各地那些第一高楼，最后都怎样了

过去30多年，中国城市化进程中最疯狂的产品是什么？

答案是白热化地建摩天大楼。

1990年到2021年，我国短短30来年建造的摩天大楼，就直接赶超了美国花了100多年建的总数量。

据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）统计，截至2023年全球一共建成了2269座高度超过200米的高楼，还有232座300米及以上的超高层大楼。

其中，中国就占了小一半的规模，在全世界范围内遥遥领先。

现实中摩天大楼确实已经无孔不入地占领了我们的生活，高耸的天际线不仅是各个城市的地标建筑，更一度成为各个城市经济发展的直接标志，成了当地政府和地产开发商所角逐的目标。

就这样你追我赶，楼越盖越高，越盖越多。

深圳更是力压一众城市，凭借多达260座200米以上的高楼，成为国内拥有高楼最多的城市。

当然，不只是北上广深这样的一线城市，南宁、贵阳、珠海、合肥等二三线城市同样比比皆是，在过去短时间内高楼纷纷拔地而起。

数据来源：高楼迷，统计截止2024年5月6日

但随之而来产生了各种问题，包括烂尾、空置率和安全问题等等。

不得不说，国内曾经引以为傲的摩天大楼，正在落入一种尴尬的境地。

一

最惨的直接停工烂尾了。

摩天大楼作为一块公认的难啃的硬骨头，投资成本高昂、建设难度巨大。用业内的话来说，就是好听好看却不好干。

全国最引人关注的烂尾高楼，就要数天津高银金融117大厦。这个大厦计划的结构高度足足有596.5米，多达117层。

就结构高度而言位列世界第二，是全国在建结构的第一高楼，立志打造京津冀全新地标、北方金融中心。

然而目标很宏大，现实却很残酷。

117大厦于2008年9月正式开工，花了整整4年才打好地基、建完地下室部分。

2012年开始建设主塔楼，又耗时3年。

2015年9月终于实现建筑结构封顶，一举拿下了10多项吉尼斯世界纪录。

没想到的是，背后的开发商高银集团在此时竟遭遇了股票大跌，资金链断裂，不久后黯然退市。这栋大厦的建设也就此按下了暂停键，近10年来都没什么后续的动静。

即便后来引入了合作方，但由于设计之初目标太大，资金加起来依然不够，连带着周围的配套设施和住宅都陷入了停工。

现在的117大厦，已经彻底沦为了一座荒废的超高楼，表面没有窗户，外立面也没有粉刷，周边杂草丛生，与整个市区环境格格不入。

只要你走在天津，无论哪个角度都能看到它，也成为另一种形式的“地标伤疤”。

烂尾的摩天大楼不仅出现在天津，其他城市同时也在上演类似的状况。

数据整理自网络，仅供参考

佛山国际商业中心也在建设途中资金链断裂，一度成为当地最大的烂尾楼。在停工10年后，最终仅以1.2亿的超低价被拍卖。

事实上，各地的摩天大楼一旦出现停工事件，往往因为投资大、回收周期长、收益低等原因，让诸多企业望而却步，不敢“接盘”。

二

有些高度一降再降，从当地第一高楼沦为普通高楼。

还有的高楼尽管没有停工，但也因为各种各样的因素，无法按照原计划的高度执行，主动或被迫降低楼高，最终变成了一栋没亮点、没特色的普通超高层建筑。

外在因素如不利于航空交通建设，以及景观要求等。

最近竣工的深圳平安金融大厦项目，原设计高度为660米，据说项目方考虑到航空限制，高度最终降为600米，60米的塔尖“天线”装置被拿掉了。

广西在建的第一高楼南宁华润中心东写字楼，同样如此，从原计划的445米调整到了403米。

而位于杭州望江新城的望江单元SC0402-17地块，建筑高度则由原计划高度160米直接降至80米，主要因为地块距西湖较近，属于西湖景观控制区范围。因此，这里的建筑高度都需要结合西湖东岸景观分析来调整。

