对于新政后市场的几个真诚建议

新政在九月底宣布了，不同城市不同维度都有改变，上海这个城市尤为如此。

 

最近几天可能也是整体舆论最为狂热的几天。除了楼市的动态，股市的躁动又让我隐隐感觉到一次全民狂欢的浪潮。

 

而对于房地产本身，我们当然有乐观的理由，假期期间我们也写过我对于未来楼市的看好。但是乐观不代表没有冷思考，不代表盲目的自信。

 

我们毫无疑问进入了一个新周期，一个之前不太有过的房地产政策高频期。

 

我们需要知道这一次的政策落地对短期产生什么影响，也需要知道以后还有可能会哪些政策。

 

对于一个深耕上海这个城市的内容产出者此时我也有一些自己的呼吁。在对长期乐观的背景下，这篇文章我对行业短期走势有一些我的观点，以及未来发展提一些建议，也供大家参考。

 

一

 

这一次上海的政策落地之后，我和一些朋友也聊了一下。

 

不少朋友有些小遗憾，就是上海虽然这次力度很大，但是没有像广州一样一次性放开，宣布了很多政策也保留了很多的后手，也就是大家口中的挤牙膏政策。

 

其实我首先是非常理解为什么要用这样每次放一点放一点的模式，本质上是想用政策来试探市场。

 

对于上海来说，其实每一次政策落地之后都可以知道释放出多少的购房名额，以及对大盘走势也有一定的沙盘推演，这也是政策每次宣布都这么细的核心原因。

 

而且一次性不说完也是为未来加码留有空间，让大家有个念想，起码还有后手，这其实是一个很重要的制定逻辑。

 

但是现在最大的问题是，可能对于普通客户也因为高频的调控，使得他们感觉：可能还有后手，这个心态其实是会影响他们的购房决策。

 

我们复盘了每一次上海政策之后的影响周期，发现辐射的周期在缩短。或许也是此时此刻购房者心态也在博弈的重要原因。

 

对于未来的如果还有继续调控的机会，我建议做两件事情：

 

第一，把过去楼市上升期的一些防止转钻漏洞的补丁政策一次性全部解除。

 

之前有关于离婚的结婚的，有关于赠与的转让的，有关于法拍的，有关于企业买房的……

 

所有的政策，不论是之前取消了部分，还是取消了全部，还是没有取消，找个机会一次性宣布取消。

 

为什么这么说？

 

我觉得很多政策，特别是补丁政策因为太多太细，久了会被遗忘。找一个机会一次性取消，这种取消本质上代表着想要企稳的决定，也代表着和过去周期的告别。

 

其实很多时候大家需要这样的仪式感。对于购房者也好，企业也好，哪怕一个城市来说都是如此，通过这样的仪式感明白前后的不同。

 

第二，如果未来如果还有放松的政策，其实是可以更大胆一点。真的可以大胆一点。

 

当然我也明白城市侧在制定规则时候的顾虑和痛苦，所以关于这一点我就不展开了，以后如果有机会我再表达下我的观点。

 

二

 

另外，从这次政策的发力点很明显就是为了激活二手房。

 

本质上确实只有二手房的根基夯实，整个楼市才算真正意义上的健康，说这句话是依据两个观点：

 

第一，二手房成交的体量是一手房的两倍，也是整体房产流动性的关键所在。

 

第二，二手房是释放需求的地方，也是产生购买力的地方，大量的客群核心购买力都来自卖掉房子之后套现的现金。所以二手房的整体回暖才是楼市真正回暖的关键。

 

但是我们需要明白的是，对于当下二手房最大的干扰，其实是一手房。

 

一手房市场不能完全市场化的定价逻辑其实会在市面上制造一个观点：当下买一手是最理性的决策。

 

以上的上海楼市很长一段时间一二手互相共融，是因为一手代表着品质，二手代表着性价比，不同客群各取所需。

 

现在是一手代表着品质和性价比，买不到一手的客户才会去买二手。这样的心智其实是对二手房产生很大的干扰，也是我认为上海二手房最近比较难站稳2万套的一个重要原因。

 

所以我在一手房领域，也有几个建议：

 

第一建议尽快恢复定价自主权。允许贵的房子出现，而且要接受贵的房子的存在；

 

第二建议产品拿到更多的主导权。关于户型面积、装修标准等态度企业端可以自行制定标准，监管侧需要做的是信息透明披露；

 

第三营销给到企业主动权。什么时候开盘什么时候拿预售证都可以自己决定，线上的各种流程各种系统可以尽可能的简化，这个时候方便企业就是方便购房者。

 

