上海楼市还有机会热起来吗？

有段时间没跟金融小伙伴约饭了，不过他们说过的那句“我们也在盯二手”我记到现在。不同场合我提了这句三次，始终觉得这句背后的东西还没挖够。

就比如越来越多时候我发现，二手最能反映楼市。

新房受供应影响、土地又有点延迟。二手几乎是那个最客观、最即刻的楼市数据。

更重要的是什么，这也是我把那位金融小伙伴的话记到现在的原因：二手最大程度链接了需求端，还有什么比这两个字更能真实反映楼市的？

借着这个切口我也来回答下最近被身边同行和中介问得最多的一题：下半年楼市会怎样？

我记得上月有位粉丝也在留言里问到这个，原谅码字狗的我太忙了，今天把这个问题重新拾掇起来，希望还不太迟。

一

先说下八月二手到底成交多少套。

其实现在说八月二手还太早，还有十天没过完，全月的数据也得下月才有。但这不妨碍我们先看下成色。

截至8月19日，8月上海二手房（注意不是二手住宅）已经成交10918套。

按照工作日和非工作日的单日成交均值去看后面这十天

可以匡算出八月二手房成交大概是：10918+538✖9+653✖3=1.77万套上下。

这数字是二手房，还不是二手住宅。

我们再用1.77万套✖92%（二手住宅/二手房=92%），可以看到八月二手住宅成交应该在1.64万左右。这是个匡算数字，比的不是最后到底是精准到百位还是千位，比的是这个数字我们应该怎么去看。

二

不要单独看8月，把8月放入6～8月这个时间段去看。

1.6万套的数字无论最后如何波动，他最后大概率都高不过7月。

我们把6～8月的数据放一起看，如果各位还记得两个月前的一篇《数据看这次新政大概能持续多久》的稿件的话，应该会记得我们在这篇稿件里说的新政有效期前后持续差不多3个月。

这里面3个月最后回落的那条线不是别的，是5·27新政前一年的平均水平。

那回过头去看这个6～8月的数据，无论是递减速率、还是有效期，都预估的比较精准。

不过说这么多可不是为了复盘数据，而是想让各位看到6～8月的成交是一个可预估、有规律的周期性数据。

所以之前有粉丝在问：不是说新政持续3个月么？我一直想找机会解释下。3个月不是高歌猛进的3个月，而是一个周期里的3个月，这背后站在数据的角度是抛物线的自然走势，站在需求端是市场需求被满足后的自然回落。

而周期性数据放在今年楼市里还有个作用，就是随着周期开始和结束你会发现6～8月的数据完整托底了今年的二手楼市。

就今年年底如果有人复盘今年的数据，他大概率不会感受到去年5月后那种市场如坠冰窟的断崖感，今年楼市最危险的时刻已经过去。

同时你也能看到上海楼市想要的是什么。

三

这就可以回答下那个问题：后面还会有政策么？

首先市场托底这件事的背后其实可以看到一些政策制定的底盘逻辑。

从去年9月的认房不认贷，再到12月的普宅标准的改变，最后来到今年1月的放开外环外的单身限购，这里面每一步走完都有自己的周期。

这个我们也在过往的稿件里为各位分析过，分别在2～4周不等的新政有效期。带着这些过往的经验，5·27新政的发布节点是经过深思熟虑的。

5·27之前是小阳春、5·27结束后是金九银十。

完美过渡的背后上海想要的不是过热或者过冷，而是平稳过渡。

翻看过往的政策你也会看到，不管是支持性政策还是限制性政策，背后的永恒逻辑都是稳定。过热要降温、过冷要扛过去。

也就是说只要市场是平稳或者说是正常的，比如接下来市场金九银十、以及本身就没那么热的11月、12月。

只要是正常的，政策就没有出台的必要，即使有政策出台也大概率是微调型波动，所以在期待下一步新政甚至期待再来一次5·27的群体可以适度醒醒了，总的来看下半年的基调在这。

四

后面金九银十也不具备什么未知性。

虽然金九银十被诟病，但这原本就跟十年前开发商在九月十月开房展会卖新房有关。

现在线下房展会几乎销声匿迹，金九银十自然声浪不如以前。

但从2016年以来的数据看，大部分年份里的9月、10月基本都是下半年成交的顶梁柱。

只有遇到类似2020年的甩尾年份或者2021年7月的三价就低这类政策外力会出现不同走势，其余只要正常跟着市场走，每年的九月、十月都是成交的自然发生月。

所以理论上只要下半年不出类似三价就低这类抑制型政策，9月、10月的二手成交都不会拉跨。

所以你说后面楼市会怎么样？答案基本都在这了。

五

老实说现在的一些现象也已经说明问题，市场平稳期最容易出现的情况就是横盘，就是买卖双方的数据就卡在一个区间，比如成交价、议价空间。

这两个数据还高度关联，新政后有人口嗨成交价涨了。本质上其实是议价空间的收窄，让价格没有继续往下走而已。

说实话我最近也已经看到一些横盘迹象，议价空间是我们日常会观察的一个数据。我参考的议价空间是链家的转定单议价空间，不能代表全市，但可以拿来参考下议价情况。

这个数据已经连续三周停留在7.3%，没有继续下探。

更有趣的是转定单是在不断下滑的，以往伴随着转定单下滑，议价空间会随之放大。

很好理解，成交减少、客户下场少了、议价空间拉大。但现在并没有如此，这背后能看出很多模糊情绪，比较明确的一个情绪：是房东不再愿意大幅降价。

另外还有一点，就是房东的挂牌意愿在走低。

现在我们经常都能看到二手挂牌量高的消息，但其实是存量高，新增挂牌是另一回事。这是房东挂牌意愿、置换意愿的一个数据。

这个数据我们可以参考链家每月的日均新增挂牌套数数据。如果说转定单链家市占只有25%，那挂牌市场链家70%+的市占率可以定性一些问题。

我们现在已经看到链家每月日均新增挂牌数据，同比回到去年同期、环比清晰下滑。

今年目前为止的日均挂牌量已经来到小阳春以来最低，房东挂牌热情在退却。

这背后我问过身边一些房东朋友，他们反馈比较多的一点是：价格太低、这时候卖不划算。这也在某种程度上加速了下半年横盘市场的到来。

六

又是一次二手分析，每次二手分析我都感慨良多，这是上海最大交易体量，是每个购房者用脚投票换来的楼市一线。所以我尽可能地去做到真实，不管是滞后的网签还是硬吹二手都不是我要的，更希望为各位带去的是此时此刻正在发生的、或者有凭有据可以看清走势的蛛丝马迹。

接下来的我们需要更清醒，不管是看高还是看低市场都需要清醒。

市场有时候跟人生一样，站在年中看年末，看不出什么的，非得过上几年才能说有些什么差别。