除规划和技术方面的原因，资金也是对超高层摩天大楼建设的一大考验。

数据整理自网络，仅供参考

同样是在南宁的骋望天玺国际中心，2012年拿地时计划建370米的高楼，集商办、五星酒店于一体，2014年更是申请增高至435米，试图挑战西南第一高。

但搁置到2019年底才重新动工，高度也降到了只有200米。

苏州中南中心也因为缺钱，一度陷入了长达5年的停工。最后，复工是复工了，代价却是削减230米的楼高。

而中山的石岐总部超高层地块，原计划建设480米的国际总部经贸中心，这几年高度一降再降，先是下调至248米，去年年底再次降高100米。当地的超高层地标就此没了。

当然，从实际意义来说，这些高楼的“降高”能减小一定的施工难度，减轻开发商的建设压力，推动项目尽快落地。

三

造成这些局面的背后，最直接的原因就是，我们的摩天大楼实在太多了。

CTBUH在2020年的数据显示，中国拥有150米以上的高层建筑2581座，其中200米以上的有861座，300米以上的超高层建筑99座，这三项指标均居全球第一。

不论是拥有超高层建筑的数量，还是建设的速度，我们都是当之无愧的第一名。

从最初的城市地标性建筑，到各地竞赛似的盖大楼，摩天大楼在过去很长一段时间都处于“批量生产”的阶段。

到了现在，就非常需要一场“去库存”的行动，严控供给端，调整需求端。

而且，既然摩天大楼作为城市地标，对招商的要求也非常高，以高档写字楼和酒店业态为主。这就要求各个城市有足够的能力，来吸引大批优质企业入驻，这又谈何容易。

北京上海几个一线城市尚能撑得住，二三线城市又能如何保证入驻企业，撑得起这么多的大楼？

很多地方宁愿空着，也不愿降低招商标准，导致总体出租率并不高。

据业内人士介绍，一些地方甲级写字楼的空置率都达到20%以上，个别城市甚至达到30%以上。

近年来居家办公的比例也有所提升，也让原本就空荡荡的摩天大楼的空置率进一步增加。

此外，高楼建成后的维护成本也非常高，本身就是一个极度烧钱的项目。

粗略统计，在正常运转的情况下，电梯、保温、照明、清洁、物业等等费用，都至少是普通住宅的2倍以上。

以上海金茂大厦为例，尽管是陆家嘴三兄弟中最矮的一座，但据业内人士透露，其日常管理维护费用要几十万。按65年使用期计算，大厦的管理费用约为建设费用的3倍。

这些大楼的实用性和安全性，也是不得不考虑的问题。

2021年5月，深圳总高356米、71层的赛格广场大楼一度出现晃动，引发了住户和租户们的极大担忧，整个大厦封闭调整了足足4个月，才逐步恢复运营。

实际上，对超高建筑的规划管控动作很早就开始了。

2020年4月，相关部门正式发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证。

其实，像这样限制摩天大楼高度和数量的政策，近年来也出台过好几次。

“限高令”之下，面对500米的“身高天花板”，开发商纷纷出招将建筑高度拉伸到极致：南京江北国际金融中心高度从600米降到499.8米，西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米，刚好在500米的限制之下。

直到2022年7月，国家发改委再次严格强调“限高令”要求，彻底断了新建500米以上的建筑的可能性，才为狂热的摩天高楼建造真正泼了盆凉水。

具体到地方细则也出了相应调整。最新发布的2024版《深圳市建筑设计规则》同样进行了“限高”，要求新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

通过减少公摊面积、提高高层住宅得房率等手段，提升当地居民的居住体验。

四

事实上，摩天大楼诞生之初，正是因为城市人口密度越来越高，想用“竖”起来的办法来解决地面上的拥挤。也确实很大程度上解决了像香港、纽约等国际化大都市的用地紧张问题。

但是，国内近30年来的摩天大楼“热”逐渐变了味，逐渐脱离了实际需求，造成了一定的资源浪费。

对绝大部分的城市来说，人均占有土地面积绰绰有余，并不需要建造过多的高楼来满足人口需求。

而且，回到本质上，这些大楼最终的目的还是要赚钱盈利，而不是赔本赚吆喝，一味靠地方政府的补贴来给城市装门面。

即便是在一线城市广州，地标“小蛮腰”也是开业前三年就累计亏损超过1个亿，到2015年才靠广告，勉强实现正向盈利，更别提全国其他城市了。

数据来源：招股说明书、年报

近几年在地产低迷、城市化进程趋于饱和的大环境下，这种热潮终于开始降温，从“拔高”到“限高”、“降高”。

最新的政策也要求，现在新建的100米以上的高层建筑都要经过充分论证，试图以高度打造“城市名片”的时代已经结束了。

未来，在科学和理性的设计下，让人们能充分得到工作和生活体验的建筑，才是真正靓丽的城市风景线。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：楚然