本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，题图来自：AI生成各位这两年有过提前还贷的想法么？尤其是对于那些曾经买在利率高点的人，我朋友就是2019年在苏州买房，纯商贷利率6.4%，这利率也是我目前见过最高了，换算到每个月房贷8602元。单利息就要还7000多元，其中86%都是利息。如此高额的利息成本，也难怪去年身边好多人咬着牙都要尽可能提前还贷。事实也确实如此。整理自：人民银行根据中国人民银行，截止2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。也是近10年来，个人住房贷款余额首次下降。于是肉眼可见的银行着急了，单是2024年存量房贷利率就接连下调了3次，5年期以上LPR从4.2%下调至3.6%。来源：财联社而反应到市场上，有国有大行表示，今年9月25日以来，个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成。紧接着我又去问了几位房贷经理。从他们的回答中，也都表示现在咨询提前还贷的人，普遍比去年上半年少。所以提前还贷变少是真的么？以及为什么现在大家不太想要提前还贷了？一先来看看过去一年，到底还了多少房贷这里需要简单做下计算。首先，我们看到2023年个人住房贷款余额是38.17万亿元，如果仅看余额，似乎只是比去年少了6200亿。。但一方面除非整个2023年大家都不买房，不然新增贷款余额不会是负值。要知道即使市场普遍低迷，去年TOP100房企的销售总额依然卖出了6万多亿元，并且根据国际金融监管总局数据。来源：中国政府网2023年一共发放住房按揭贷款6.4万亿元，这个量还是非常大。所以一边在多发另一边贷款余额又在减少，大概率中间缺失的部分，其实是被提前还贷抵消掉了。于是整个2023年提前还贷的数量应该是：换句话说，仅仅过去一年，全国人民就提前还掉了约7万亿的房贷。什么概念？我去查了下2023年全年国民总收入大概在125万亿元，另外2023年我国人民币存款又增加25.74万亿元，所以你可以大致理解为：去年一年大家挣的钱，20%是拿来存银行，还有0.6%拿来还房贷了，并且这还是总额计算，如果精准分摊到买房人群的身上，比例会比这个更多。当然提前还房贷影响的不止是购房者个人，更多的还有银行。毕竟一直以来房贷都被银行视为长期稳定的优质资产，在绝大部分六大行的贷款明细表上，个人住房贷款的占比都在总贷款量的20%以上。但各位知道这笔重要资产，这两年减少了多少么？2023年，42家上市银行个人住房贷款规模同样出现首度萎缩。同比前一年减少了5467亿元，今年上半年依然没有好转，相比2023年末又减少了3191亿元。即使略有上涨的，42家上市银行中也只有13家银行，占比不到三分之一。以住房贷款余额排名前10的银行来看，除了邮储银行和中信银行还能实现为数不多的净增长，减少最多的工商银行、农业银行，对比去年末就是少了超1000亿。整理自：2024年上市银行财报所以现在基本可以确定了，无论是所有购房者提前还掉的7万亿，还是具体到六大行也能减少动辄千亿级别的贷款量。和我们体感的大致相同，去年确实是提前还贷的高峰期。二但最近有几个数字，却在悄悄变化。首先一个依然没有改变的事实，是从去年到目前为止，今年个人住房贷款余额并没有反弹，还在持续减少。根据最新央行发布的《2024年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年三季度个人住房贷款余额37.56万亿元，同比下降2.3%，结合之前2023年末的余额是38.17万亿元。这意味着，截止今年9月，个人住房贷款余额又减少了6100亿元。但如果我们单独把这几个季度间的情况做对比，减少的趋势其实是有所放缓。注：第一季度数据对比维度为2023年末2024年三季度对比二季度余额减少0.61%，数字上看比二季度的-1.05%，已经放缓了下降幅度。此外根据中新社表示10月份个人住房贷款规模也开始驱稳。来源：中新社明显好于前9个月月均减少690亿元的水平，也好于前两年同期水平，这是一个新趋势的改变。