房地产政策“三连发”，普通人适合上车吗？

去库存，作为楼市里最为棘手的问题，这些年来一度压垮了多路人马。

5月17日的政策“三连发”目的很明确，就是吸引更多的人上车，共同将楼市这个不断失衡的天秤指针，扳回中央。

这一堪称“史诗级”手笔，包括降低首付比例，下调公积金贷款利率，取消商贷利率下限，“国家队”更是掏出巨资回购房子，调节供应量。诸多重磅政策之下，人们很期待，这是普通人上车的好时机吗？未来房子还会上涨吗？

凤凰网“暴风眼”和来自北京、成都、郑州、武汉、信阳等覆盖一、二、三线城市的多位经纪人、购房者聊一聊，透视新政前后市场温度及买房人的心理。

一、新政后的首个周末：看房的客户翻倍了

张阳明显察觉到了一个变化——约见客户变得出人意料地容易。作为一名身经百战的房产中介，他在房产行业已经摸爬滚打了好些年，经历过市场的起起伏伏，但这次的转变仍然让他感到惊喜。

他工作的门店坐落在北京市房山区长阳板块，一个发展成熟、人气旺盛的商圈。这里与北京市区的距离适中，交通便利，因此吸引了大量的购房者。即使在这样一个热门的区域，张阳也曾经历过发给客户的消息石沉大海的日子。

但如今，情况发生了翻天覆地的变化。他的手机消息提示音不断响起，客户的回复变得迅速而积极。只需简单的几句交流，他便能轻松地与客户敲定看房的时间。

他将这一切归功于“517地产新政”。5月17日，央行接连发布了多项房地产政策：取消了全国范围内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调了公积金贷款利率，还将首套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为了不低于15%。

在张阳看来，“新政”给楼市注入了新的活力，持有者和需求者的信心似乎在一夜之间被重新点燃”。

新政公布的第一个周末，对于张阳来说，是近期最为忙碌的一个周末，甚至超过了五一劳动节。在这短短的48小时里，他的门店迎来了20组咨询购房的客户。其中有4组客户不仅咨询了购房事宜，还实地考察了房源。这两组数据相比以往，整整翻了一番。

有一组客户，男的在外地出差，听到看到北京出政策，就赶紧让对象去看房。

而他的微信步数也达到了两万步，但这在同行中还不算最多的，“有的中介这周末都走到了三万步”。张阳透露，许多新楼盘已经制定了涨价的预案。在他看来，适度的价格上涨或许能刺激市场的活跃度。“希望未来一段时间，自己依旧能忙碌起来。”

市场的活跃不仅体现在张阳的工作中，他的同行们也感受到了这股热潮。另一位在北京工作的房产中介王林透露，以往周末能带看一组客户就不错了，有时甚至都没有客户可带看。但上周他竟然带看了3组客户，这是他近期以来最好的成绩。上周末他们店内十几名员工全都外出忙碌，为购房者提供专业的服务。这种情况已经很久没有出现了，上一次还是一年多前。

对于政策复苏效果，各个城市存在差异，每位房产业内人士的体感差异也会很大。

成都的一名开发商工作人员告诉凤凰网“风暴眼”，他们开发的两个楼盘，一个成都市新都区的地铁口旁边，一个位于新津区兴园三路，但两个楼盘周末的带看量加起来有近30组，虽然比平时高了一点，但也没高出太多。

另一位在成都做豪宅的经纪人则对凤凰网“风暴眼”坦言，感觉影响不是很大，可能客户还没反应过来，看新房的客户多了，二手房没什么影响。

一位河南信阳的中介告诉凤凰网《风暴眼》，没有感受到明显的变化，甚至来咨询的还不如五一期间。

二、普通人适合上车吗？

新政之下，被释放出来的需求多以刚需客户为主。

以张阳为例，他带领的四组客户中，有两组是出于结婚需求而购房，他们希望通过购房来开启新的生活篇章。“还有一组客户已经完成了五年的社保缴纳，很可能也到了适婚年龄。”

刘鹏便是受到新政策影响的众多购房者之一。这位1997年出生的年轻人，考虑到自己将长期在北京工作，在4月份便打算在北京买一套房，他的预算是300万以内，在大兴买一套两居室。

但真正促使他实地考察的，还是新政的实施，仅在一个周末，他就参观了十几个楼盘。对于当前的购房时机，刘鹏有着自己的见解。“现在似乎是房价波动相对平稳的阶段，我预感到未来房价既不会大幅下跌，也不会大幅上涨。但随着时间的推移，优质房源的选择将会逐渐减少，而品质较差的房源可能会越来越便宜”。他还会选择观望一下。

