上海外环外的房价天花板是多少？

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，原文标题：《上海外环外房价天花板都能到多少》，题图来自：视觉中国

上海链家放出一批最新的二手房源成交数据：

最让我震惊的是，位于莘庄的TODTOWN天荟的成交价已经突破14万/平。

14万/平的价格，这或许放在上海的豪宅市场上并不突出。

但当这一切发生在外环外，就着实有点夸张了。

要知道，上海房价的走势一直都是跟着环线走的。

即使是内环内的顶级豪宅，新房也不过在12-14万/平这个区间。

也就是说，一个外环外的二手房，直接干掉内环的新房价格。

可见，上海房价的环线壁垒正在被打破，打破多年壁垒的，正是那些上海外环的房价天花板板块们。

今天，我们就来看看是谁，房价在外环已经如此高不可攀？

莘庄能卖14万/平，其实不太意外

现在，我们去到上海几乎任何地方都很便利，因为有地铁。

截至2021年12月，上海地铁运营线路共20条，运营里程全国第一，地铁已经成为我们日常生活中不可或缺的一部分。

而莘庄之所以能够成为外环外少数房价突破14万+的板块，在我看来，最关键的一点就是：莘庄有一个足够有魄力的政府。

28年前，闵行政府为莘庄争取到了地铁1号延长3站到莘庄的重大利好，我们来看一下，这一变化给莘庄的交通带来了多大的便捷性。

20分钟到徐家汇，32分钟到人民广场，半小时即可到市区。

要知道，在那个年代，郊区都还没有通地铁，没有哪个板块能像莘庄一样，和市中心实现如此亲密的连接。

在与市区接轨的道路上，莘庄可以说是独一份。

而这样突出的交通利好，为莘庄房价带来的提升也是显而易见的。

数据来源：链家

据最新数据显示，近两月以来，莘庄范围内多个二手房成交均价已经站上了10万/平以上的高价，其中最高的是7月成交的TODTOWN天荟，单价14.1万/平。

我们曾经说过，即使是在外环外，莘庄也是一个异类，现在我又一次感受到了莘庄板块房价的崛起。

而莘庄背后能有如此强劲的购买力，正是由于交通优秀的通达性，带来了大量的人口流入。

同时，交通格局的改变，也为莘庄提供了繁华的商业发展。

仲盛世界、凯德龙之梦、东苑丽宝广场、彩生活时代广场等购物中心，完全能够满足大部分人群的商业需求

更值得一提的是，这里的社区也将便利性做到了极致。

在莘庄，几乎所有小区都有社区底商，而且它们都活得特别好，日常业主只需下楼就能买到自己想要的物品

此外，在城市界面上，莘庄看起来真的不像是一个外环外的郊区板块。

因为做了高压线的埋地处理而显得干净清爽的道路。

几乎每走几步就能遇见的幽静公园，在莘庄你真的可以生活得很舒服。

1号线延长线的开通，让莘庄在20多年前就走在了所有郊区板块的最前列。

而未来，莘庄还会继续朝着一个交通枢纽城镇的目标发展，带来更多的产业和人才的全面发展。

那时候的莘庄房价，真的不敢想象。

说完了莘庄，当然少不了旁边的好兄弟七宝，也是它强大有力的竞争对手。

七宝的二手均价，已经到8万/平了

现在的七宝，已经和周边板块不在一个段位了。

数据来源：链家

在周边其他板块均价还在5万、7万的时候，七宝的二手房均价已经去到了8万/平/

要说七宝香在哪里，首先肯定是学区。

七宝的学区有多强，来看看这些开发商的推文就知道：

在七宝做地产销售，就没有不提七宝学区的。

要说七宝包揽了整个闵行最好的学校，这是大家都知道的事，这里提一提七宝中学，本来是“四校+八大”里面的八大之一。

而这几年七宝中学的势头非常猛，基本已经和四校平起平坐了。

©大树成长营 

在今年的上海高考中，这5所学校的录取人数均超过100人，直接占所有复交录取人数的一半还要多，其中七宝中学的录取人数甚至远远甩开了第6名。

这种情况下，七宝的楼盘一直都是上海众多家长的心头好。

有意思的是，那些没有孩子的人，也爱买在七宝。

因为七宝实在是太好逛了，没有去过七宝你都不能想像这里的商业有多发达。

仅仅21平方公里的土地上，带上板块边上的宝龙广场，竟然有6大商圈。

而且这里根本不用担心客流量，七宝离徐家汇很近，北靠大虹桥、南接莘庄，区位优秀，周边板块都是客群。

例如七宝万科广场，作为上海西南全维度家庭娱乐购物中心，业态多、潮牌也多，一个开业5年的成熟项目，仍旧可以在2021年销售额突破30亿。

可见，七宝的商业之发达，客群购买力之充足。

