投资客和炒房客少了，法拍房也卖不动了？

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈荣浩，编辑：陈梦妤，题图来自：视觉中国

前段时间，深圳50万元/平方米的最贵法拍豪宅，在各大平台刷屏。

但这并非常态。

据中指研究院数据，2024年上半年，全国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年7.42万套增加约5.8%，而总成交金额为1537.3亿元，较去年同期减少约43.2亿元。

7月29日，北京瀛和律师事务所合伙人律师戴金花向《每日经济新闻》记者透露，目前法拍市场的房源，更多的拍卖原因是业主无法按期偿还债务，履行法院判决的能力下降。

一、挂牌量更多，价格却降了

在部分业内人士眼中，法拍房一直是房地产市场的一个重要观察指标。

“我们一般把法拍房市场的住宅成交当作市场二手房成交的价格底线，其实法拍房的成交也会影响二手房市场。”在深圳从事房产中介工作的刘小伊告诉每经记者。

今年上半年，全国法拍房挂牌量还在上涨，但整体成交金额有所下降，呈现了较为明显的量涨价跌。

从中指研究院数据看，法拍住宅的成交，已经占到整体法拍市场近一半份额。

各类法拍房挂拍套数及成交金额图源：中指研究院

上半年各物业类型法拍项目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3万套，成交总金额765.3亿元，占各类型法拍成交金额的49.8%。

商业法拍房源和工业、土地、车位等物业类型的成交量也有所增加，分别为1.53万套和1.05万套，其中商业房源成交量同比增加3.8%，而工业、土地、车位等物业类型的成交量同比下降2.8%。

但成交总金额和成交均价下降了。

2024年上半年，全国各类法拍房源成交总金额较去年同期略有降低，成交均价下降更为明显，从2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。

其中，法拍住宅房源的成交均价由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，成交价格下滑与市场预期、法拍房供应量增加以及购房者更加谨慎等因素有关。为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场寻求机会，以期抵消房价下降空间。

“法拍房的折价率也有所增加，今年上半年法拍住宅的成交价整体相当于评估价的七七折，较去年上半年八三折来说，竞买人可获得的优惠力度更大了。”柏文喜说。

上海市光明律师事务所律师付永生提到，随着法拍房的增加，律所相关业务也有所增加。但法拍房“水”太深，有一定风险。

“（法拍市场）普通购房者偏少，专业投资者及炒房客较多，而专业投资者本身就具有一定的法律知识，也熟悉一些行业律师。”付永生说。

二、折价的法拍房，反过来影响二手房市场‍

在刘小伊看来，法拍住宅的折价，与当前二手房市场的以价换量情况很相似。

财经评论员张雪峰也向每经记者表达了类似观点，法拍房价格在一定程度上给当地的二手房市场提供了价格参照，如果法拍住宅市场价格出现下滑，会影响购房者的价格判断，从而进一步影响二手房市场的活跃度和价格。

据每经记者观察，目前多数法拍房源相比二手房市场，都有较为明显的折价现象。

以深圳某房地产项目为例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面积为244.56平方米，总价约2228.5万元，折合单价约9.11万元/平方米。

来源：阿里法拍

而目前该小区的二手房挂牌均价普遍在12万元/平方米以上，实际成交价也多在10万元/平方米以上。在链家平台，今年6月成交的一套该小区86.77平方米房源，成交价为1150万元，折合单价约13.25万元/平方米。

来源：链家

7月26日，阿里法拍成交的一套万科某小区房源，成交总价为625万元，面积为133.77平方米，算下来单价仅4.67万元/平方米。

而在二手房市场，现阶段该小区业主挂牌价普遍在5.95万元/平方米区间，实际成交均价在5.36万元/平方米。

在链家平台，同样一套该万科小区133.75平方米的房子，业主挂牌价为860万元，折合单价6.4万元/平方米，挂牌时间为8个月前。

在柏文喜看来，法拍房折价主要影响的是潜在买家的意愿以及二手房业主的定价策略。“一方面，法拍房的低价位可能会吸引部分购房者，从而影响二手房市场的供需关系；另一方面，法拍房的成交价格也可能成为二手房市场的价格参考。”

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈荣浩，编辑：陈梦妤