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本文来自微信公众号:正和岛 (ID:zhenghedao),嘉宾:孟晓苏(原国家房改课题组组长、中房集团原董事长),编辑:微澜,原文标题:《房子问题,这篇文章一针见血》,题图来自:AI生成
一直以来,房地产都是业界和大众尤为关心的一个话题。
而在今天经济承压的情况下,房地产的问题更是重中之重。
那么,当下究竟该如何看待我国房地产市场?
房地产面临的一些挑战和现实问题到底该如何解决,房地产将往何处走?
过去地方政府依赖的土地财政又将何去何从……
这一系列问题与我们每个人的财富和未来息息相关,需要我们反复地去追问和思考。
近日,我们专访了原国家房改课题组长、中房集团原董事长孟晓苏先生。以下为采访精编,内容涉及房地产的诸多焦点问题,细细品读,希望对你有所启发。
一、房地产的“病”,行业自身治不了
问:今年上半年您观察到的房地产的情况如何?对此,您有哪些思考?
孟晓苏:今年上半年的数据已经出来了,看整个中国经济的发展,很多行业都还不错,稳中有进,但房地产行业目前来看是最差的。
2024年1~7月份,全国房地产投资额又下降了10.1%,销售额下降了25.9%,并且还在继续下滑,这种下滑是在已连续两年下滑情况下的一个新下滑。
2022年,房地产的销售额一下就下降了5万亿,到了去年又下降了6.5万亿,相比于2021年18.1万亿的销售额高峰,相当于每年丢掉了5、6万亿的销售额,这也由此带来了投资额下降、存量房屋不适当地增长。
另外,这也导致很多企业也没有拿地的动力了。最近,我看到一些地方政府拿出了200多块地来招拍挂,最后告诉我只谈了两块。这种情况还继续从房地产行业向各个行业传导,包括相关联的建材业、家居家电、装修等一百多个行业。
房地产的作用,过去是正的,拉动了这些行业的发展,现在变成了负的,“拖累”了这些行业的发展。
但问题又在于这些行业本身就涉及到大量的就业,房地产项目没了,建筑行业撤销一个项目部,减员20人,这背后是1500个农民工没有工作。
这种下滑继续传导到地方财政,卖不出地,也就意味着没有土地出让金,连续两年半等于是两个腰斩,从2021年的8.7万亿土地出让金,这可以认为是中国历史上的最高峰,下降到5万多亿,再到今年上半年的1万多亿,如果下半年也是1万多亿,就等于一年下来没卖出多少地,并且这里面还有不少地是由地方政府的城投公司来承担的,现在民营企业已基本没能力拿地了。
本来我一直主张国有企业应该退出市场化竞争的房地产领域,但现在看,如果没有国有企业撑着,可能地方政府连地都卖不出去。
可以说,目前房地产的“病”已不是行业自身能治得了,它是一个综合性问题,是各种因素造成的,本来可能没这么多病,但架不住7、8个不同科室的护士轮番给它打针,最后把这个病人打得半死,这导致了最后的政策合成谬误。
而要解决房地产的问题,也不能仅局限在行业里面了,需要中央高度重视并转化成各个部门和各地政府的配合,社会各界都应该关注,并最终建立起共识。
二、治疗房地产的“病”,需要超常规手段
问:房地产走到今天这个地步,背后的逻辑或原因是什么?
孟晓苏:在历史上,房地产曾有力地拉动了中国经济,尤其是自1998年房改以来,头两年还看不出,但到2000年就看出来了,这个是有数据的。
在房改刚开始的时候,中国GDP总量居世界第7,当时专家普遍认为,到2025年中国才有可能成为世界第三,到2050年才有可能是世界第二。
但没想到,从1998年房改后,前12年里,中国经济发展平均每两年超越一个国家,到2010年超越日本成为世界第二,这背后是什么力量推动的?
改革开放是大背景,而房改又是改革开放中的一项重要举措。房改释放了大量内需,配合中国当时快速发展的外贸,形成了一个双循环的局面。
但站在整个大周期来看,2011年后,中国房地产就面临很多困难。从2011年开始,中国经济增长幅度一下从9.5%降到了7.9%,然后接着连续下滑,到六点几、五点几,到现在为了“保5”而奋斗。
原因是什么?就是火车头(房地产)熄火了。
2011年出了什么样的问题,让房地产失去了内生性的增长动力呢?就是限购政策及围绕限购延伸出来的限贷措施。
2013年,我曾专门写过文章批评这种限购政策。新一届领导,经过商量后确定了因城施策,比之前一股脑的限购要好,但后面因为约谈地方政府,因城施策停止了,所以你看到最近几年,又重提因城施策了。
应该说从2011年开始房地产就是一个下滑期,在2021年之前,这个时间线内房地产还是小周期震荡起伏,但到了2022年因为过度调控,使得一直下滑到现在。
有一段时间,很多人还错误地把房地产当成“灰犀牛”,但其实什么是“灰犀牛”,地方错误的调控政策才是真正的“灰犀牛”,到现在为止,以房地产为代表的和所拉动的100多个产业都遇到了困难。
这次下滑跌幅之深,很多业界人士都哀叹,说没有超常规的措施是起不来了。
问:这个“超常规”措施具体指的是什么?