北漂8年的钟飞，看到低首付比例和低利率，也想去看房了。

他原本的预算是总价400万、首付150万左右，目标锁定在东四环到六环之间朝阳及通州的二手房，新政之后，他觉得自己可选择空间更多了。

不过钟飞也觉得政策还没有到底，价格还没到底，利率还会下降，再考虑到月供压力，他自己不会立即买。

尽管买房的刚需群体很心动，但也不会立即上车。这也说明，在刚需群体面前，首先考虑的还不是低首付，更是低利息和低月供。

虽然新政面向全国，但北京市场还没完全放开，仍然实行原来的首套房首付最低30%，唯一和全国挂钩的是公积金贷款利率的下调。

今年4月初在北京北苑成功购置总价不到400万的房子的唐明，看到新政后，有点后悔买早了。他整个买房过程非常迅速。因为是刚需，买房上车就像一日三餐一样理所当然。半个月时间，他一共只看了两次，就敲定下来了。

政策细则出来后，和之前相比，只有公积金贷款利率差异，这一点在唐明看来，差距不是太大，而且公积金贷款利率也会覆盖存量房产，损失并不大。

面向全国市场，刚需群体的苦恼或许更明显。不少网友吐槽，现在缺的不是首付和利息，而是未来30年的稳定工作。新政刺激，在一些人眼里是无法真正解渴的“远方梅林”。

上述成都开发商工作人员透露，购房者目前最关心的问题主要集中在两个方面：一是担心购买的房子是否会变成烂尾楼，二是房价是否会持续下滑。他们位于新都区的楼盘已经是现房，尽管标价为一万五一平米，但仍有购房者试图还价到一万二三。

即便是首付比例下降到15%，似乎也没有产生太大影响。该负责人表示，虽然这降低了购房的门槛，但许多客户对于贷款购房仍然持谨慎态度。他们不愿借太多钱来买房，主要是因为对未来的收入感到不确定。而有些购房者甚至表示愿意支付更高的首付款，以减少贷款压力和未来的不确定性。

三、多地真实交易几何？

尽管市场松动的迹象已经产生，咨询的人多，但是真正成交的数据，并未有明显变化。

在凤凰网“风暴眼”与郑州、武汉、成都等多个城市的地产业内人士沟通交流获悉，目前政策效果一般。

一位北京通州新房及二手房链家经纪人告诉凤凰网“风暴眼”，目前自己所在的区域虽然带看量有所增加，但真正的成交量还没有出现特别明显的增长，“目前还是以价换量的阶段，整体成交价格比去年便宜很多，从30万到50万都有”。

该位经纪人强调，目前还是房地产的低点，现在调整公积金利率影响不大，后续如果首付比例真到15%，可能成交量会起来，300万预算可选择空间会大一些。

“现在70%是置换、改善客户，30%是刚需。没有投资客户了。”他坦言，现在购房者都是持观望心态，或者真正等到感觉价格够便宜的房子，才会出手。以北京海棠湾为例，最近成交了一套两居84平，都到308万了，那种品质的社区之前两居价格没低过350万，差不多380万左右。”

就武汉市场来看，某位常年深耕武汉楼市的业内资深人士对凤凰网“风暴眼”表示，几乎没有影响，还在持续下滑。

他表示，制约市场成交的原因与房价的下跌有关。“恍惚三年，梦回八年前。曾经不可一世的光谷东，冲刺3.5万/平遭遇暴击，其风向标楼盘曾经炒到2.5万/平，如今跌破1万/平大关，逼近8年前房价水平，跌去了60%多的水分。”

全国重点城市的房价在今年以来，确实一直在下跌。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第20周（5月13日~5月19日），重点10城二手住宅成交量为17202套，环比下跌11.23%，同比下跌7.46%。2024年第20周监测的北京、上海、深圳、苏州、南京、青岛、成都、杭州、厦门等12个重点城市中，仅上海、杭州二手住宅成交量环比上涨，厦门维稳，其余9城环比呈现不同幅度的下滑态势。

房价走势更能反映真实的楼市走向。这也是许多人体感依然很冷的主要原因之一。楼市早变成买方市场，当刚需群体的住房需求无法释放时，政策的刺激并不会带来实际的效果。看涨不看跌的心理，也会诱使人们在一系列的救市中更加犹豫不决。但购房是一个涉及多个环节的复杂决策流程，因此短期的交易数据可能还无法全面反映其影响。

在房地产深度调整的节奏里，政策的春风吹了一轮又一轮，热烈异常，但楼市何时能够真正迎来复苏，仍然尚需时日。

（文中张阳、刘鹏、王林为化名）

本文来自微信公众号：凤凰网财经 （ID：finance_ifeng），作者：不语、绿蜡，编辑：文骅