SOHO中国20亿美元卖身高瓴资本？

本文来自微信公众号：投资界（ID：PEdaily），作者：任倩，原标题《高瓴资本火速澄清》，头图来自：视觉中国

高瓴资本看上了SOHO中国？

据路透今日报道，高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，这笔交易作价可能超过20亿美元。另有消息称，高瓴还在考虑承担约180亿元（合27.2亿美元）的SOHO中国贷款，作为其杠杆收购的一部分。

受此消息影响，SOHO中国股价一度暴涨40.61%至3.22港元，股价创7月以来新高，市值一度达167亿港元。相比昨天收盘价，市值大涨40亿港元。

然而，投资界第一时间向高瓴求证，对方回应：消息不属实，未打算对SOHO中国私有化。随后，SOHO中国股价突然跳水，截止今日收盘涨幅收窄至7%，市值回归127亿港元。

下午，SOHO中国一度大涨40%，高瓴火速回应：不属实

一则传闻，将高瓴资本与SOHO中国联系了起来。

今日午间，据路透报道，私募股权公司高瓴正在洽谈将地产开发商SOHO中国有限公司私有化，这笔交易的价值获超20亿美元。有知情人士称，过去几个月高瓴资本一直在与SOHO中国进行商谈，不过与SOHO中国的谈判还处于初期阶段，可能会有变化。

另有消息人士透露，高瓴还在考虑承担约180亿元的SOHO中国贷款，作为其杠杆收购的一部分。根据SOHO中国2020年中期报告，截至6月底该公司债务总计330亿元人民币。

如若属实的话，与高瓴资本的谈判将是SOHO中国今年第二次尝试私有化。8月13日晚间，SOHO中国发布公告，宣布终止早前要约私有化事项——意味着黑石集团40亿美元拟私有化SOHO中国的交易宣告终止。

一石激起千层浪。3个月来股价处于低谷的SOHO中国应声大涨，一度暴涨40%至3.22港元，股价创7月以来新高，市值一度达167亿港元。

不过，短短几个小时后，情况急转直下。投资界向高瓴资本官方求证获悉，对方表示，“消息不属实，未打算对SOHO中国私有化。” 

对于急迫卖身的SOHO中国来说，被高瓴“拒绝”，并不是一个好信号。

经历大涨后，SOHO中国股价突然跳水，涨幅收窄至5%，截止今日收盘涨幅收窄至7%，市值回归127亿港元。

上一轮谈判流产：三个月前，PE巨头黑石也放弃了

相比高瓴，SOHO中国与PE巨头黑石的缘分，更为人熟知。

早在2019年10月，就有消息传出黑石与新加坡国有控股的GIC组成买方团，意图收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场等，总价值500亿~600亿元。

相似的一幕出现了。受此消息影响，彼时SOHO中国股价也一度大涨27.07%。不过SOHO中国随即发布了一则澄清消息，否认了此次交易，但公司同时也在公告中表示：“集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会”。

黑石与SOHO中国很可能一直就在接触，只是未达成交易。今年3月10日，黑石集团“二进宫”，与SOHO中国展开排他性谈判。据悉，每股报价6港元，交易价值40亿美元。换言之，相较当时SOHO中国不足3港元的股价，溢价率超过100%。

对于SOHO中国来说，黑石不失为一个好买家，不仅开出双倍价码，还贴心地帮忙还债。有消息称，黑石除了要出40亿美元的私有化资金外，还将接手SOHO中国大约47亿美元的债务，两者合计87亿美元。而从交易流程上看，相对于此前收购多处房地产项目，变成对SOHO中国公司进行整体收购。

不料，期待了5个月的私有化最终流产。8 月13日晚间，SOHO中国公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未就潜在交易的条款达成共识。8月14日开盘，SOHO中国股价一度跌超7%。据彭博社报道，核心原因是公共卫生事件使SOHO中国的业务前景充满不确定性。

SOHO中国能与黑石集团产生交集，或与阎岩这一关键人物密不可分。公开资料显示，目前担任黑石集团亚洲房地产部董事总经理一职的阎岩，曾在SOHO中国任职长达22年，并历任SOHO中国首席运营官、财务总裁和总裁，对SOHO中国可谓非常了解。2018年3月，阎岩以个人发展为由从SOHO总裁之位离职，并在次月加入黑石集团。

近两年，黑石在华“频频”扫货。2018年12月，黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼；2019年春天，黑石集团以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权，接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

潘石屹夫妇退场？这几年，已经卖卖卖大量物业

过去几年，潘石屹一直在不断地卖卖卖。

据不完全统计，SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产，合计233.6亿元，处置资产产生的现金流入超过200亿元。当然，频繁出售资产背后，是SOHO中国连续下滑的业绩。

遥望2012年，SOHO中国转型自持物业，做起了包租公的生意，当时的潘石屹满怀信心，预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

但理想很丰满，现实却骨感，5年来SOHO中国业绩滑坡严重，营收由2012年的161.43亿元缩水至二位数，2017年营收仅为19.63亿元。

潘石屹曾诉苦，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是行业最低的资金成本，但这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

为此，潘石屹曾把目光投向过共享办公，推出SOHO 3Q，这被潘石屹看作是SOHO中国的第二次转型。但同样反响平平。潘石屹在多个场合提到，要将3Q项目在2019年分拆上市。不过，这个3Q业务从创立至今没有获得多少利润，在2018年股东大会上，甚至有股东直接怼上来，请求3Q项目别烧太多钱。

生意越来越难做，潘石屹开始着手退场。2014年，出售了SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半的物业，总价82.8亿；2015年，将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权卖给复星，总价84.93亿元；2016年，以32.2亿元的价格出售上海SOHO世纪广场；2017年，卖掉了虹口SOHO和凌空SOHO的剩余物业，总价85.8亿元；2019年，SOHO中国发布公告宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包……

目前，潘石屹和张欣夫妇持有SOHO中国的63.93%股份，他们原本计划在与黑石达成交易后保留少部分股份，如今希望落空。

不过近年来，潘石屹累计抛售了旗下大量的资产，套现了数百亿元。在2020年胡润全球富豪榜中，潘石屹、张欣夫妇，以250亿人民币的财富位列其中。一顿操作猛如虎，SOHO中国最终花落谁家仍然扑朔迷离。

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