但再怎么说总的贷款余额还是在减少，这时候想要更精准的知道提前还贷的情况，还得靠另一个指标：CPR，也就是居民早偿率指数。CPR的值越高，说明背后越多人在提前还贷。之前这个数值站在高点，根据国泰君安研究显示，还是在2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位。毕竟对比2023年银行的理财产品平均收益率大概在2.94%，而再一看自己的房贷利率在4%以上。明眼人都知道，费尽心思理财不如安分守己提前还贷，并且还是不用动脑盲还就行。不过，最近这个数值却悄悄开始逆转了。注：不同研究机构数值会略有差异可以看到自4月后CPR整体呈现下降趋势，而截至最新第三季度末CPR指数已经降至12.4%。这还是在10月宣布再次下调房贷利率之前的变化，四季度居民提前还款意愿很可能会更低。而之所以会有这个变化，其实这件事早有意图，如果你仔细看今年9月国务院金融会议中，官宣原话是：“下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款”。言下之意很明显了，存量房贷利率的降低，减少每月的还贷金额、同时也减少购房者的利息总额。这下就算你有提前还贷的打算，大概率也会后置。所以站在政策层面来看，看似是银行让利，但本质上存量房贷利率的下降和提前还贷之前的缓解，其实是扯平了。三当然今年这波最大力度的利率调整，也真的在发挥它的作用。不仅是今年以来接连三次下调LPR，时间横跨2月、7月、10月。此外1年期下调35基点，5年期以上下调60基点。也是为近5年内降幅最大的一次，这背后可以释放多少房贷利息。以我2023年上海买房的同事为例，最初利率为4.2%+35BP=4.55%。先来看看LPR，因为每年调整LPR的机会只有一次，也就是写在合同上的LPR重定价日，她是在9月20日。第一步，先按照最新9月公布的5年以上LPR，自动调整为3.85%；第二步，再结合在10月宣布存量房贷“所有银行统一调整为LPR-30BP”。于是接连两波利好，现在她的房贷利率变成了。3.85%-30BP=3.55%。对比最开始的4.55%，利率直接降了足足1%，体现在每月还款房贷也是立竿见影。2023年每月房贷还是约8300元，如今只需支付约7400元，调整前和调整后，就是每月少还近1000元的房贷。而根据官方测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节省支出约1500亿元。这才是大大减少提前还贷的原因，但这还不是最极致的。毕竟我这位同事是9月20日的定价日，但对于更多购房者普遍应该是次年的1月1日，所以别着急还有好消息。就是如果结合最新11月20日5年期以上LPR为3.6%。来源：中国人民银行对于大部分购房者，自明年1月1日下调后的存量房贷利率将是：3.6%-30BP=3.3%。换言之，如果BP不变的话，这批购房者将按照3.3%的房贷利率保持至少一年时间。对于买房人来说实在是值得在年底庆祝一杯了。至于还有没有提前还贷的想法，拿我同事的原话就是，现在商贷利率标准已经和自己的公积金贷款（利率为3.1%）基本持平，也没啥好纠结了记得去年年初想要线上预约还贷，还被贷款经理告知至少要排队两个月，甚至还出现过线上预约关闭的情况。但如今如果想要预约提前还贷，从2025年的1月开始，基本每一天都可以选择。四这两年的楼市，确实是调控最频繁也在极速转变的两年。我们经历了认房不认贷，普宅标准的取消这样的楼市大激荡，也见证房贷利率一次比一次更大力度的下调，都跟过山车一样经历着。但不可否认的是，正是因为比别人经历了更多，也见得更多，反而让我们成为了穿越周期的人。这样的好处就是当再次面对调控的时候，可以有更多思考。比如在房贷利率远远高于一般理财产品时，提前还贷确实是一个节省利息不错的选择。当然我也见过因为超出自己能力范围之外强制提前还贷，一次性还款好几十万现金，甚至不惜找亲戚借钱而压力倍增。趋势没有好坏之分，难得的是趋势之下依然能保有清醒克制。所以各位，如果是现在的你还会选择提前还贷么？
