土地市场这半年

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，头图来自：视觉中国

7月3日，北京土地市场成交3幅住宅用地，东城区、大兴区和昌平区各1幅，共计成交44.7亿元。2024年上半年，北京累计推出20幅住宅用地，已经成交17幅，剩余3幅将在7月中旬竞价。

wind数据显示，2024年上半年，北京以876.9亿元位列全国土地成交金额榜单第一名，排在第二位的杭州成交了688.3亿元。2023年上半年，北京和杭州的土地成交金额均超过千亿元。

2024年以来，楼市成交持续下行，土地市场也逐步转冷。根据wind数据，2024年上半年，TOP100城市土地合计成交8611.2亿元，与2023年同期相比下降35.1%。

张强在一家国有房企的投资部任职，从2024年3月开始，他所在的房企停止了拿地。一方面是因为楼市下行，房企的市场预期下降；另一方面是部分城市对楼市的行政性干预，比如禁止新房降价销售导致项目去化较难，影响了房企投资的积极性。

成交金额下滑三成

根据wind数据，2024年上半年，全国292个城市土地成交共计10128.8亿元，同比下降三成。土地出让金同比下降的城市接近200个。

在一线城市中，广州和深圳的降幅均超过七成，北京和上海的降幅分别在18%和17%；在二线城市中，武汉、济南、福州等城市的土地成交金额同比上升，其余城市同比均呈现不同幅度下降，其中南京、苏州、合肥和天津等城市的跌幅均超过六成。

2024年上半年，全国土地成交金额超过200亿元的城市有6个，分别为北京、杭州、上海、西安、武汉和成都。

土地成交楼面价出现分化。据安居客统计，2024年上半年，全国65个主要城市的住宅用地楼面均价同比下降10%，一线城市同比上涨13%，二线城市有小幅上升，三四线城市同比下降15%。

2024年4月，北京酒仙桥旧改地块以112亿元价格成交，创造了2019年以来北京土地成交总价的纪录，上海嘉定和杭州余杭都诞生了年度地王；上海的杨浦平凉社区地块、苏州金鸡湖地块则成为各自城市的单价地王。

央企和国企依然是拿地的主力军。克而瑞数据显示，2024年上半年，拿地金额超过百亿的房企有12家，其中11家为央企和地方国企。拿地金额前五名分别是建发、中建壹品、华润置地、滨江和绿城中国。

建发一如既往保持激进拿地态势，2024年上半年，拿地销售比接近0.5；滨江的拿地销售比为0.38；绿城和越秀的拿地销售比分别为0.24和0.2；保利、中海、万科、招商蛇口的拿地销售比均低于0.1。

一个显著的变化是，地方国企拿地面积占比大幅上升，央企拿地面积占比下滑。2024年上半年，有6家央企的拿地金额超过百亿，中建系的中建壹品、中建智地和中海地产分别为239亿元、112亿元和111亿元，华润置地为238亿元，中国铁建为134亿元，保利发展为115亿元。

招商蛇口、大悦城等央企拿地金额均不足百亿，金茂的拿地金额只有20亿元左右，华侨城等央企则消失在土地市场。除了滨江、龙湖等，多数民企也一同消失在土地市场，取而代之的是地方国企和城投公司。

张强观察，地方国企和城投公司成为部分城市土地市场的托底方，使得地方国企拿地占比进一步上升。

不愿拿地

2024年初，张强的公司对全年房地产市场保持乐观判断，认为经过深度调整及一系列利好政策出台，房地产市场将在二季度迎来转机，下半年将全面转入上升通道。

基于这一判断，2023年底和2024年初，张强的公司保持较快的投资节奏，在一二线城市获取了不少新项目。那是张强最忙的一段时间，他经常穿梭于北京、上海和深圳等城市，甚至春节也没有休息。

转变发生在春节后。张强的公司在某城市有4个项目，3个已经开盘，2022年开盘的项目还剩两成左右库存；2023年开盘的项目卖出四五十套；2024年开盘的项目销售保持在个位数。

2022年开盘的项目本来计划在2024年3月底清盘，届时，第四个项目也将具备开盘条件，所有销售人员可以转移到第四个项目。

2024年春节后，张强的同事们发现，与之前相比，成交量缩减了一半左右。3月二手房市场成交量有所回升，但新房市场不为所动。

张强的公司意识到，之前对市场的判断太过乐观了。4月底，张强收到公司下发给投资部门的通知：停止一切投资，全面转向去库存。

张强说，这种转变在公司历史上还是第一次，之前房地产市场调整，只是适度调整拿地节奏，但从未明确叫停投资。

暂停投资的情况并非张强所在公司独有。一家中型房企的投资人士告诉经济观察报，虽然没有明确发文，但其所在公司春节后就再没有拿过地，甚至还尝试和地方政府协商，将春节前拿到的土地退掉。

该人士说，按照以往的经验，楼市下行期一般持续一年半到两年左右，这一轮从2021年下半年开始，到2023年下半年就应该出现明显好转迹象。如果房地产市场没有趋势性行情出现，公司会大幅度削减投资，每个核心城市的在售项目不超过3个，完成清盘后再根据实际情况决定是否补库存，按照这一要求，两到三年内，公司在多数城市不需要新拿地。

为了尽快清盘2022年的项目，4月，张强所在公司将最后100多套房源价格下调至成本价附近。完成项目清盘，项目公司大部分人员就可以转移到别的项目，不仅可以减少成本支出，也可以提高效率。

5月，张强所在公司的另一个项目开盘。此时，同时在售的项目数量是3个，7月可能还有一个项目开盘。在售项目增多，销售去化却越来越慢。

为了尽快去化，避免未来新老项目竞争，张强所在公司决定对旗下在售项目实施差别化销售策略，即根据项目销售紧迫性，制定不同的优惠折扣，与周边竞品项目形成价格阶梯。

新的销售策略没实施几天，张强所在公司迎来了监管约谈。监管层面表示，项目降价销售引发老业主投诉。建议该公司取消优惠折扣，个别特殊房源可以打折销售，但折扣不能超过10%。

在张强看来，由于二手房价格下降，新房与二手房之间的价差拉大，大量购房者转向二手房。根据市场情况适当调整价格能够提升企业周转速度。“市场一旦进入下行通道，及时止损就是最有效的应对措施。”前述房企营销人士称，监管部门应该充分尊重企业的选择，卖得贵或便宜是一种市场行为，应由市场调节。

张强说，地方政府对新房价格的干预，更多是出于保持土地市场稳定性的需要。一旦土地价格出现波动，势必会影响土地出让的成交和收入。此外，地方政府还主要考虑减少购房者因降价维权事件的发生。

上述房企投资人士说，个别去化慢的项目，维持备案价销售不出去，降价又不被允许，只能让项目更加艰难，进而影响企业拿地的积极性。