法拍房的水到底有多深

本文来自公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：咸鱼，题图来自：视觉中国

前几天，被一条法拍房的信息震惊到了。杭州丁桥一套“凶宅”法拍房，在经历了52次举牌，14人激烈竞争后，以222万的价格成交。

最关键的是，这套房子的成交价222万，与市场价无异。

这条消息之后，我也尝试着查了一些法拍房的案例，发现无论是哪种类型的法拍房，哪怕是所谓的“凶宅”也都能很快成交，并且价格都不会低于市场价。参与竞拍的人，真的是除了有钱，还有胆！

鉴于法拍房最近太火了，就想跟大家多聊几句关于法拍房的一些事情。

一

在很多人的印象中，甚至根本不知道，法拍房是什么？有些人还以为法拍房是一些违建违规的房产类型。其实，法拍房也是一种购置房产的正规渠道。在一些专业投资客或者比较精明的购房者眼里，这几年，法拍房甚至已经逐渐从偏门变成了一种流行趋势。

在一些法拍房网站上，你会看到一个很神奇的现象，就是这些法拍房，不仅有上万人围观，甚至还有几百人设置了提醒模式。

这么多人关注，法拍房自然是有着极其吸引人的优势。

首先就是便宜，法拍房的起拍价只有市场价的七折！大部分人想到买法拍房，最大的因素就是占便宜。法拍房一般会低于市场价，大概是市场价的7折左右。如果，这套房没有人跟你抢，那你就可以以市场价的7折购买！

上面的截图中就可以看出，起拍价都是低于评估价的，评估价就是所谓的市场价。如果这套法拍房第一次没人要，流拍了，那么第二次挂牌价还会再打8折，也就是说，相当于打了5.6折，5.6折！什么概念？

别说凶宅了，凶宅的鼻祖贞子宅我也抢着买好吗？

其次，就是法拍房容易捡漏笋盘。有时候，法拍房会出现一些，核心地段，还不错的房源，这些房源在市场上可能出来的不多，算是优质房源，特别是有学区房加持，一般这种法拍房，刚出来就会被人盯上。

比如，在法拍房的信息中，我们发现，在上海，越是总价贵的房子，围观和设置提醒的人越多，越是便宜的房子，反而关注者并不算多，而这些贵的房子，一般都处于中环内，甚至内环内。

也可以理解为，法拍房中，并非是捡着最便宜的买，而是捡着最有价值的买，这种核心地段的房子，如果以低于市场价购入，那肯定是赚到了！

即便溢价拍的，高于市场价，很多人也觉得能够买到好房子，贵点也无所谓了。

在成交的案例中，很多的市区房，大多都是以溢价结束。

这套古北的房子，起拍价只有1300多万，市场评估价大概在1600多万，而最终成交价在将近2300万。

还有这套位于黄浦区的房子，起拍价与市价已经无异，但还是拍出了39%的高溢价。

这些竞拍人是疯了吗？

当然不是，最大的原因就是，法拍房不限购。在一线，特别是限购比较严重的城市，比如北京、上海，对于用光房票的有钱人来说，法拍房就成了他们购置房产的一个很重要的途径。

这个时候，碰到优质的房源，即便高出市场价，也是有人要，毕竟很多人都更看好一线未来的升值潜力，甚至是房产的保值能力，况且，法拍房相对于二手房来说，省税又省中介费。

现在市场上的二手房，基本上所有的税费都是由买家承担的，不仅如此，还要承担至少2个点的中介费。但是在法拍房中，房子的税费，是竞拍人和前房东各自承担的，也没有任何中介费产生。

如果你买的法拍房，价格即便与市场持平，那么从二手房买卖的角度来说，也是略低于购买二手房的购房成本的。

不仅如此，法拍房也可以贷款。

这点来说，对于很多买法拍房的人，门槛又降低了不少，如果你是首次竞拍，那么应该可以贷足6成首付，如果是二套，也可以贷3成，房贷利率也与市场没什么差别。

二

说了这么多法拍房的优势之后，什么人在买法拍房就很一目了然了，最常见的一类就是专业房产投资客，特别是下注一线城市的投资客。

法拍房的不限购，可以让他们在一线城市购买多套房产。

这些人买完也不是自己住，直接转手租掉，后期时间长了之后，随着物业升值，再次卖掉的时候，也很难被发现这曾是一套法拍房。

还有一类人，就是限购（没有房票）人群。

这类人分两种，一种是还没有房票的人，俗称刚需。在城市处于明显涨幅期的时候，很多人还没有房票，但是眼看着房子再不买就要从全款变首付，首付变厕所，于是法拍房就成了他们的购房通道。

