诉我们，高层住宅也有可能被动迁——但这个概率估计比中彩票还低。

在房屋设备维护情况和居住体验之外，高层住宅的结局也备受关注。

大多数情况下，由于性价比太低，高层住宅是不会被动迁的。

也因此，当我们看到虹宸易居小区，这个2003年建成、位于虹口北外滩板块的16层电梯商品房，被纳入动迁征收范围时，觉得十分惊讶。

在现场可以看到，虽然楼内也出现了一定的脏污、墙皮剥落的情况，但整体还是可以用干净整洁来形容。

好好一栋楼，怎么就要动迁了？

根据资料，虹宸易居的动迁与北外滩片区未来的发展规划有关。

去年年底，虹口区政府发布了虹宸易居所在的hk320街坊局部调整规划图则。文件显示，经调整，虹宸易居所在地块从住宅用地变更为城市发展备建用地。

虹宸易居位于右上角的淡黄色地块。图片来源：虹口区政府

根据2020年公布的北外滩地区控制性详细规划，hk320街坊位于北外滩核心区内，未来要打造一座地标性建筑。

图片来源：上海市规划资源局

在城市未来发展的大局面前，这个动迁孤品案例的出现也显得顺理成章了。

不过，针对居民对动迁一事的反馈，我在现场得到了两个截然不同的答案：

门口店铺的老板告诉我，现在已经谈好了18万一平的动迁价格，比现在不到十万的市场价翻了近一倍，“居民心里都偷着乐呢，不表现出来而已”。

然而保安却和我说，居民对这件事不太高兴，“至少要25万，18万谈不拢”。

不过他们都表示，近期很快就要动迁了。快则1、2个月，慢则3、4个月，“动迁组已经进来了”。

在我去现场的当天，单元门上还张贴了居民评议监督小组的指导意见。

总之，这个案例告诉我们，高层住宅的动迁并非不可能，但是大概率难以复制。

四

从上世纪七八十年代的老高层，到21世纪初的高层、超高层的现状中，我们可以看到，随着时间的流逝，房屋的老化在所难免，动迁却难以复制，而好的维护则需要资金、人力的投入。

这也是我们曾经建议大家，在考虑高层产品时，要选择品牌物业和开发商的原因。

另外，高层甚至超高层住宅，这个类型本身其实并没有什么问题。

社区的居住感受，可以通过产品设计手段进行调节，而随着产品的不断进化，相信超高层住宅的居住感受也会得到进一步改善。

毕竟，这类产品也有其独特的优势和市场需求，例如采光通风视野好。

社交平台上，也有不少人直截了当地表达对高层生活方式的喜爱。

而在城市的未来发展中，我们依然需要这类产品。

这是因为目前我国的城市资源配套和公共服务成本尚有限，开发高层住宅，才能最大化利用核心地段的优质资源。

另外，为了城市整体运转效率考虑，市中心依然有大量居住需求；而未来城市市中心不会无限制扩张，这也需要容积率的提升。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：玛克苏