第一批赴港买房的内地人，后悔了吗？

本文来自微信公众号：ELLEMEN睿士 （ID：ellemen_china），作者：tt，编辑：Sebastian，原文标题：《今年第一批赴港买房的内地人，买到手后悔了？？？》，题图来源：视觉中国

在寸土寸金的香港，土地和房子无疑是最有力的实力代表。

不过，今年2月香港政府撤销一系列限制楼市交易的房产交易税后，兴冲冲奔赴香港买房的内地人却发现，他们要付出的，远不止房产交易上落定的数字。

“以租养贷”，只是一场梦？

定居香港多年，曾在地产开发商担任过高级经理的博主@亮亮姐港房港生活遇到了很多从内地而来的买房客，这些人不仅来自北上广深，还有其他二三线城市，有一位焦虑内地房价现状的武汉客人从社交平台上，看到了不少关于香港楼市的消息：“以租养贷”“香港房子投入回报率高”......于是在香港“撤辣”后，兴冲冲地考虑去香港买房。

在粤语里，“撤辣”即“撤掉辣招”之意。2010年后，港府为应对楼市过热，防止过度炒作而采取了一些强力限制措施，被称为“辣招”，这次“撤辣”，引来了深圳、北京、上海等内地居民前往香港看房，甚至抢购楼盘。

这位武汉买房客计划将自己的房子卖掉，将房款用作香港公寓的首付款，至于之后的月供，只要将房子租出去，即可以租养贷，有香港优质资产在手，进可攻退可守，房租与月供之间的差距可以忽略不计。

等买完房之后却发现，和内地不同，香港的业主要额外多出不少支出：

面积31平米，价值880万港元小公寓，月供是25000港元，租出去的市场价是18000港元。但他还需为物业支付1700的物业管理费、1500的物业出租税、1800的差响地租，除去房子的空置成本，加上折旧、维修（人工费用可能会超出不少人预想）、出租中介租金等等，这位内地业主每个月还需额外付出12000港元的差价，一年下来就要额外花掉十万港币以上的费用。

内地买房客中，这样的例子不在少数。每个买房人都在追求信息对称，而事实上信息总是不对称。这种信息差让香港置业，从一个富贵荣华的梦，变成了货真价实的麻烦。

和内地投资客相比，“刚需”港漂相对实际得多。在港有一定生活经验，并对当地楼市有过了解的内地港漂们，正在努力缩短这个信息鸿沟。

来自广东的港漂Kevin心里计算过了：“撤辣”前，他们在香港购置一套八百万的房子，需要额外缴纳房款15%的买家印花税、15%新住宅从价印花税；如今这两项税务的减免，直接省240万港元，再加上香港房市本身的下跌，现在入手，比三年前至少净赚了一个首付。

“我是广东人，从小就对香港这个国际都市心怀向往，大学后选择来港读书继续深造，对我们来说，语言、文化方面没有太多隔阂，毕业后在香港成家立业，一切水到渠成，买房当然也顺理成章”，原本打算在拿到永居身份后再置业的Kevin，最近也跟随大流四处看起了“楼花”（拿到预售许可的一手新房的规划）。

Kevin在香港生活已久，自然会将房子的其他成本也计算进去，“香港人比较务实，有多大能力办多大事，不会强行购买大房子，再加上千万以下的房子首付可以做到一成，所以大多数人咬咬牙还是能负担得起楼价”。

秉持了这份精神，务实的Kevin对生活精打细算，一点点圈定自己想要的房子范畴，“位置是最重要的”，即使是房龄30年的二手房，也在Kevin的挑选范围内，“香港有屋宇署，对全港的楼宇都有规范的监管，出现问题会立刻要求维修，所以许多三十四年的房子看起来还有八成新”。

杂七杂八的费用也在考量范畴内，比如香港的物业管理费与房子面积关联，私人楼的管理费按每平方英尺计算，不尽相同。

“比较高档的新小区，楼里就有健身房和游泳池那种，物业管理费每个月就要3200港元，这个费用还会逐年增长。”

喜欢汽车的Kevin还放弃了买车的愿望，“车子本身不贵，但是停车位的费用一个月也要近7000港元，加上养车又是一大笔费用”。

“但和房价比起来，都是小开支，目前的房价，也算是跌到了一个瓶颈期。”

“香港买房，更多是一种成本计算”