还有一种是，被限购的一类人，比如手上的房票已经用完了，但是手上有点钱，又没啥投资渠道，可能就会把目光转向法拍房。可能还会有一些图新鲜凑热闹的年轻人，比如在知乎上，我碰到过一些购买法拍房的人，大多都是因为觉得新鲜好玩，后来研究发现，法拍房的确便宜，正好自己购房资金有限，拍房就成了他们觉得还不错的置业选择。

三

法拍房乱花渐欲迷人眼的背后，也有着非常短板的一面。

其实说白了，不管再多人围观法拍房，在整个购房人群比例中，仍然是小部分。

法拍房，全称为“法院拍卖房产”，是人民法院按照国家法律规定依法进行拍卖的房源，大多都是被强制执行拍卖的房源，比如：

银行贷款产生：原业主不能如期偿还房贷；

民间借贷产生：我们这几年比较多的网贷平台，或者是其他民间借贷，在借贷期间，双方约定以房产为抵押，到期不能还款；

司法没收产生：因为涉及刑事案件，在判决中被依法没收犯罪嫌疑人个人全部财产；

无主的房产：无人认领的房产，比如前面提到的杭州凶杀案就属于无人认领。

在大多数购房者认知中，这些房子，多少有点不吉利，毕竟前业主发生了比较落魄的事情，才会导致房子被拍卖。而且除了无主房产之外（这种凶宅可能性比较大），其他的三类都有一个非常相似的特点：身世复杂。

如果买了法拍房的话，还有可能会碰到一些比较崩溃的事情，比如说：拍下的房子被非法侵占，这是法拍房最大的风险，很大一部分的法拍房，在竞拍结束之后，房子被老业主以没有地方住为由非法侵占，或者就是第三人以房东欠钱为由侵占。

最关键的是，很多法拍房在法拍结束之后，法院会在竞拍中明确表示，不负责腾房，需要竞买人自行解决。

还有可能被他人骚扰，如果原房东除了正规的借贷之外，还欠有高利贷等民间借贷。即便房子被拍卖之后，房东依旧无力或者不愿偿还高利贷，这时候即便房子卖掉，新业主也有被泼油漆，甚至长期骚扰的可能，遇到这种情况，基本上也只能报警了。

身世复杂的法拍房，需要买家有着极大的耐性。

比如，曾经有法拍房源被原业主先后抵押给12个人，经历过繁复的交易、变更、质押与消质等流程。

如果想要买法拍房，需要消耗大量的时间成本，并且需要有耐力和各种不怕麻烦的精神。

法拍房还有一个最大的心病——就是风水问题。这点来说，作为法拍房略微有点牵强，毕竟作为社会主义接班人，我们应该科学对待。只不过呢，大部分人不太愿意接受拍法拍房的原因，就是因为觉得这类房产晦气，更不希望未来走原来业主的老路。

四

可以说，法拍房是一款优劣势对半开的这样一种房产形式，也只会是一种小众的购买渠道。

为什么我们看到拍法拍房的人越来越多？现在我们可以看到的是，这两年的法拍房大多都被溢价成交，失去了价格优势的法拍房依旧在被市场接受，甚至一些房子，我们在看到的时候会发现，即便起拍价已经与市场价一样，设置提醒和围观的人仍不在少数。

比如厦门这套标的为一个多亿的别墅项目，起拍价已经跟市场价一样，但仍然吸引不少围观群众。

为什么，还有这么多人愿意高价抢拍这些不吉利或者是凶宅呢？我想，很大的一部分原因就是：限购的当下，很多需求被压抑。房产作为财富的最佳表现形式，越来越多的人，开始不在乎法拍房的身份，在年轻一代的人身上，他们面对凶宅，很直白的看法是，穷鬼和厉鬼谁厉害？

大部分人都觉得，穷不怕，还怕鬼吗？

当然也有人觉得说，当初很多小区，前身都是乱葬岗，还有旁边有墓场，这些房子不是照样有人买？也不影响后期升值。

甚至还有人调侃说，杭州的这套凶宅，如果说介意的话，整栋楼都会介意啊，特别是一楼，因为跳下去就是死在一楼的门前啊，也没见一楼邻居卖房……

五

法拍房作为现在购房的一个特殊的渠道，正在慢慢的走进更多人的视野中，开始被越来越多的人关注到。

当房产成为当下财富的最佳表现形式时，或许，不管这套房子曾经发生过什么，好像都显得没那么重要。只要是在核心的地段，优质的产品，就不会缺少关注者。

也再一次证实了一个信息，楼市发展到此，客户掌握优质房产的渴求，越来越强烈。

那么各位呢？你们会买法拍房吗？

本文来自公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：咸鱼