日本900万套空屋，究竟有没有投资价值？

本文来自微信公众号：合赞历史 （ID：hezanlishi），作者：郑渝川hiecy

日本总务省的最新调查显示，由于老龄化与少子化问题严重，日本全国上下目前有高达900万间空屋，占总住宅数的13.8%，创下历史新高。

换言之，日本几乎每100套房子就有14个空屋。同时，在这900万套空屋里，一半属于“无主屋”，即屋主死后无人接手的房子。

日本政府希望以低价吸引更多的外国人来购买和处理这些空屋。还有一些在日本的外国人，选择化身“空屋猎人”，专门对接外国买家。

但并不是所有的空屋都会有一个美好的结局，部分房屋因为长时间无人打理，蚊虫和老鼠肆虐，还有安全隐患问题。

许多接盘空屋的外国人并不会常居日本，他们通常把空屋当做一种投资项目。他们会重新按照自己的品味和预算翻修，将这些空屋改造成适合在爱彼迎（Airbnb）上出租的民宿。这样投资者不仅可以在日本度假时入住，还可以从游客那里赚取额外收入。

当地业内人士表示，“在日本买房有个问题，虽然利率低，但是杂费很多，后续的维护很麻烦。”外国人买房便宜，但是按日本相关税法，不动产从买入、持有、到最终出售，不同阶段都有不同税负要承担。即便在日本终生持有房产不出售，传承给下一代时也会面临10%-55%不等的遗产税率。（《时代周报》6月8日报道）

最近，投资日本房产的热度很高。通常的宣传话术在于，日本经济已经结束几十年的停滞，开始有活力地增长，所以在日本投资房产一定会增值，无论自住，还是放租、改作民宿。

投资日本房产，往往还会谈到一个基本事实，那就是日本的犯罪率在发达国家中是很低的——这个事实，主推移民、投资日本的中介就会反复提，而主推移民、投资英语国家的中介就会省略，还真是有意思得很呢。

这里涉及到的一个问题就是，日本东京，以及其他一些人口密度仍然比较高的城市，房价其实还是比较高的。在这些城市，寻求投资房源容易，但好的房源一定会出现溢价。

至于买到房后，能否租出去，这么说吧，躺平这种事情首先就是出现在日本年轻一代身上，然后扩散到韩国，再然后是我国很多地方。

包租、代理租赁这种事情，大家这些年在国内也见识过类似的营销套路了。没有人能够保证一套房子，无论在哪里，一定能租出去。虽然双方有合同约定，但是如果对方的实体届时已经不存在了呢。

而且，正如报道中援引当地业内人士的说法，在日本买房，需要面临比较繁琐的报税，税负水平也不低。当然，如果是我国一线、新一线城市的投资者出战，那么在日本基本上可以已确定会以相对更低的价格，在东京以外任何城市以及东京郊外买到更大的房子，税费加起来也是如此。

再转向一个本质的问题，也就是日本的空置房屋，多数集中在人口分布比较非常稀薄的小城镇、乡村。这样的房子，售价加上税费，你其实可以去我国很多地方买上好几套房子。

这就是有意思的地方。投资日本房产究竟值不值，跟你选择中国什么类型的城市、城镇的房价作为参照是有关系的。你如果非要拿北上广深的房价来对比，那么合适的对标城市只能是东京一家。

前几天，我们探讨过我国很多大城市周边地区，也就是说所谓的辐射带动地区，尤其是过去的厂矿区，因为生产功能不再，人口大量迁出，留下了大量房子。在我国的这种地方，人口密度其实还比较高，生活便利水平当然大大超过日本那些几乎没有多少人的村子和小镇。

所以，投资日本房产，当然也谈不上是什么陷阱，日本政府、日本业界以及民众并没有遮着掩着，日本空房率高、闲置房产多，这是事实，但投资价值有限，也是很清楚的。

如果真要移居日本，长期居住，当然无妨，但是如果真要是想抄底搏个富贵，希望找到日本人都看不到、但自己独具慧眼发现商机的价值资产，这不就是股民的常见心理吗？