大学毕业后从内地来香港生活的Summer斥资817万购入一间37平米的房子。“本身也是刚需，价格在我们的承受范围内，所以就买了”。

和内地相比，“刚需”这个词在香港有不同的意义。

在香港，刚需并不是结婚或生孩子急需买房，而是个人收入与租金、生活成本的综合权衡。买房前，Summer一家三年的租金就花了五十多万港币，考虑到付房租不如自己供楼，他们选择购置房产。

如今Summer家月供港币29000元，包括各种物业费用和生活成本在内，“一家三口的支出在5万左右”，对于大多数香港居民来说，即使管理费逐年上涨，还是在可承受的范围内，Summer家的管理费是4.4港元/平方英尺（1平方英尺=0.09平方米），每月1780港元。

“大部分私人楼的管理费都是这个价，半山豪宅的管理费当然更高，但对于业主来说，这是微不足道的支出——既然买得起大房子，财力自然更雄厚”。

和房市下跌的幅度相比，物业管理费确实九牛一毛。2021年，香港的楼市到达高峰，2022年一年内，香港房价下跌了15.6%；2023年，继续下跌了6.8%。

“我们家的房子跌了15%～20%”，Summer承认在楼市最高点入局，但她认为，香港买房，更多是一种成本计算：“不能光看房价下跌的幅度，本身房租也是很大的花销；按揭利率也要计算在内，比如我当时的利率是3.725，如今的利率升到了4.125左右。”

由于港元与美元的挂钩，当美联储决定提高利率时，香港金融管理局通常也会跟随。当美联储加息，香港的银行也会随之上调最优惠利率，这也会增加了购房者的贷款成本。

Summer觉得，如果租房成本、按揭利率差异加起来，比下跌的幅度要好，其实就不算亏。

“楼市下降也不是香港独有的现象，现在全国的楼市都在下行期”，但对于购置这间房，Summer的语气还是略带悔意:

“要说完全满意，那是不可能的，如果是现在再买，完全可以买更大的房子了。”

在住房和教育中，寻找平衡

除了刚需港漂以及挥金如土的巨富，会咬咬牙斥巨资在香港“上车”的，还有为教育不得不提前打算的内地中产家长们。

和内地的升学制度不同，香港实行的是派位制度：首先“自行派位”，家长可以为孩子申请心仪的学校；然后是“统一派位”，政府会根据家长的居住地址，按就近进行派位。

但由于实行的是租售同权制度，无论是租房或是买房，只要长期定居就可以申请常居地对应学校的入学权，因此港人很少出现为购置学区房举全家之力的情况，许多家庭甚至会在入学前一两年搬到心仪“学区”，在孩子读完书后再搬走。

Summer表示，“小学是按住址分配学校，到了中学就可以在全港区域报名了。不过从幼稚园开始，招生就要面试，所以更看重小孩的表现和家庭因素，如果是为了读书，大家更愿意租房，因为可以灵活搬至小孩学校附近。”

内地孟母们无从具有这种灵活性，多数有财力赴港读书的内地家庭，更愿意直接置业。但在制度差异前，也有内地家庭没有及时掌握信息差，千金一掷后后悔莫及。

今年年初，一位母亲抱着婴儿在港铁粉岭站的中原分行门店外拉起了红底白字的横幅抗议。原来是因为其原本想要买入九龙城名校区的房子，却自称遭地产经纪人误导，斥资1650万港币买入了位于深水埗区的爱海颂顶层特色户。结果显而易见，这间香港公寓并未让她的三名子女进入理想学校读书，她控诉地产中介为获高额佣金“7名职员一起围迫”，才导致名校梦碎。

上文中的房产咨询亮亮姐也表示，在香港购房，一定需要了解全面信息，毕竟是动辄千万的交易，切不能因为一时脑热做出错误决策。

此外一些内地家庭在来港前，也在想方设法避免住进“劏房”（面积极小的隔间出租屋），亮亮姐说内地房客们对居住环境的耐受度远远低于本地人，“即便买二手房或者旧房子，也会想办法租出去。”

更多已经购房的内地业主，选择继续过好自己的生活，毕竟普通人很难在最低点入场，在最高点离场，Summer坦诚自己已经想开了：“下跌也没办法，既然在承受范围内，只能接受下跌，再往好的方面想了”。