传黑石40亿美元接盘，潘石屹张欣要卖掉SOHO中国？

本文来自微信公众号：界面新闻（ID：wowjiemian），作者： 吴波

SOHO中国的老板潘石屹张欣夫妇，似乎真的退出中国房地产了。这次不再是单纯资产出售，还涉及上市平台私有化。

3月10日，有消息称黑石集团正与SOHO中国（00410.HK）就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。

受此消息影响，SOHO中国今天开盘后短线急速上涨37.58%，报每股4.1港元，最新市值213.18亿港元。截至上午十一时十二分，SOHO中国已经短暂停牌。

据相关媒体援引两位消息人士称，有关交易细节预计将在未来几周内敲定。黑石提出的私有化报价为每股6港元，这较SOHO中国今日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

这项交易中，黑石还将接管SOHO中国的债务。根据其中期报告，截至2019年6月底，SOHO中国的债务为人民币326.8亿元（约合47亿美元）。

知情人士还透露，潘石屹张欣夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

对于私有化一事，SOHO中国方面回复界面新闻称，“晚些时候SOHO中国将发布公告，一切以公告为准。”

目前，潘石屹和张欣的家族信托持有SOHO中国33.24亿股股份，比例达63.9309%。潘石屹是信托的实益拥有人，张欣为信托的受益人。

黑石和SOHO中国交易并不意外。去年10月底，在SOHO中国将出售京沪两地8个商业物业的消息中，意向买家之一正是黑石。

一位业内人士告诉界面新闻，2018年，原SOHO中国有限公司执行董事兼总裁阎岩加盟黑石集团，后黑石和SOHO中国有了更多交集。

阎岩或许在其中起到牵线搭桥重要作用，是双方交易的关键人物。她于1996年进入SOHO中国，是后者22年老将，负责业务包括项目拓展、成本预算控制及全面管理，一路做到总裁、首席财务官、首席运营官，对SOHO中国甚为了解。

SOHO中国是潘石屹和张欣在北京成立的港股上市房地产公司，在中国一线城市北京和上海持有多个写字楼物业。

根据SOHO中国2019年半年报显示，其北京、上海有8个核心资产，分别为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。这8个项目在上半年给SOHO中国带来了约7.44亿元的租金收入。

根据2018年财报所列物业资产，除了以上核心资产，SOHO中国还持有三里屯SOHO、银河/朝阳门SOHO、中关村SOHO、丹棱SOHO、SOHO东海广场、SOHO嘉盛中心、SOHO中山广场长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸、北京公馆、服务式公寓和SOHO3Q等物业资产。

最近几年，SOHO中国也一直有出售资产的意向和动作。

 2014年，SOHO中国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业面积，总价82.8亿元。

2015年，又通过股权转让的形式，SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星，总价84.93亿元。

2016年，SOHO中国又卖了上海SOHO世纪广场，总价32.2亿元。2017年，SOHO中国进一步卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积，总价85.8亿元。

2019年，除了7.61亿元出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包，还传出出售核心资产消息。

2019年6月，SOHO中国就列出了一份资产出售清单，将涉及上海、北京两地共计13个项目摆上货架，资产总价值约78亿元。

2019年10月，财新报道新报道，SOHO出售计划的第一笔交易正在进行且接近最后阶段。交易项目包括北京上海8个项目核心项目，总价值在500亿-600亿。

随后，SOHO中国发布澄清公告，否认此次交易。但其中表述仍然耐人寻味——“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

而值得注意的是，这次传闻中的其中意向买家之一就是黑石。

黑石是一家总部位于纽约的另类资产管理巨头，是一位长期从事房地产业务的专家。其主要业务包括包括PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金等。

这家公司2017年底管理的资产规模达4341亿美元，房地产基金业务的管理规模占1153亿美元。2018年，它为亚洲有史以来最大的房地产基金筹集了71亿美元。2019年，它在全球有史以来最大的房地产基金中募集了205亿美元。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想告诉界面新闻，尽管，面对房地产市场疲软和经济放缓，但包括黑石在内的全球投资者对中国这个全球第二大经济体充满信心。

北京和上海的商业地产仍然是全球投资者的首选。在中国市场，从投资的目标城市来讲，北京和上海维持在第一梯队，广州和深圳是第二梯队，杭州、成都等二线城市是第三梯队。

目前，中国写字楼租赁行业也受到冠状病毒爆发带来冲击和压力。但李想认为，写字楼市场相较商业零售来讲，受到冲击比较有限。首先，在建设方面，2019年供应量已经创下新高。今年写字楼市场的供应集中放量将推迟至下半年。其次，在需求端写字楼租赁等活动是停滞的。

他预计写字楼市场将在今年下半年会逐步回归正轨，而需求端的反弹预计将于今年年末、明年年初集中体现。

除了黑石对中国投资市场兴趣和信心，对于这次交易，有业内人士分析称，整体收购比单独收购简单，这也为黑石完成交易提供更大的确定性。

与国内处理资产不同，潘石屹张欣近两年在海外动作十分密集。

天眼查显示，从2019年12月至2020年1月中旬，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

其长子潘瑞也在英国成立Estates房地产公司（欧房集团），投资了多个大型地产项目。

本文来自微信公众号：界面新闻（ID：wowjiemian），作者： 吴波