住房养老金制度此时推出，释放出什么信号？

最近几天，“房屋养老金”突然刷屏了。全中国四亿房奴，突然破防：

原来，我们不仅要赡养老去的父母，还得赡养年迈的房子；

乍一看，以为要拿房子给我养老，仔细一看，才知道是让我给房子养老；

有人忍不住感叹，买房如买“爹”，真的好费钱。

物业维修基金好比预交住院费，防止“爹”生病；房屋养老金好比生活费，让“爹”老有所依。最后，还要交一笔房地产税……

有网友感叹：一边还房贷，一边给房子交养老金，简直爽麻了。就想知道，自己退休后社保够不够养房子？

唯一的赢家，大概只有房屋检测机构了。大A还没回到2900点，房屋检测概念盘先涨停了。

吐槽归吐槽，大家最关心的还是这几个问题：

房屋养老金到底由谁出，会不会增加房产持有成本，让房价继续下跌？

买房的时候已经交了一笔“住宅专项维修资金”，是否又要再交一笔钱？

住房养老金制度此时推出，到底释放出什么信号？

一

关于房屋养老金，最大的关注点无疑是：这笔钱谁来出？

围绕这个话题，各种传言和来源不明的消息满天飞。

一张广为流传的截图显示：

“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，并标注了不同房屋的收费细则，比如对于总层数在22层（含）以上的房屋，每平方米交存144元。”

但很快，“上海网络辟谣”公众号发布辟谣消息称，“从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实”。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，按照传言的标准，不需要30年时间，房子就可以重新造一遍了。每年都交意味着20年要交30万元，30年要交45万元，平均4500元/㎡的单价超过了普通高层住宅的建安造价。

舆论炸了锅，住建部官网赶忙连发5条动态，核心主题只有一个：“公共账户政府建，不给群众添负担。”

就在今天（8月26日），住建部相关司局负责人又专门回应：公共账户不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

说来也是无奈，房屋养老金并不是突然蹦出来的，一切都有迹可循。

2022年5月24日，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，就提出：“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。

距离现在已经过去了两年。

2023年3月，住房城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

差不多一年半前，已经提出了试点。

今年3月的全国两会记者会上，住建部部长提到了“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”，其中就包括：要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

直到这个时候，房屋养老金都没有引起特别广泛的关注。

直到上周五（8月23日），国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长透露了最新进度：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

而且领导专门强调：特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

由此可见，房屋养老金主要由两部分组成。

一部分是个人账户，由住宅专项维修资金构成，这笔钱是购买新建商品房的时候已经强制缴纳过的，并非试点对象；另一部分是公共账户，由政府负责搭建，这才是试点的主要内容。

起码在试点阶段，不需要业主额外掏钱。

二

可是，既然已经有“住宅专项维修资金”，为啥还需要“房屋养老金”？

原因很简单，这笔钱根本不够用！

据第一财经报道，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，看起来似乎很多。

但是，这笔钱并不是均衡分布的。

很多老小区、老公房建起来的时候，尚未建立起“住宅专项维修资金”制度，一开始就没有这笔钱。它们恰恰是最需要维修的。

有人说，老旧小区可以补缴住宅专项维修资金，也确实有这样的案例。去年宁波出台政策，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。

且不说让从来没掏过这笔钱的老小区业主，心甘情愿地交钱。即便有专项维修资金，随着通货膨胀、物价上涨等因素，大概率也无法负担将来的大范围改造。

曾有全国两会代表举例称：

在南京，即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区，仍有近三成小区余额低于10万元，远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。

有网友分享，自己在县城的小区有20栋楼，房屋维修公示牌显示1000万维修费用，光修理下水道就花了200多万。

一个难以接受的现实可能是，专项维修资金大概只够用于外观上的修修补补“小手术”，动到筋骨的“中大型手术”，还需要其他支撑。

随着存量房时代的来临，老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。

众所周知，我们的商品房虽然只有70年产权，但很多材料都是按50年寿命，而且很多小区30年就已经步入老年，甚至破破烂烂了。

当年的第一批商品房，楼龄基本已经30岁了。

《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，城镇存量住房规模已超过300亿平方米。以10年为一个周期来看我国家庭住房建成时间，2000年以前的房屋占比达到27.55%，21世纪00年代占比达到33.98%，10年代以后占比达38.47%。

也就是说，到2030年，差不多有3成的房子超过30年楼龄。到了2040年，超过6成的房屋将进入中老年阶段，需要的大体量资金支持。

很多老旧小区当初在规划、设计、建筑材料、建造工艺等方面就存在不足，很多已经开始衰朽。管道漏水、墙皮脱落都是很常见的，有些甚至存在结构安全上的隐患，需要从外部加固。

很多人可能没意识到，还有一种房子属于“高危群体”，这些年在各大城市遍地开花的超高层住宅，动辄去到40层甚至50层。由于设计和使用方面的原因，超高层的老化速度远远快于普通低层小区。

为了避免更多老破小、超高层沦为未来的“贫民窟”，必须要未雨绸缪，提早介入。

从这个层面来看，房屋养老金-公共账户的补充，是非常有必要的。

三

那么，公共账户的钱从哪里来呢？

总结主流观点，大概有以下四种途径：土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等支持。

这里面的每一笔钱，都与房子所在的城市密切相关。

我一直觉得，选上海做试点有个很重要的原因是，它是财政最富裕的城市，没有之一。放眼全国，估计只有上海出钱给老公房搞“拆除重建”。

作为唯一一个被住建部特别点名的试点城市，上海相当积极。住建部发布会三天前，上海市长已经在一次会议中披露了上海的进度：“第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。”

房屋养老金的出现，其实给我们所有人都敲响了警钟：房屋老龄化社会，正在不可避免地加速到来。

与之相随的，一场史无前例的巨大分化，也在悄悄开始。

你有没有注意过22个试点城市名单？

上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

它们是一线城市、强二线城市、省会城市、副省级城市。无锡虽然不属于前述分类，但人均GDP在全国都是靠前的。

除了城市在分化，城市内部的房子也在分化。

短期内来看，新房和次新房暂时还不需要面对“大维修”。没有维修资金护体的老房子，恐怕要面临一次价值重估了。