上海为什么这个时候调整普宅标准？

2023年12月14日上海放宽普宅标准的界定，从原先的均价和环线限制改为144平以下这个单一维度，放宽后上海二手挂牌几乎一夜之间都变了普宅。

今年的9月27日中央层面提倡取消非普，意思是连144平这种界定都不要了。

9月29日上海跟进了9·27的会议精神，实行了增值税免征年限从满五改满二等政策，但其中取消非普这条暂时搁置。

这之后还没买房的或者交易在途的都在关注这条什么时候落地。

直到昨天早上一锤定音，上海正式取消普宅界定。

这意味着从2014年11月20日施行的《关于调整本市普通住房标准的通知》的普宅概念正式退出历史舞台。

这事大么？

是不是普宅这件事关系最大的就是，那个接近总房款5.3%的全额增值税，以500万房子为例，如果征收全额增值税，那这就意味26.5万的增值税。

好像只是税费的事，但如果我们将5.3%放进全市25万套挂牌市场、放进每年接近18万套二手成交的背景里去看又会怎样。

我也挺好奇这个答案的，一起去看看。

一

这波流量会流向哪？

这次真正受影响的是全市的满二&非普房源。

首先满二房源在二手市场是怎样的存在？

两年前链家房源端有份全画像数据，所谓画像数据就是框架性的结构数据。

在这份数据除去无法界定是否满二房源之外，全市满二房源是91%左右的存在。也就意味着10套房源里满足满二条件的房源就有9套，所以满二基本是房源库里普适性存在，比较重要的是非普房源是怎样的存在。

我从10月二手住宅的成交数据带各位去看看非普住宅到底是怎样的存在。

首先新政前界定非普住宅的标准就是144平以上房源。

这部分房源在全市成交体系里是接近5%的存在，分环线看内环内最多，但也不到10%。

分区看挺逗的，青浦和黄浦的“两浦”占比最高，但也将近10%。

分房龄看，也是比较新奇的两头分布，占比较高的要么是1960年以前的房子、要么是2020年以后的房子。

上海10月二手住宅成交明细

反正总的来说这就是个全市均值5%左右的存在，相当于每成交100套房子里5套是非普住宅。

也就是说这次税费影响标的是市场里这样的存在大概是：1✖91%✖5%=4.5%，相当于100套房子里4.5套的存在。尤其是其中将过144平的满二房源所在板块：徐泾、陆家嘴、古北、联洋等等。

其实还有老静安、黄浦新天地、黄浦滨江等等这类房东的房源有不少瞬间少缴近百万的税。

还记得那个被调侃的145平的泰府名邸，新政后这类房源的税费都会大幅减少。

二

为什么这时候出这个政策？

严格意义上这不是政策，更像是政策补丁，但各位如果去问任何豪宅中介，比如老静安或者陆家嘴的中介，或者144平以上的房东朋友，他们一定为这个政策欢欣鼓舞，因为这可能直接意味近百万的税费消失。

好，那为什么出台这个补丁？

直接的回答应该是上周三中央层面的契税减免等政策，但其实这件事有些比较深刻的市场根源。

在今天的成交背景里，144平以上的产品其实是存在成交堵点的，我为各位拉了下10月的成交明细。10月成交算很好的，但各位会发现一个问题。

就是同样的环线、区域、房龄维度里非普房源的挂牌占比是近10%的存在，但成交占比只有近5%，这是个不对称数据。

两者之间如果是绝对量的比较是没问题的，但如果都是占比数据的话，这似乎说明了144平以上存在成交效率的问题。直白说是144平以上住宅存在成交堵点。于是非普取消这件事不仅有着政策层面的直给，但政策背后其实有着更深一个层面的市场因素：144平以上的高总价或者改善产品的交易成本正在被重视被减轻。

所以这次税费调整潮里还有契税，二套人群从原先的一刀切3%降低为1%～2%，140平以下的二套客户是首当其冲受到影响的人群。

哪怕是这次非普取消本身，不仅是增值税，减免的还有个税。

有人开玩笑说一次取消，两次收益。确实，税费调整潮里这次政策前不满五或者不唯一的个税是2%左右，新政后变为1%。

©上海链家

这似乎是税费改革一揽子计划，可能工具箱里没有一揽子那种丰盛程度。

房屋买卖交易过程中的增值税、个税、契税，都在这几天的时间被减免，类似房屋交易税费体系的一次不小的改革。

而一旦一件事上升到体系维度它影响的东西就不是简单的多几万还是少几万，而是全市范围内围绕大标的而重构的交易筹码。

三

接下来楼市会肉眼可见的发生三个变化。

税费调控政策的出台大家最关心的可能就是接下来走势。

先说个挺小众的变化，就是价格可能会微涨，倒不是因为市场行情太好而涨，而是因为原本网签价格和真实成交价格的差距，现在可能会因为增值税的减免而微微反弹。

但我们前面测算过这次政策标的成交房源规模是4.5%，所以事情很小，但会挺奇异的带来短期机械化价格变化。

当然，这次最值得关注的是接下来对成交的影响。

首先量肯定会提升，不管是挂牌还是成交，尤其其中144平以上的产品。

现在每天挂牌量走势就受到929新政影响始终处于高位。新政后这件事只增不减，尤其144平以上房东。

另外成交周期的压缩，现在房源成交周期109天左右，相当于一套房子进入市场后大概3个月左右卖掉。客源成交周期在30天左右，相当于一位购房者进入市场一个月左右就可以上车。

这个趋势在11月会走出怎样的趋势尚未可知，但可以确定的一件事是，144平以上房源无论房源还是客源成交周期大概率会缩短，议价空间收窄也同样。

这件事的趋势目前是在不断收窄的阶段。

11月的走势也还是未知，但2000万以上的议价空间大概率会收窄，也就是说2000万的房东的挂牌价和成交价之间距离会缩短。

这些都是每次新政调节措施后的技术性操作，是接下来大概率要发生的事。

四

这次新政落地时间不是即刻，而是12月1日。

其实这个时间可能会带来一件事，首先11月二手截至目前的二手成交成绩单很不错，很快就破万（二手房，非二手住宅）。

这次税费改革落地还会带动一拨成交，不过应该是12月的事了，相当于这把成交热正在以超出我们预期的进程往下推进。

这次税费体系的改革必然对成交有影响，这次的新政虽然是补丁，但其实你看它的波及范围其实挺大，关键百万规格的税费是确实影响决策天平的金额，这才是最关键的。

现在链家每周的成交依然维持高位，在929新政后第8周新政效果依然强劲。更夸张的是现在每周末的看房人数也维持高位水平。

种种数据在说明一件事——这次新政似乎正在冲自己的独立行情。

接下来有没有政策我不知道，但接下来还有两个重要的经济会议。

按照瞭望智库这篇文字的基调，今年所有经济会议的重点内容之一都该是房地产，所以接下来年底的市场数据可能跟我们想的不一样。