很明显现在和之前不太一样，各个机构部门应该变成一个服务部门，和开发商一起一同更好的服务购房者。

 

只有一手房相对市场化，二手房的发展趋势才会更加夯实。

 

三

 

当下，应该鼓励任何人在任何地方可以买任何的房子。

 

之前在网上看到一个观点其实我非常认同，就是现在需要支持大家买大户型。

 

房地产到如今，不论是大户型还是小户型，不论是刚需还是豪宅，不论是普通白领还是真的塔尖有钱人……现在在买房的人都需要得到支持，最大程度的支持，甚至此时可以支持企业买房。

 

如果未来股市一直这么好（我希望），那么企业产生的经济能级也能带动一部分需求也能解决一些员工居住问题，一举三得。

 

四

 

我们游走市场已然发现，现在的楼市已经没有太多的投资需求了。几乎95%的购买力都是为了自住而购买，这也是为什么我觉得楼市彻底放开也没什么问题。

 

我们确实有着非常丰富的抑制楼市过热的经验，但是却比较少恢复楼市信心的政策经验。这二者之间绝不是只把抑制的政策取消了那么简单，需要在本质上恢复信心。

 

以前行业内有句话：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

 

我觉得现在关于市场信心的恢复，短期看政策，中期看价格，长期看经济。

 

当下政策一定能对市场的信心恢复起到决定性的作用。但是中长期的信心是核心，价格是关键点。

 

而关于价格并非说价格涨就是信心，价格跌就没信心。

 

最重要的是价格市场化，让好的资产兑现足够好的售价，让不好的资产能够顺应贬值，这才是房地产新周期里政策的房价波动。

 

而长期的房地产健康发展必须围绕足够好的经济发展，个体拥有足够的购买力，市场才会产生足够的需求，然后永续发展下去。

 

五

 

另外，关于房地产止跌企稳，这个命题必须要明确房地产本身就不是单纯的房地产的问题。

 

它牵扯经济、产业、城市发展的各种问题。如果希望行业变好，可能还需要其他环节的共同发力才可以。

 

如今的上海都在为上海郊区的房子去库存而烦恼，但是我最近整理一些案例也会好奇，30年前上海的郊区，类似七宝这些地方，之前都是怎么发展起来的。

 

要知道当年万科开发城市花园的时候，这里还是满地的稻田。

 

除了当时刚好叠加了房地产快速发展的红利以及城市人口大量导入的趋势。一个很重要的原因就是，当时的上海郊区，都表达出非常坚定想要留人的野心。

 

是的，就是野心两个字。

 

一个区域你可以留下以及想要你留下，很多动作都是不一样的。

 

当时上海的七宝在城市的配套落地环节可以说是不留余地，非常的坚定和果断。最为重要的就是教育资源、医疗资源以及城市公园资源。

 

这些配套到底是规划中有还是立刻马上给你落地，对于人口导入的结果来说还是有很大差别的。这件事在现在的一些板块发展也有出现。

 

最为典型的就是前滩。前滩能够崛起除了地段优势之外，配套的落地也是上海最近五年新发展板块里能级最高也是规划落地最不打折的一个板块。

 

我们反观现在的郊区去化的痛，是否也想过某种程度上也是规划落地的滞缓所导致的结果。

 

上海市中心的房地产发展已经找寻到了自己的动力，城市更新的运转路径已经成为闭环。但是在五大新城，我们过往的着力点都放在引入哪些产业以及给到什么样的政策，未来想要更好的发展可能还需要配套更好地落地，是不打折扣更好更快的落地，这件事至关重要。而且我觉得这件事是能够做到的，而且相比较投入和产出，也是特别值得做的。

 

六

 

所以归根到底我是想要表达什么？说句最最最掏心窝的话，信心为什么金贵？

因为本质上信心很难获得。这个东西确实是可以对冲很多阻力的法宝，但是想要累积的好需要一个很强周期的氛围，才会在一个普通客群心里留下有信心这么一个感觉。

 

关于房地产来说更是如此。如果楼市重要，关于楼市需要被系统性的讨论，不仅仅集中在房地产，需要在板块建设、户籍政策、经济发展、家庭资产的判断、私有产权的保护等多个维度系统化的梳理。

 

哪怕在房地产本身，楼市的发展也需要土地市场，一手房市场，银行体系，等多个维度的支持。

 

我比任何一个人都希望楼市健康，因为只有楼市健康才有我们地产从业者一口饭吃，这归根到底真的就是信心本身。

 

今时不同往日，但明天更美好。