孟晓苏:首先,第一个超常规措施就是政府要取消乱作为,变成积极作为。
继续实行限购政策,就是乱作为,楼市下滑到这种地步,有钱的老百姓不买商品房,但没钱的老百姓也没有保障房,两个有效需求都不足,这才导致楼市急剧下滑,但你又没有别的产业去替代房地产,所以你还要不要继续限制老百姓去买那些他现在不会买的东西?
至于积极作为则是要学习中央的做法,中央已经带头提出了一些新的措施,包括金融措施,由央行出钱再贷款。我相信在发展一段时间后,这些政策的效应会慢慢展现出来,这种做法的长期效应更值得期待,这是一个超常规。
第二,加大保障房建设也是一个超常规,中央已经将其定为三大重点推进工程之一。在商品房每年要丢5万亿~6.5万亿这样巨量损失面前,如何保住房地产和上百个相关行业、产业不过度受拖累,这时候需要尽快补足的是房地产的另一个方面——保障房建设。
商品房与保障房是一个硬币的两个面,他们互相依存,互为支撑。正确的方法是要完善两个体系,即完善住房市场体系和住房保障体系。
事实上,保障房还是缺的,特别是城市里的新市民家庭,他们是常住人口,不是户籍人口,所以这部分人的数据就长期没人去统计。
有人说房子都够了,不是这样的,他的统计数据的基础错了,他是按城市的户籍人口来统计的。
中央二十届三中全会已明确提出,要给予城市常住人口和户籍人口同样的待遇,包括什么呢?一个是社会保险,一个是义务教育,还有一个就是住房保障,把新市民关注的几个问题都提出来了。
拿住房保障的问题来说,既然中央要求你针对常住人口,那就不能光站在户籍人口上考虑问题。
另外,如果在整个房地产商品房低迷的时候,能够启动保障房建设,每年投入5万亿或者是6万亿资金去建设保障房,就能把国民经济在房地产低迷之中失去的这块补上。
那么如何建设呢?
中央带头出5000亿,地方政府相应配套,政府出资达到1万亿,再加上银行、信托、基金的力量,包括社保的力量,就很容易达到5万亿,5万亿投入到保障房建设上,不收土地出让金、不摊入城市基础设施建设费用,这对建筑和相关产业也是一个巨大的拉动。
所以,我认为在商品房低迷的时候,一方面要想办法去收储商品房,使其变成租赁型保障房,另一方面,大力推进保障房建设,这也是超常规手段中的一个重要手段。
三、中国房价还会涨吗?
问:今年我们看到,除了北上广深一些大城市没有完全放开限购,其它地方都基本完全放开了,但我们注意到,这些地方放开后,整个房地产市场好像也没有太大的变化。您觉得一线城市是否会全面放开限购?若放开,会对楼市形成什么影响?
孟晓苏:从政策角度能够看到已经有一个比较重大的转变。
前些年房地产政策都是抑制市场,想办法让老百姓不要多买房,但现在则是推出一系列金融政策来支持老百姓买房,包括降首付比例、降低银行的贷款利率,拿出一部分再贷款支持地方政府收储商品房等等。
但是我们看到行政性的限购措施还没有根本去除,特别是一线城市,人们都在关注。
拿2016年来说,在中央楼市去库存的政策要求下,北上广深带头先推动了楼市,随后传导到强二线城市、二线城市,再到三、四线城市,很快就把全国楼市带动起来了,进而房地产相关的上百个行业都起来了。
北上广深的作用是标杆作用。最近很多二三线城市,乃至新一线城市都放开了,为什么居民信心还起不来,他们还是在看一线城市这个标杆。
可能有不少人觉得完全取消限购太刺激了,也有一些专家认为一取消限购就麻烦了,全国人民都住到北京,住到上海,这(人)都爆棚了怎么办呢?
但我就奇怪了,中国发展了这么多年,限购也就是最近14年的事情,北上广深的人口数量都在2000万上下,难道都是由于限购造成的?美国纽约、日本东京……世界上很多大城市都没有限购,难道他们那里(人)就爆棚了,房价就涨上天了?
