贝壳找房敲钟在即，它的招股书都说了啥？

7月24日，贝壳找房（以下简称“贝壳”）正式向美国证券交易委员会公开递交招股书，拟在纽交所挂牌上市。美股将迎来中国“居住服务平台第一股”，股票代码“BEKE”。据悉，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳IPO的联席主承销商。

招股书显示，贝壳是中国领先的线上线下房产交易和服务平台，其三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务，致力于为3亿家庭提供全面、可靠的居住服务。

贝壳财务数据表现亮眼，业绩向好。招股书显示，2018年、2019年，贝壳营业收入分别为286亿元、460亿元，营业收入增速超过60%。

GTV年增万亿，增速最快的线上线下房产交易和服务平台

平台模式助力贝壳GTV（Gross Transaction Value，成交总额）增长强劲。招股书显示，2018年贝壳GTV实现11531亿元人民币，2019年则突破20000亿人民币大关，提高至21280亿元人民币，同比增长84.5%，一年时间增长近万亿。从GTV来看，贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台，以及中国第二大商业平台。

在2020年二季度，贝壳表现更为吸睛：单季度GTV达9992亿人民币，营收不低于197亿人民币，同比上涨72.4%，录得净利润不低于27亿人民币，同比涨幅高达589.3%。

灼识行业咨询有限公司（以下均简称为“CIC”）报告称，贝壳已经成功搭建了中国唯一规模化的线上线下房产交易和服务平台。通过“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网，贝壳建设并完善了行业基础设施。截至2020年6月30日，贝壳平台进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

加速释放平台网络效应

中国的房产交易服务市场广阔，但由于基础设施薄弱，从业者与消费者的体验、效率始终难以有效提高。为此，贝壳构建起ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络），重新定义服务者之间的关系。作为贝壳平台底层操作系统，ACN连接不同品牌、经纪人，帮助服务者高效合作、共享成功，进而为客户提供更优质、更便捷的服务。

据了解，ACN与美国的MLS（Multiple Listing Service，房源共享系统）类似，经过链家和贝壳多年来的持续改进，ACN从对效率的提升、线上线下互动等方面已全面超越MLS。招股书披露，ACN对于房产交易行业作业效率提升显著：2019年，贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV计，贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍，贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元，增长至2019年下半年的2030万元，增幅高达86.2%。

通过数字化和标准化提升效率及体验

贝壳通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造，搭建行业基础设施，促进交易效率和服务体验的提升。

在数据的数字化和标准化方面，贝壳率先推出“真房源”行业标准。自2008年以来，贝壳投入大量资源构建并丰富“楼盘字典”。根据CIC报告，截至2020年6月30日，楼盘字典涵盖了约2.26亿套住房，是中国最全面的房源数据库。而“贝壳分”信用体系的推出，则为量化管理经纪人的服务品质提供了标准。

在交易流程的数字化和标准化打造上，贝壳通过线上化，推动个性化搜索、VR看房、IM等技术创新，提升交易体验。

在服务品质的数字化和标准化方面，贝壳为门店和经纪人提供SaaS系统和其他工具包，推出平台治理机制以及培训计划，引导经纪人和门店不断提升专业水平和服务品质。

尽管线上对传统服务行业进行了大规模的渗透，但贝壳依然认为服务者的价值会更加凸显而不是削弱。服务者有更多的工具和数据在服务场景中使用，为消费者提供更优质的服务。

丰富平台想象力

随着贝壳服务范围的不断扩大，贝壳的基础设施正在助力包括房地产开发商、金融机构在内的行业各方改善自身业务、提高服务品质和效率。

招股书显示，2019年贝壳平台新房交易GTV达7476亿人民币，是2018年2808亿人民币的近3倍。而据CIC报告，按照GTV计算，中国新房销售的经纪服务渗透率预计会从2019年的25.5%进一步上升到2024年的42.5%，贝壳将对房地产开发商贡献更多价值。

强大的平台扩展能力让贝壳在其他新兴业务板块也贡献佳绩。招股书显示，2019年贝壳其他新兴业务收入与2018年相比上涨了15%。值得一提的是，该市场拥有广阔前景。CIC报告显示，中国房产金融服务市场规模将从2019年的2.9万亿元增长至2024年的6.6万亿元，到2024年涵盖房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模将增至4.3万亿元人民币，复合年增长率为15.4％。

