加速老旧小区电梯加装，要做好利益平衡

本文来自微信公众号：合赞历史 （ID：hezanlishi），作者：郑渝川hiecy

老旧小区电梯加装难是困扰很多城市的一大难题。据住建部的统计数字，建成于1980年至2000年的老旧住宅约80亿平方米，老旧小区约22万个，百分之七十的城镇老年人口居住的楼房无电梯，需要加装电梯的数量在200万部以上，涉及上亿人。

湖北黄石多数7-9层的老楼都没有加装电梯，这样的老楼截止到2023年底，有3800多栋。2024年3月1日《黄石既有住宅加装电梯条例》出台，这是全国首部适用全市国有土地上的既有住宅加装电梯条例，也是全国第一个地级市对加装电梯进行的立法。

多年来，很多地方只要有一户反对，电梯加装就无法启动。按照黄石新颁布的条例，只要单元内有三分之二的业主参与表决，其中的四分之三业主投票同意，而且他们的居住面积在单元面积的三分之二以上，电梯加装就可启动。按照现有条例，在符合法规的前提下，如果因为个别业主的坚决反对，导致电梯无法安装，除了可以进行协商，调解外，业主还可以到法院进行起诉。

《黄石既有住宅电梯加装条例》非常重要的一点就是在新条例中，进一步明确了社区在加装电梯过程中所要承担的引导、组织和化解矛盾的职责。并且以法规的形式予以明确。这让社区在加装电梯的推动过程中处于非常重要的位置，也担负了更多的责任。（央视新闻6月16日报道）

加装电梯的规则，其实在《民法典》里已经得到了明晰，偏向于支持加装。根据民法典第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。同时，加装电梯项目必须取得行政主管部门的审批手续，确保加装施工不会对房屋主体结构安全造成危害，尽量降低对其他业主通风、采光、通行造成的不利影响。

所以，黄石就既有住宅加装电梯的地方立法，与上位法的规定是一致的。

尽管如此，这个规定对于老旧小区、住宅低楼层住户的影响依然是巨大的。依照规定，电梯加装不会对“房屋主体结构安全造成危害”，但在之前的很多事例中，加装电梯虽然不至于影响房屋主体结构安全，但频繁出现的倾斜沉降、外墙脱落、开裂漏水等问题，是非常常见的。

老旧小区、住宅通常缺乏健全的物业服务，尤其是过去的那种集资房、单位房，只有业主住户自行筹资“供养”的门卫。一旦因加装电梯出现倾斜沉降、外墙脱落、开裂漏水等问题，并不能被鉴定为“房屋主体结构安全”出现了质量问题，而且房屋的中高楼层业主、批复同意加装电梯的主管部门当然都不担负责任。这种情况下，矛盾将主要堆积在社区，而社区的财力和行动能力往往使之并不能很好地、很及时地解决这方面问题。

所以，给老旧小区、住宅加装电梯，在“依法”快速取得同意后，这更接近于完成上级部门的政绩目标，而将大量的问题遗留给了社区。

加装电梯给老旧小区、住宅低楼层住户的影响还远不止于此。比如法律提及的“尽量降低对其他业主通风、采光、通行造成的不利影响”，只是“尽量降低”，尤其是采光权被影响，那就是不可避免的，也很难真正意义上降低。再加上加装电梯带来的噪音等方面影响，这也就是为什么低楼层住户对于加装电梯持如此激烈反对意见的原因。

从财产权益来看，加装电梯确实可以盘活老旧小区、住宅中高楼层房子的价值，包括租金价值和售价，通常意义上会升高。但低楼层房子的价值，因为前述的通风、采光以及噪音等方面影响，而不可避免会反向降低。

加快推进既有住宅加装电梯，当然有着巨大的政治、经济和社会意义，但是应当努力降低对于这些住宅楼房低楼层住户、业主的影响，这种降低不能仅仅停留在口头上，不能以诸如“尽量降低”这样的话来虚置，而应尽可能给出具有实际意义的补偿举措。

比如，在推进老旧小区、住宅加装电梯过程中，应当设置可供低楼层业主选择的多项补偿条款，包括现金补偿，加固、装修升级低楼层房屋的全额补贴，财政或开发商出资供低楼层房屋置换全新住房，等等。