所以一线城市放开限购已没有必要犹犹豫豫、扭扭捏捏了。只要一线城市不取消限购或不调减限购措施,全国人民就会认为原来那些政策会回来。所以一线城市的举措影响到了全国。
事实上整体市场仍然是低迷的,政策力度还没有充分显现,即使房地产政策全部都落实到位,它也得有9个月的滞后期,因为它有房屋产出和消化的过程,更不要说现在的政策有的还没有到位。
问:所以是颁了很多政策,但其中一些政策并没有真正落实?
孟晓苏:中央的精神很明确,但并没有都变成政策。
比如三中全会后,很多地方说学习会议,但也就学习了,没有实际动作。三中全会强调加大保障房建设,你总得有点动作,但也没有,整天讲“十四五”已经确定了870万套,但“十四五”是2020年确定的,2021年开始实施的,中央强调加大保障房是什么时候?2023年,从这时到现在可以说是三令五申了,但有些地方还是原来的老路子。
地方政府是需要积极作为的,不要觉得就维持现在的局面,等着等着哪天形势就能变好。现在房地产市场失灵,就更需要靠政府积极作为去应对解决过去遗留下来的问题。
问:很多人认为中国的房价已经到头了,一方面中国人口出生率下降,人口数量已经到达了顶峰,开始往下走;另一方面,中国的城镇化率也已经到了一个瓶颈阶段,您是如何看的?
孟晓苏:人口出生率下降、城镇化速度减慢,这些趋势都是对的。
但是我们要面对的事实是,现在中国很多城市的常住人口放在这里,他们的问题没有解决。并且这么大的人口基数也在不断产生新的家庭,这些现有存量你解决了吗?年轻人结婚需要房子的事情你解决了吗?
且不说增量的问题,光是这些摆在眼下的问题,起码也需要若干年甚至是十年的时间才能解决完,别光是畅想着未来怎么样,把当下的问题解决了才是关键。
事实上,很多专家没有真正读懂数据,他们就局限在城市的户籍人口,但我国城镇户籍人口是6.81亿人,城镇常住人口则达到9.33亿人。他们忘记了这2.52亿人,相当于1亿个家庭。
这里我们先暂且不详聊什么时候会取消户籍的事,但至少我们需要明确,你不能在已经有一个城乡二元结构的基础上,强行再在城市里弄出来一个二元结构来。
这里不是说以前在城里的那些人就不照顾了,而是说在维持住的基础上,还要解决中底层,特别是解决好农民的问题。
拿医保来说,城里人多少有点保障,但农民群众只能回去买新农合,一年收你几百元钱,且异地还不给报销。这些事都需要解决,农民群众进了城就是新市民,这是名称上的认定。
但除了名称上的认定,在身份上,在公共服务上真的认定了吗?
所以一说建保障房,一些城市说我们一年建了多少,结果老百姓反问一句,你给谁建的?网上一些舆论误认为保障房变成了一部分人的特权,也是有原因的。
同样的,拿城镇化率到顶说事的人,想到了撇去户籍人口外的那些常住人口吗?他们身边的人可能都有几套房,但是他们没有看到那些给他送快递、送外卖的小哥,那些清洁工阿姨,还没有房子,那他们应不应该住保障房,要不要住保障房?
今天很多人会说中国经济碰到天花板了,城镇化到天花板了,房地产也天花板,都天花板了,但光说这么几句干巴巴的话,摆在我们面前的实际问题解决了吗?没有的,最后还是要把该解决的问题解决了。
四、土地财政何去何从?
问:在您看来,目前的土地财政状况如何?
孟晓苏:已经是顶峰了,今后不会再有这样高的土地出让金收入了,这话我是敢说的。但是如果说未来地方政府的收入不来自土地,这也是不对的。
全世界各个城市的地方政府的财政收入主要还是来自土地,但人家来自土地的方式不一样,它是通过房地产税,而我们20多年前中央也提出了物业税、房地产税,这是和房改配套的,但这么多年都没有推行,于是地方政府就慢慢搞出了一套不正规的土地出让金政策。
整个形成的过程是很缓慢的,最开始一年就几千亿,后来慢慢涨到上万亿、几万亿,最高一年是8.7万亿。
土地财政的形成某种程度上也是因为实行了分税制,地方财源有一部分需要上交中央,地方留的不多,但事权比较大,留了一个空间——卖地,于是逐渐依赖上土地财政。
这里要再说一遍,地方政府的收入主要来自土地,这点没有错,但在我国没有征收房产税的情况下,政府转而去向另外两个最大众的群体收钱,用这些资金进行城市建设和维护城市管理。
第一是向农民群众收钱,办法就是廉价征地高价卖,其实这也是一种剪刀差。在前年的时候,我了解过一组数据,这些年来土地出让金加起来有81万亿,但分给农民的是2万亿,不到3%,剩下的79万亿都变成了城市管理和城市建设了,要不然这些年的城市建设哪来这么多钱。
这意味着在繁荣城市的同时,苦了谁?苦了农民,最开始2万元征一亩,然后征求了半天,翻了几倍,但这块地拿到城里卖,结果卖出了200万,甚至两千万,这算是土地财政的一条错处。
第二个错处是,这些高价房最后卖给了谁?是新市民,所以反而是财富积累相对低的群体最后买房花的钱越高(老职工早买完房了,已经增值了),按理农民和新市民都应当是政策照顾的群体,反倒是城里原来有房的这些人,没有太多成本,毕竟也不用交房地产税。
所以土地财政本身是存在结构性缺陷的,随着未来的走向,中国应该建立一个规范的从土地上拿钱的地方税收制度,从而逐渐减少对土地财政的依赖。
事实上,到了今天你想再依赖土地财政,你也依赖不到了。
土地财政是回不来了,一些地方政府意识不到这点,不求变革创新,反而开始采取各种非税收入,罚款成风,这样下去,当地的营商环境被搞坏了,几年下来,企业都跑光了,最后受害的还是当地。而且明明有别的税源,为什么不去思考呢?