但是还没完，就在广场的旁边，还有同样很好逛的七宝古镇，弯弯小桥流水，葱葱绿荫黛瓦，七宝古镇的烟火气正在慢慢聚集。

为什么七宝能有如此成熟舒适的生活配套？因为它开发得够早。

七宝从1992年就开始开发，比已经算是较早开发的莘庄还要早上6年，至于其他大部分中外环区域的开发，都是在2000年、2005年左右才开始的

比别人早了整整十几年的时间，无论是住宅，还是各类配套，自然更加成熟。

但还有一点，可能很多人都不知道，七宝的发展历程，其实和一个开发商有着密切联系——万科。

1992年，万科打进上海市场的第一个处女作品就在七宝，名字也取得很有特色，叫做“万科城市花园”。

之所以能叫这个名字，一是这个项目真的可以用巨大来形容，给大家标一下当时这块地的体量有多大：

34.13公顷的农田，几乎占到整个七宝的1/5，而且还处在七宝中间核心位置。

二是这片住宅的产品质量可以说是很不错。

当时获得土地开发权之后，王石看到，深圳华侨城设计规划的很好，于是他就邀请华侨城的规划者来亲自为项目操刀

所以我们才能看到，这个1994年建成的小区里，大面积的绿化加上暖色系的建筑外立面，给人一种自然宜居的感觉。

小区里甚至还种植了颇具热带风情的棕榈科植物，即使是放到现在来看，仍然不觉得过时。

同时，因为七宝靠近机场的原因，为了给小区降噪，七宝把这里每一户的每一扇窗户都换成了3层厚的隔音玻璃。而且不光窗户，连带包裹窗户的周边墙体都被重做了。

就在今年6月，这个20多年的老小区也卖出了9.4万/平的高价。

所以你看，为什么七宝越来越贵了？

因为哪怕是发展了很久很久，它也并没有任由自己旧下去，依然在不断地改变、不断地更新。

位于浦西的两个板块都讲完了，下面我们再来聊一个浦东的——唐镇。

唐镇在浦东虎视眈眈

如果你最近也留意楼市二手房变化，不难发现，唐镇的房价很猛。

我整理了一下近期唐镇几个热门项目的二手成交价：

数据来源：链家

可以看到，基本上保持在10万/平，已经堪比内环内了。

也许你会问，作为一个外环边的项目，唐镇的房价凭什么这么高？

我想这个问题的答案，只需要记住两个字：产业。

唐镇的一大标签就是张江，这两个板块互相咬合，天生互相绑定。

张江科学城空间布局图©《上海市张江科学城发展“十四五”规划》

在去年7月的张江十四五规划里，唐镇甚至成了张江科学城的一部分。

这里我们给到一组数据，来感受一下唐镇接壤的张江的产业有多强势：

这里有半导体、医药、软件IT等产业多达2万多家企业，而且每类产业能级很强。

全球芯片设计公司10强，有6家在张江设立了区域总部，全球排名前10的制药企业有7家在张江设立了研发中心。

张江示范区有约238万的从业人员，集聚了全市80％以上的高端人才。

此外，在上海市产业地图（2022）里，张江更是作为浦东唯一的元宇宙核心产业进行打造。

而无论是产业外溢，还是人口外溢，第一站都是唐镇。

这些来自张江的高薪人才，撑起了相当强大的购买力，所以我们说，唐镇从来不缺流量。

更关键的是，唐镇还是目前唯一一个可以承载高端居住的板块。

浦发·檀府、仁恒东郊花园、大名城紫金九号、绿城·臻园这些都是有口皆碑的高品质楼盘。

此外，现在已有恒生商业广场、阳光天地shopping mall、唐镇社区邻里中心等商业，也让唐镇具备了优越的商业地位。

所以我们看到，现在的郊区住起来真的会很舒服了。

为什么上海的郊区能这么猛

交通利好的莘庄突破14万/平，学区强势的七宝均价去到8万/平，产业带动的唐镇热门项目保持在10万/平的高位......

上海的魅力就在于，看上去割裂的非常细碎的个体，但是互相之间又保持紧密的联系，相互独立但又不彼此干扰，却能够实现协作共赢。

一句话，上海的资源分布真正做到了均衡发展。

这也是为什么你在郊区其实也不太会有郊区感觉的原因。

再加上商业、产业、教育、医疗、公园等生活配套的不断提升，这也导致了会有源源不断的人口到这里居住。

说到底，房价最终还是人的选择。

更多的人选择去这里居住了，就会有更多的开发商去建设它，也会有更多的商业引进来，人气起来了，房价也就随之起来了，这些都是自然而然相辅相成的事。

所以这次莘庄能到14万/平，其实我并不意外。

最后提一句，大家觉得五年后上海外环外的房价能突破多少呢？

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon