中国房企的港股“炼金术”

作者｜周超臣

头图｜视觉中国

最近国内房企仿佛商量好了，争先恐后把物业管理业务分拆出来拿到香港上市。

周四，外媒报道称，中国恒大（03333.HK）考虑在香港就20亿美元物业管理业务进行IPO。周五，恒大发布公告确认了这一消息，称该公司正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务（“物业管理业务”）于香港联合交易所有限公司独立上市（“可能分拆项目”）。

7月21日，媒体报道称，融创中国（01918.HK）正考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO。6月29日，世茂集团（00813.HK）公告称，旗下物业管理公司世茂服务向联交所递交了上市申请。

根据腾讯新闻棱镜的统计，截至目前，港交所已有29支上市物业股。截止7月14日，2020年已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团（背后的母地产公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产）、正荣服务上市。另有近10家公司提交了招股书。

据虎嗅获悉，华润置地、龙湖等房企也在紧锣密鼓地筹划把物业管理板块分拆出来拿到香港上市。

一时间，房地产企业颇有大干快上抢时间窗口、一起去港股淘金的既视感。

中国的房地产普遍是重资产模式，当年王健林处理旗下酒店业务和文旅项目还债时找的借口就是万达要向轻资产模式转型。物业管理作为轻资产，虽然盈利微薄，但却是房企稳定的收入来源，回报也相对可靠。

“（物业管理）盈利模式相对简单，不像房企有那么复杂的线条和沉重的债权债务。”华润置地的一位内部人士对虎嗅表示。

把物业管理业务分拆出来上市并不是什么新鲜事。最早可以追溯至2014年6月，花样年控股（01777.HK）把旗下物业管理公司彩生活（01778.HK）分拆上市，顺便抢了个“内地物业管理公司分拆上市第一股”。

2015年10月，中国海外发展（00688.HK）把旗下物业管理公司中海物业（02669.HK）分拆独立上市。

2016年7月，绿城中国（09979.HK）旗下的绿城管理控股把旗下的物业管理公司绿城服务（02869.HK）分拆上市。另外，今年7月10日，绿城管理控股（09979.HK）才在香港上市。

从2018年开始，内地房地产巨头开启了分拆物业管理业务单独上市的浪潮。

图片：克而瑞地产研究

根据克而瑞地产研究在2018年12月的一份统计，雅居乐、碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉等纷纷在这一年把旗下的物业管理公司送到了港交所上市。

为什么原本是鸡肋或边角料的物业管理业务成了近年房地产企业的宠儿呢？

棱镜在《分拆物业上市，地产公司的新资本游戏》一文中援引香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲的观点表示，地产板块的市盈率一直徘徊在3~5倍左右，而物业板块则是30倍左右，物业板块拆分上市，估值立即上涨10倍。

事实上更夸张。虎嗅根据昨日收盘后的数据不完全统计，有些地产公司的物业管理公司的PE动辄50、60、70倍，有的甚至达到100倍。30倍的市盈率算是非常保守的。

物业管理公司的估值有多高，碧桂园服务的市值相当于碧桂园市值的50%，雅生活服务的市值甚至比它的母公司雅居乐还高，简直点石成金。

虎嗅根据7月30日收盘后统计的房地产企业及其物业管理公司的市值和市盈率统计对比

房地产企业拆分物业管理业务、单独上市的大背景——

一是我国的房地产市场已经进入存量时代，卖房子的想象力已经见顶。同时，作为房地产公司服务经营主体的物业管理公司，由于服务着数量众多的业主，同时伴随着互联网技术和大数据的成熟，物业管理公司的价值逐渐凸显，日渐成为资本市场的宠儿；

二是，2018年以来我国的信贷环境持续收紧，对房地产企业而言，融资环境较为严峻；

三是，物业管理不太容易受到宏观调控的影响，所以是房企稳定的现金流。

而把物业拆分上市的逻辑是：将资产证券化，多融钱，减轻资金压力。房地产企业的市值长期被低估，把物业管理业务分拆出去后，无需依赖背后的地产公司就可以直接接触资本市场进行股本或债务融资，这样既能减轻母公司的财务负担，又能得到更多的融资金额，为其现有业务及未来扩充提供资金，有助于物业公司的发展。

上述华润内部人士分析认为，物业管理公司的业务延展也让资本看到发展方向 ，比如物业参与到了二手房经纪、出租领域、还有很多以前部委、单位的住房管理市场化运营，让物业管理拓展了很大的市场，前景还是非常好，“另外大房企业融资越来越难，下游物业公司上市也拓宽了他们的融资渠道。”

但为何这些房企争先恐后抢这个时间点上市让人费解。如果从宏观政策来解读，唯一能解释的就是，自2019年底到今年上半年，政府除了三令五申“房住不炒”外，更是把老旧小区改造写进了政府工作报告里——2020全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。据统计，全国共有老旧小区约17万个。

专业物业管理的缺失一直都是困扰老旧小区治理提升的难题，老旧小区改造后，必然引入专业化的物业管理，从而释放出巨大的市场需求。

无利不起早，何况房企都是猴精。