由此来看，贝壳平台的横向扩展能力和垂直纵深能力将助力其进入更多增长领域，不断迸发新的增长势能。

持续而强劲的业务及财务增长能力

2018年平台上线之后，贝壳的各项财务指标呈大幅上涨态势。招股书披露，贝壳收入主要来自存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。随着交易量增大，其总收入从2017年的255亿元人民币增加12.3％至2018年的286亿元人民币，再进一步增长60.6％至2019年的460亿元人民币（65亿美元）。在2019年，贝壳存量房交易和服务实现245.7亿元人民币收入，新房交易和服务实现202.7亿元人民币收入，其他新兴业务则实现11.7亿元人民币收入。

2019年贝壳调整后EBITDA为29.17亿元人民币，实现了381%的超速增长。此外，贝壳现金充沛，拥有健康的经营现金流叠加股权和债权融资，公司2017年、2018年和2019年现金及现金等价物分别为52.4亿元人民币、91.2亿元人民币、243.2亿元人民币。

提升服务与口碑

由于房产交易具有较高的客单价，服务品质和透明度显得尤为重要，消费者更愿意选择具备良好口碑的经纪品牌。贝壳长期投入人力物力，先后推出“真房源”标准、打造拥有2.26亿套房源信息的楼盘字典等，同时凭借经纪人的优质服务与口碑，保持了较高的品牌美誉度和客户满意度。

另一方面，贝壳通过各类线上、线下品牌推广和活动大大提高了品牌知名度。例如，2018年赞助俄罗斯世界杯的央视转播、2019年11月举办新经纪峰会、2020年1月开始为期两年的中国女排赞助，这些推广加深了客户对贝壳的品牌认知。

基于服务品质和品牌传播的双重效应，越来越多的购房者选择贝壳的服务。招股书显示，2019年贝壳平台上发生的总交易数高达220万单，其中存量房买卖60.7万单，新房53.2万单。2020年4-6月，贝壳移动端月均MAU高达3900万。

重建价值链

贝壳成立后吸引了一大批业内知名的房地产经纪品牌与之合作。据招股书，截至2020年6月30日，贝壳平台共连接了265个房地产经纪品牌。

随着数据、交易流程和服务品质的进一步数字化、标准化，贝壳也改变了房地产开发商与购房者的互动方式，贝壳通过在线营销和创新工具为房地产开发商提供全面的销售和营销解决方案，重建价值链。

根据CIC报告，贝壳与2019年中国签约销售额排名前100名的所有开发商全部建立了业务联系。

技术驱动

依靠强大的数据洞察力和先进技术，贝壳通过VR、AI、大数据和IOT等新技术提升客户体验和平台效率，从客户获取、经纪人合作、财产清单管理、交易工作流程管理，到付款、产权清算和托管、金融服务和结算管理，贝壳的创新技术支持了房产全生命周期服务，并赋能所有平台参与者。

在VR技术应用方面，客户通过实时互动的沉浸式体验，大大提高决策效率，最大程度地减少了实地看房的成本。

招股书显示，2019年贝壳完成VR线上浏览量4.2亿次，客户VR看房总时长2300万小时，2020年第二季度，平台每天平均约有15.9万次VR线上浏览量。

贝壳亦持续投入大量资源于研发能力。根据招股书，贝壳2017年、2018年和2019年在研发上的支出分别为2.52亿元人民币、6.71亿元人民币和15.71亿元人民币，研发投入实现倍增。截至2020年6月底，贝壳拥有包括大数据工程师、AI算法工程师、安全和风险管理工程师、基础架构维护工程在内的3080名研发专业人员。

新居住市场份额未来可期

根据CIC报告，就GTV以及2019年存量房、新房销售以及房屋租赁交易量而言，中国拥有全球最大的居住服务市场。预计该市场将进入稳定增长时期，存量房交易将变得更加重要，并将以12.4％的复合年增长率增长，市场空间从2019年的8.4万亿元人民币增至2024年的15.1万亿元人民币。

随着中国居住服务市场供求关系变得更加平衡，房地产经纪服务将产生巨大的市场机会。预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到2024年的19.1万亿元人民币，经纪服务渗透率则将从2019年的47.1％增长到2024年的62.2％。

行业快速发展给予了贝壳广阔的成长空间。在此背景下，贝壳未来将专注于四大关键战略：继续发展基础设施，提高行业效率和体验；继续提高服务品质，并加大对服务者的投入；拓展服务类别，提供居住服务一站式解决方案；精选战略投资和收购标的，整合互补，稳固市场地位。