问:这里的税源是指?
孟晓苏:
1. 第一个税源:小产权房率先征收房地产税
按照现在的现实情况,有大量的小产权房,因为没缴纳过土地出让金等费用,没有确权发证,并不构成真正法律意义上的产权的。
(根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。)
这部分小产权房的比例已经很大了,估算下来大约占了城镇住房面积的22%~25%,大约80亿平方米,相当于8000万套。
其实小产权房只要补交土地出让金,就可以承认它合法,其房屋的价值按照同等地段的商品房给它估价,但一口气交完,他交得起吗,可能交不起;另外,这笔土地出让金收上来后,又有第二个问题——这笔钱该归谁?
这时原来的农民该找上来了,说那个钱应该是我们村的,你过去没征地,现在你刚征地,按照国务院规定,一半以上归农民,你看又出事了,天下本无事,本来这些农民认为自己违法,你别处理我就行了。现在一收土地出让金,反而让农民感觉到不公平了,所以补交土地出让金需要解决很多纠纷和问题。
但如果从政府的税收角度来讲,你通过房地产税来征,恰恰可以解决这些问题,就是分年度,每年你交多少,交完你跟大产权房并轨。并且无论是同样给你提供公共服务的政府,还是那些购买大产权房的居民心理上也平衡了。
并且买小产权房的人还愿意交,因为按年分担,交得起,而且交了他就合法了,(房子)成倍增值了。
举个例子,比如说你这套房屋(小产权房)价值200万,旁边的商品房值400万,如果对你征收房地产税,宣布你这套房子合法化,那你的这套房子也值400万。
如果从这儿征,数量可不小。这个税当然就是按照补交土地出让金的方式,如果按照2%到3%的国际标准税率,平均2.5%来征年税,那么这个房产价值约80万亿,一年就能收2万亿的税。
至于大产权房什么时候收房地产税,政府可以先跟老百姓说明白,让他们有一个准备预期,并且别看大产权房数量多、面积大,但税率要很低才行,千分之几合适。
这里还要再提一下,如何征收房地产税?我补充两点思考:
首先,见房就征。征房地产税是针对房屋,不是针对人头,所有的城镇房屋都应该交税,比如你一个小区有2000套房,就是2000个税源,这个税好收,人不在都没有关系,给你贴条,你说你到国外去了,不回来了,那连续贴几年条,就可以依法把它拍卖了,拍卖完以后留下税款,剩下的你等他来取,他就会出现了。
这是第一步,这一步你说公平不公平,当然不够公平,因为有人有一套,有人有很多套,一套房子就不公平。
所以还有第二句话,见证就退。比如你们是夫妻俩可以退两套房,你单身就可以退一套,如果你家里养着老人,还可以退税三套或四套,这样的话,就让每个老百姓都可以享受到退税,也能鼓励人们去善待婚姻,赡养家庭。
2. 第2个税源:商改住
商改住本身不是因为地产公司建的商业楼多了,而是地方政府批地批出毛病来了,为什么说批出毛病来了,有两个原因:
(1)错误地以为批多少商业地,就能够招多少企业来,然后招商引资不就能够年年带来税嘛,如果是只卖住宅用地的话,卖一次就收不到了。这其实是一种错觉。
(2)因为房地产调控的原因,限制提供住宅建设用地。地方政府为了收土地出让金,拿出很多地以商业用地的性质进行出售。
这里举北京的例子,从2011年房地产调控开始,北京的商业用地和住宅用地供应就开始错位。
按照过去开发的思路,建造的住房小区一般为7%的商业配套和8%的服务配套,总共15%,再多也不要超过20%。
结果从2011年开始,北京住宅用地和商业用地的审批规模是100比100,到了2016年更是发展到了100比150,批准的商业用地比住宅用地还要多出50%。