为什么上海的房价会对称发展？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国

今天我们打开地图会发现，上海很多东西都是对称的。

我们以黄浦江为界限，左边有外滩，右边就有陆家嘴；左边有徐汇滨江，右边就有前滩与之相呼应。

如果我们再以黄浦江为中轴，东西折叠，会发现两边的新房、二手房均价，也几乎都能重叠。

这一切都是巧合吗？会不会有什么我们不知道的深层逻辑？更重要的是，按照这个深层逻辑推理，我们能不能找到下一个潜力板块？

黄浦江两岸“面对面”

去外滩旅游过的同学应该都听过这样的导游介绍。

在我们的左边是有着百年历史的外滩建筑，而在我们的右手边是本世纪初逐渐兴起的陆家嘴，所以我们能看到两岸的建筑呈现完全不同风格。

其实除了外滩vs陆家嘴，我们沿着黄浦江溯流而上，会发现更多这样两岸中心“面对面”的情况。

世博滨江vs后滩，随着2010年上海世博会的开幕，世博滨江板块，吸引了很多投资的目光，身价倍涨。

随之而来的，对岸的后滩也出现在了投资客的眼中。这几年，世博滨江板块开始打出“后世博时代”，后滩的概念也逐渐形成。

当然成形的还有后滩的房价，随着后滩概念逐渐形成，加上后滩内环内的地理区位，后滩的房价一度热起来过。

这种两岸的“帮带”效应也体现在了徐汇滨江vs前滩身上。

一个是只要有新盘入市就会火爆的徐汇滨江，另一个是打破头也不一定挤的进的前滩。

其实对称的还不仅仅是滨江中心的数量和房价，还有我们目前再熟悉不过的房价体系。

黄浦两岸，房价对称

看着今天的浦东，我们会理所当然的认为上海的绝对中心就是外滩&陆家嘴。

但如果回到30年前，在浦东还没建起来的时候，我们是否还能预见今天的房价分布格局。

所以这背后一定有种某种初始的发展逻辑，而我们找到的这个发展逻辑，就是“东西联动”。

之前我们在《浦东为什么这么牛*》说起过浦东的崛起之路，而这条路的背后，还有一个更深层次的发展逻辑。

那就是“东西联动”，是指浦东+浦西，联动发展。

也就是，黄浦江两岸，城市规划、基础设施建设、产业发展，三方面实现完全意义的一体化，这四个字是布局浦东发展的16字方针中，压轴出现的。

原话是：金融先行、贸易兴市、基础铺路、东西联动。（摘自：朱镕基同志向邓小平同志汇报浦东新区发展规划的宗旨）

因为要联动黄浦江以东和以西两个方向的发展，所以才会有今天我们看到的5座东西向大桥，还有十几条地下隧道，它们像经脉一样连接着上海的东西两部。

因为要联动黄浦江东西两岸的发展，才让外滩和陆家嘴成为上海房价分布图的中心点，也让黄浦江成了房价分布的对称轴。

数据来源：兔博士APP

就连两边的房价涨跌幅度都几乎一致，真的可以说是“很联动”了。

既然两岸发展受“东西联动”影响这么大，那么问题来了，按照这样的发展逻辑，上海会不会出现下一个“热土”？

会是北外滩吗

如果说外滩和陆家嘴是滨江1.0的话，那世博滨江vs后滩、徐汇滨江vs前滩，就应该分别是滨江2.0和滨江3.0。

那会有滨江4.0的出现吗？

从滨江的地理位置来看，陆家嘴除了和外滩对望之外，朝北还和北外滩“面对面”，并且这三个地方还形成了一个“三角形”。

这个三角的概念有意义的地方在于，三个地点离的真的非常近，你站在外滩看向陆家嘴的同时，头往左边一撇，就是这个北外滩。

从北外滩目前的发展态势来看，它似乎也正在起势的路上。

目前从规划来看，北外滩的开发体量达到了超规模的840万㎡，而这，也是上海继陆家嘴建设开发之后，最大规模的一次城建规划。

在地标建筑上，北外滩核心区将建三座新地标建筑物，高度分别是480米、380米、300米，与陆家嘴“三件套”隔江呼应。

这样的北外滩，可以说是非常有崛起优势的，不过目前北外滩新房项目很少，二手房项目又过于老旧，均价在8.7w/㎡，这和对面的陆家嘴还有很大差距。

不过有差距，也意味着有上升空间的可能。

我们可以看看北外滩的土地市场，目前北外滩板块不仅加快了土地推出速度，而且百亿地块频出，比如之前杨浦的江浦社区R-09地块。

5家房企共同竞标，最终被金隅地产以69.2亿的价格拿下，溢价率高达38.3%，楼板价为8.57w/㎡。

从土地市场我们能隐约感受到北外滩的住宅均价超过12w/㎡是没问题的。

对称来看，上海哪些地方价格偏低呢

虽然上海各个板块都有不同的发展条件，而且有很多板块还跳脱了原本的板块发展逻辑。

但是目前总的来看，黄浦江的对叠效应、环线效应还是有着基本面的影响，那从这种对叠效应出发，上海有没有均价偏低的地方呢？

例如：北面内中环间的位置，目前的二手房均价还在6w~8w之间，而和它相对应的浦东花木，板块二手房均价达到9.4w。

而北外滩身后的板块均价7w~8w左右，而隔江对过的板块已经在8w~10w之间。

这样对应却有着价格差距的板块还有很多，背后的原因也多种多样，比如：轨交配套、商圈分布等等。

但是长远来看，这些价格偏低的地方，它们有着天生的地理优势，远比偏远板块更有发展潜力，至于发展天花板在哪？

可以参照下它的“对称点”。

最后，以黄浦江为中轴线，向两岸推开，因为东西联动的发展逻辑，我们能看到一张两边较为对称的房价分布。

而从滨江1.0到3.0，几乎每冒出一个滨江热土，都会打上“下一个陆家嘴”的标签，但其实上海东西联动的格局早已决定了，上海只有一个陆家嘴。

而联动格局的逻辑，会带出更多更多像外滩&陆家嘴这样的联动存在，这也让我们有理由期待滨江4.0的到来。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